Кто-то теряет, кто-то находит: нишу застройщиков петербургской агломерации активно занимают региональные игроки
Все логично
«Это нормальный рыночный процесс, — считает член комитета по комплексному развитию территорий «Опоры России» Сергей Перелешин. — Идет развитие и консолидация рынка. Тот же путь не так давно прошел московский регион, где количество застройщиков сократилось в несколько раз: ушли маленькие и слабые, остались большие и эффективные». С ним согласен и генеральный директор «Максимум лайф девелопмент» Игорь Карцев, полагающий, что консолидация девелоперского бизнеса — логичный и экономически понятный процесс: «Чем меньше компания, тем больше у нее дополнительных расходов на «квадрат» строящегося жилья — это и реклама, и административные затраты. Кроме того, такому бизнесу тяжелее разговаривать с банками, и условия по кредитам для него будут хуже, чем для большого застройщика».
Аналитики между тем утверждают: сокращение числа компаний играет на руку крупным девелоперам: чем меньше на рынке остается застройщиков, тем большую долю рынка они получают. По оценке Nikoliers, на сегодня топ-5 застройщиков Петербурга аккумулируют порядка 55,4% от общего объема рынка (в 2019-м — 53,2%). В Ленобласти укрупнение доли, приходящейся на основных игроков, идет еще быстрее: в 2022 году на топовую пятерку приходится 50,1% от общего объема рынка против 42,2% в 2019-м. Действующие застройщики в такой ситуации не видят ничего страшного и уверены: пул из 10-15 крупных компаний в состоянии обеспечить сильную конкуренцию.
Свели к минимуму
Однако пока в условиях снижения числа застройщиков оставшиеся игроки начали снижать темпы строительства жилья. Как подсчитали эксперты Urbanus.ru, в марте петербургские строители вывели на рынок менее 45 тыс. квадратных метров жилья, при этом лишь три компании отметились стартами новых проектов. Это минимальный показатель за четыре года.
«Спад, произошедший на рынке ипотеки, негативно сказывается на заинтересованности застройщиков осуществлять новое строительство, не обеспеченное спросом, — пояснил вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз. — С марта по июнь 2022 года в Ленобласти было представлено 10 новых объектов, а за аналогичный период 2021 года — 48».
Представитель профсообщества также напомнил, что большинство застройщиков имело плавающую ставку по проектному финансированию, привязанную к ключевой ставке. «Это означает, что застройщики, осуществляющие строительство с использованием счетов эскроу, сильно потеряли в прибыли за последние месяцы, понесли непланируемые затраты. Такая нестабильность экономики может привести к отказу застройщиков от выхода на новые проекты и к дальнейшему повышению цен на жилье», — отметил Антон Мороз.
Впрочем, сами девелоперы не так категоричны в выводах и предпочитают говорить всего лишь о «заморозке» строительных работ в новых локациях. «О полном отказе строить речь не идет», — утверждает руководитель отдела развития ГК «Расцвет» Дарья Казакова: значительная часть девелоперов поставила «на стоп» старты продаж до объявления пакета мер по поддержке отрасли и в ожидании понижения ключевой ставки. Она также подчеркнула, что любой кризис рано или поздно проходит, а потому необходимо не просто отвечать на текущие вызовы, но и всегда работать на перспективу. «Стабилизации ситуации способствуют понижение и корректировка ставок по проектному финансированию, — добавила она. — Сегодня застройщики ждут более выгодных условий по кредитованию и более тщательного госконтроля стоимости стройматериалов, что позволит существенно снизить цену «квадрата» на старте продаж и, соответственно, сделает более рентабельной реализацию недвижимости».
Смена из регионов
Аналитики между тем предупреждают: строительный рынок не терпит пустоты, и если кто-то уходит или решает переждать до лучших времен, освободившиеся ниши могут занять новые игроки. Такую тенденцию уже можно наблюдать в Петербурге и Ленобласти: на эти рынки устремились региональные девелоперы. Только за последнее время на площадки агломерации вышли сразу шесть новых застройщиков (в более спокойные годы на рынке появлялся один-два новичка). Так, по данным Rusland SP, новосибирская компания «Расцветай» выкупила недавно участок в Янине за 1,35 млрд рублей. Барнаульский «Союз» приобрел участок на проспекте Бакунина в Петербурге примерно за 250 млн. Компания из Чебоксар «СЗ Отделфинстрой взяла за 700800 млн рублей земли в Пушкинском районе. Партнер Rusland SP Андрей Бойков объясняет массовый приход «провинциалов» расширением их бизнеса: «Региональные застройщики по мере появления опыта и финансовой «подушки» начинают рассматривать крупные субъекты, такие как Москва и Петербург, где проекты получаются более интересными с точки зрения маржинальности». Таким образом, в условиях санкций и трансформации рынка девелоперы меняют правила игры: кто-то уходит, кто-то занимает выжидательную позицию. А некоторые застройщики, напротив, восприняли происходящие перемены как возможность для развития и выхода на новые рынки.
Справочно:
По данным «ДОМ.РФ», на начало июня в Ленобласти возводилось свыше 3,1 млн кв. м нового жилья, в то время как летом 2019-го — около 4,3 млн. В «портфеле» СанктПетербурга сегодня находится более 8,6 кв. м строящегося жилья против почти 14 млн в 2019-м.
20-25% застройщиков с 2019 года покинуло рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти соответственно