Что первично на вторичном: Астрахань имеет привлекательные по России данные по доходности и окупаемости жилья
Но растормошит ли это местный рынок недвижимости - вопрос.
Какая квартира даст большую доходность от аренды и окупается быстрее – в новостройке или на вторичном рынке? Специалисты федерального портала «Мир квартир» традиционно проводят исследования по данному поводу, и очередной анализ представили уже по данным 2023 года.
Как и прежде, подсчеты велись по средней квартире в 68 городах России и двух регионах, приравненных к городу (Подмосковье и Ленинградская область), с населением более 300 тыс. человек. Аналитики исключили из обзора элитный сегмент, а средние показатели цен и арендных ставок взяли из собственных данных портала.
При расчете не учитывались ипотека, с помощью которой может приобретаться квартира, расходы арендодателя на ремонт, покупку мебели и бытовой техники, а также продвижение объекта на рынке аренды и налоги.
Не ищи большую выгоду в больших городах
Начнем с первичного рынка. В среднем по стране цена «двушки» составляет 6,82 млн рублей, которая дает 4,8% доходности и окупается за 20,8 лет.
«По сравнению с аналогичным исследованием год назад доходность квартир в целом увеличилась на 0,1% и по новостройкам, и по «вторичке», - пояснил Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир». - А вот срок окупаемости чуть-чуть сократился. Дело в том, что рост ставок аренды опередил рост цен на рынке продажи квартир».
Самые доходные новостройки в 2023 году находились в Магнитогорске, чья доходность составляет 7,5%, а окупаемость - 13,4 года. Также хорошие показатели в Якутске (7,3% и 13,8 года) и Грозном (7% и 14,2 года). В целом, в 38 рассматриваемых городах квартиры окупают быстрее, чем в среднем по стране. Причем главные мегаполисы страны оказываются за прочерченным рубежом: в Санкт-Петербурге выбранная квартира окупается за 24,5 лет, в Казани - за 24,6 лет, в Нижнем Новгороде - за 25 лет, в Москве - за 27,8 лет.
Топ-10 городов России по доходности и окупаемости квартир на первичном рынке в 2023 г.
Источник: портал «Мир квартир»
Что касается Астрахани, то в разделе новостроек она занимает 12-е место с доходностью в 5,6% и окупаемостью в 17,8 лет.
Стоит отметить, что за год Астрахань совершила серьезный рывок вверх с 28-го места, произведя одну из самых кардинальных корректировок в России по доходности и окупаемости (в 2022-ом они были соответственно 4,9% и 20,2 лет). Объясняется это, в первую очередь, резко увеличившимися за последние два года объемами жилищного строительства в регионе (где значительная часть традиционно приходится на облцентр) - свыше 500 тыс. кв. метров. В результате за год средняя цена астраханской новой квартиры увеличилась на 615 тыс. рублей (темп прироста +9,8%), тогда как в среднем по стране - на 992 тыс. рублей (+17%).
Вторичное лидерство
Но куда прочнее стала позиция Астрахани на вторичном рынке. По сравнению с 2022 годом наш город не просто сместил лидера - Магнитогорск, но и отдельные параметры сделал лучшими за второе десятилетие: в прошлом году у уральского города доходность и окупаемость были соответственно 8,5% и 11,7 лет, в 2023-ем у Астрахани - 8,7% и 11,5 лет.
Топ-10 городов России по доходности и окупаемости квартир на вторичном рынке в 2023 г.
Источник: портал «Мир квартир»
Безусловно, на вторичном рынке более заметным явлется сегмент аренды квартир, нежели продажи. Отдел аналитики портала "Мир квартир" отметил, что растущий спрос и сокращающееся предложение привело к активному росту цен, особенно к концу истекшего года. Как показал анализ, наиболее заметно подорожали однокомнатные квартиры и студии, на которые ставки ниже, чем на все остальное.
В среднем по стране за год ставки на однокомнатные квартиры поднялись на 21,7%, двухкомнатные – на 19,3%, трехкомнатные – на 15,2%. И этот процесс, предсказывают эксперты, продолжится и в 2024 году.
«В течение 2023 года ставки аренды квартир росли умеренно и равномерно, но в четвертом квартале они показали двузначный прирост, - объяснил Павел Луценко. - После того как ипотека стала дорожать, многие люди поняли, что обзавестись собственной квартирой им уже не по карману, и переключились на аренду жилья. Это, естественно, подняло цены на рынке, а предложение съемных квартир в некоторых городах сократилось до 70%. В 2024 году рост ставок аренды продолжится, особенно активное подорожание найма мы предвидим после отмены льготной ипотеки на первичном рынке».
Ставки аренды на квартиры в городах РФ в 2023 г.
Источник: портал «Мир квартир»
Самые высокие показатели роста стоимости аренды обнаружились в Кирове: там однокомнатная квартира подорожала в месяц на 53%, 2-комнаятая -+44,2%, 3-комнатная - +78%). Также в топ-10 по данному направлению вошли Якутск, Набережные Челны, Улан-Удэ, Мурманск, Чебоксары, Пермь, Волжский, Челябинск и Астрахань. В нашем городе «однушка» за год выросла в цене на 29,8%, «двушка» - на 25,7%, «трешка» - на 29,6% (кстати, темп ценового роста на трехкомнатку в Астрахани оказался рекордным по стране).
Как все это скажется на астраханском рынке? Сказать пока сложно - слишком много факторов на сегодня на ситуацию, причем в самых разных направлениях. Некоторые эксперты осторожно высказываются, что «вторичка» останется преобладающим пространством для местных, которым строящееся жилье так и не доступно, так как возводится в каких угодно категориях, но только не эконом-класса.
Приобретателей жилья из других регионов, конечно, больше привлекает «первичка» (на жилмассивы астраханской вторичного рынка времен 70-80-х годов прошлого столетия они и смотреть не станут - такого «добра» хватает и в их пенатах). Благо, что и возводимые сейчас в Астрахани жилищные комплексы отвечают самым высоким требованиям. Но есть один фактор, охлаждающий пыл иногородних - слабая перепродажа в данном секторе. А именно многие и настроены на это, а не на покупку ряди «оседания» в каспийской столице - здесь пока что не тот уровень благосостояния и перспектив, как, скажем, в лругих других столицах страны.
Фото:bangkokbook.ru, realty.kvartus.ru, design.kvartir.ru, family-journal.ru