Московское жилье и его «региональный фонд»

Нет, региональные покупатели пока не рулят на рынке столичных новостроек. Но их доля уверенно растет, причем во всех без исключения сегментах и классах

Мощь и устойчивость столичного жилого рынка во многом объясняется неослабевающим интересом к нему со стороны региональных покупателей, благодаря которым просадки сегмента новостроек никогда, даже в самые сложные времена, не были критичными. Для некоторых это — практически аксиома, но только если речь идет о рынке жилья массового спроса: в высокобюджетных-то сегментах все не так…

Да ровно так же! Ну или почти так же: по данным исследования*, совместно проведенного девелопером October group и инвестиционно-консалтинговой компанией Ricci, за последние три года доля региональных покупателей московского жилья бизнес- и премиум-класса выросла с 33% до 42%.

Конечно, различия между «бизнесовыми» и «премиальными» клиентами девелоперских компаний и агентств недвижимости есть, например возрастные. «Высокобюджетные сегменты привлекают преимущественно финансово состоявшихся клиентов старшего возраста: основную аудиторию в 2023-2025 годах формируют люди в возрасте 41-50 лет, на которых в среднем приходится 36% спроса. По данным экспертов Ricci, средний возраст покупателя новостроек Москвы остается стабильным — 42 года для бизнес-класса и 46 лет для класса «премиум», при этом доля клиентов старше 50 лет в премиум-классе стабильно выше (в среднем 29,8%), чем в бизнес-классе (19,2%). По оценкам October group, в некоторых премиальных проектах клубного формата доля покупателей старше 45 лет достигает 68%, а средний возраст клиента — 49 лет», — говорится в исследовании.

«Анализируя гендерную структуру покупателей на первичном рынке вышеуказанных сегментов, мы видим планомерный рост доли женщин в 2023-2025 годах. В 2025 году она впервые превысила 50%: 51,8% в бизнес- и 51,5% в премиум-классе. Однако в среднем за три года мужчин остается больше (51,1% и 51,4% соответственно), что объясняется их заметным преобладанием в предыдущие годы», — добавляет директор по маркетингу October group Юлия Леонова.

По подсчетам экспертов, доля покупателей из Москвы стабильна — 43,1-48,5% за последние три года, в то время как доля жителей Московской области снизилась с 23,6% до 13,8%. При этом интерес со стороны других регионов явно усилился, и теперь доля иногородних клиентов, как уже отмечалось, дошла до отметки 42% против 32,3-33,3% в предыдущие годы.

«Среди регионов стабильно высокие показатели демонстрируют Татарстан и Санкт-Петербург, которые в 2025 году достигли максимальных значений — 2,5% и 1,8% соответственно. Высокую активность также показывают Алтайский и Краснодарский края, а также Свердловская и Самарская области», — отмечает заместитель генерального директора по работе с жилой недвижимостью Ricci Наталия Кузнецова.

Анализ сделок, проведенный авторами исследования, показывает, что жители Москвы и Подмосковья все же формируют основную долю спроса во всех категориях квартир, максимальных значений (78,3%) она достигает в сегменте многокомнатных (4+) лотов. А вот региональные клиенты чаще всего приобретают квартиры небольшого метража — их доля в сделках с однокомнатными квартирами составляет 41,1%, и Юлия Леонова готова объяснить почему.

Юлия Леонова директор по маркетингу October group «На выбор таких форматов среди покупателей из других регионов влияет ряд факторов. Нередко это первая покупка, связанная с желанием закрепиться в столице. Кроме того, значительная часть региональных клиентов рассматривают приобретение недвижимости как инвестицию (например, в премиальном клубном доме King & Song доля инвесторов превышает 10%, в проекте бизнес-класса Stories этот показатель достигает 20%), а на инвестиционном рынке наиболее ликвидными лотами считаются однокомнатные квартиры. Интересно, что клиенты, приобретающие квартиры для семейного проживания, нередко берут однокомнатные лоты под объединение в просторные резиденции площадью до 150 квадратных метров».

Генеральный директор и управляющий партнер компании «Intermark Городская недвижимость» Дмитрий Халин согласен с коллегами: доля региональных покупателей в последние годы достаточно динамично растет. По оценкам эксперта, сейчас в сегментах бизнес- и комфорт-класса она достигает 20-25%, не считая покупателей из Московской области.

Дмитрий Халин генеральный директор и управляющий партнер компании «Intermark Городская недвижимость» «Если вспоминать, что было пять лет назад, то эта доля была поменьше — так, в 2018-2019 году она составляла до 10%. Кстати, в сегменте делюкс-недвижимости тоже увеличивается доля покупателей из регионов: сегодня минимум каждая третья сделка в Москве совершается покупателем, который постоянно живет в другом регионе России. Происходит это благодаря тому, что в текущих реалиях московский рынок жилья превращается во всероссийский. Состоятельные покупатели из очень многих регионов страны либо хотят иметь квартиру в столице как точку присутствия, либо (и довольно часто) квартира приобретается для детей, которые потом приезжают учиться в Москву и впоследствии остаются здесь жить. Сегодня мы наблюдаем общий тренд на то, что и в дальнейшем доля покупателей из регионов будет расти. Если говорить о том, каким проектам региональные покупатели отдают предпочтение, то стоит понимать, что они не так давно и глубоко погружены в реалии московского рынка, поэтому при принятии решения ориентируются либо на какие-то очень известные понятные для них локации, либо на очень известных в регионах московских застройщиков, таких как «Донстрой», ПИК или Capital Group».

Для большей наглядности Бизнес ФМ попросила директора по продажам расположенного в СВАО ЖК «Лайм» Дениса Герасимова проанализировать расклад сил в конкретном проекте. Получилось, что 55% его покупателей — москвичи, причем около половины из них — так называемые «патриоты района», то есть те, кто не хочет менять место проживания.

«Высок интерес к проекту со стороны жителей близлежащих городов Подмосковья, расположенных на восточном и северо-восточном направлениях, таких как Мытищи, Балашиха, Пушкино, Королев, а также Щелково, Фрязино, Ивантеевка и Сергиев Посад (19% покупателей). На покупателей из других областей и городов России приходится 26% сделок. Среди лидеров — Краснодарский край (Краснодар, Сочи), Санкт-Петербург, Уфа, Ярославль, Екатеринбург, Новосибирск. География покупателей охватывает также Нижний Новгород, Самару, Омск, Волгоград, Воронеж, Чебоксары и другие города. Речь в большинстве случаев идет о больших, финансово благополучных городах, поэтому такое распределение спроса кажется вполне закономерным. Хотел бы подчеркнуть, что в последние годы примерное соотношение покупателей из столицы и регионов остается неизменным: четверть приходится на регионы, 75% — на Москву и Московскую область», — делится подробностями эксперт.

Денис Герасимов директор по продажам ЖК «Лайм» «Я бы отметил, что среди покупателей из регионов практически незаметна доля чистых инвесторов. В целом подавляющее большинство клиентов (как из столицы, так и из других городов) приобретают квартиры для себя или членов семьи. Цели у всех во многом схожи: покупка просторной квартиры в хорошем районе для семейного проживания, приобретение объекта недвижимости для детей (например, поближе к месту учебы или в качестве первого собственного жилья), а также покупка для родителей квартиры, расположенной в непосредственной близости, нередко в том же доме. Если говорить о представителях регионов, то, как правило, для детей они приобретают просторные однокомнатные квартиры, а для себя и с перспективой на пополнение в семье — двух-трехкомнатные. Для родителей чаще всего выбирают большие евродвушки на низком этаже».

Но, вообще-то, руководитель департамента продаж Sezar group Денис Демьяненко совершенно прав: для того, чтобы рассуждения и подсчеты были корректными, стоит сначала определиться, кого именно мы считаем региональными покупателями. «Многие из тех, кто давно живут в Москве, имеют региональную прописку или, наоборот, являются москвичами «по паспорту», имея семью и бизнес в регионе. На уровне экспертной оценки и выводов из общения с теми, кто открыто делится своими планами, около 10% покупателей недвижимости в бизнес-классе действительно региональные жители, которые переезжают в Москву, приобретают недвижимость для детей или как актив», — поясняет свою позицию эксперт.

Денис Демьяненко руководитель департамента продаж Sezar group «В том, что касается характеристик, — покупатели из регионов, как правило, стремятся к сохранению привычного для их образа жизни метража квартир или к его увеличению. Переезжая с семьей, часто покупают несколько квартир под объединение, для детей-студентов выбирают из просторных однокомнатных квартир или двухкомнатные «с запасом». Выбор вида из окон, архитектуры, концепции благоустройства двора и интерьеры лобби всегда определяет психотип. Мы видим, например, что для многих покупателей в ЖК Sezar city важна «та самая Москва», которую они привыкли видеть на открытках, и они целенаправленно рассматривают комплексы в стиле ар-деко в поисках дома, где хотели бы жить. Но конкретные цели покупки всегда индивидуальны, хотя, как правило, квартира приобретается для жизни, для детей, которые поступают в московские вузы, для регулярных визитов в Москву (а в этом случае своя квартира предпочтительнее отеля). Также это инвестиционные покупки, потому что позволяют средства и есть понимание, что качественная недвижимость в столице всегда была и будет надежным активом. В конце концов, недвижимость в Москве остается «мерилом успеха» и качества жизни, особенно для людей с высоким положением и статусом, и все, кто может себе это позволить, ее, столичную недвижимость, покупают. Доля региональных покупателей, по нашей экспертной оценке, условно постоянна. Многое зависит от экономических факторов, но в целом мы не видим предпосылок к тому, что она принципиально изменится».

И под финал для полноты картины — данные столичного Росреестра* о том, где именно сегодня предпочитают приобретать жилье покупатели новостроек. Согласно статистике ведомства, в сентябре 2025 года в Москве зарегистрированы 10 499 договоров участия в долевом строительстве в отношении жилой и нежилой недвижимости; в Новой Москве при этом оформлены 23,2% ДДУ — 2 438 первичных договоров.

«Второе место в сентябрьском рейтинге по числу зарегистрированных ДДУ впервые с 2022 года занял Северо-Восточный административный округ. За месяц СВАО поднялся с восьмого на второе место с результатом 1 436 ДДУ, или 13,7% всех договоров участия в долевом строительстве. На третьем и четвертом местах — ЮАО и ЗАО с показателями 1 238 ДДУ (11,8%) и 1 163 ДДУ (11,1%) соответственно. Замыкает первую пятерку СЗАО, на который в сентябре пришлись 9,7% сделок (1 022 ДДУ)», — рассказывает заместитель руководителя управления Росреестра по Москве Мария Макарова.

Всего же за три квартала 2025 года в столице зарегистрированы 84 595 ДДУ, из которых 27% — новомосковские (22 869 ДДУ). Более четверти (26,1%) первичных договоров зарегистрированы совокупно в ЗАО (11 199 ДДУ) и ЮАО (10 881 ДДУ). А наименьшее число договоров за указанный период оформлены в Центральном (2 588 ДДУ), Юго-Западном (2 391 ДДУ) административных округах и в Зеленограде (1 024 ДДУ).

* Есть в распоряжении Бизнес ФМ