Обрушение цен на вторичном рынке недвижимости России

Аналитики Циан подвели итоги третьего квартала 2020 года на вторичном рынке недвижимости России. Средняя стоимость квадратного метра в долларовом выражении обновила пятилетний минимум: впервые с 2016 года она не смогла превысить отметку в $1000.

В сравнении с началом 2016 года в рублевом выражении средняя цена «квадрата» на вторичном рынке РФ увеличилась на 4,3%. В долларах – снизилась на 11,5%.

В выборку вошли российские города с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир. Всего – 128 городов, а также Московская и Ленинградская области.

● Стоимость недвижимости на вторичном рынке стагнирует: по итогам 3 кв. 2020 года стоимость квадратного метра в рублях снизилась на 0,2% и составила 76,7 тысяч рублей. В годовой динамике - увеличилась на 1,3%. С начала года – снизилась на 0,2%.

● Готовое жилье в городах-миллионниках дорожает медленнее (+1,8% за квартал) в сравнении с недвижимостью в городах с населением от 500 тысяч до миллиона человек (+4,1% за квартал). В Москве квартальный рост составил 3,5%, В Санкт-Петербурге – 2,1%.

● Стоимость вторичной недвижимости впервые за пять лет опустилась ниже тысячи долларов США – до $960.

● В 90% городов стоимость в рублях выросла по итогам квартала.

● 56 дней – средний срок экспозиции на вторичном рынке РФ. Это на неделю меньше, чем в прошлом году (64 дня). Столичная квартира продается в среднем за 52 дня.

● Однокомнатные квартиры в РФ продаются в среднем за 51 день, двухкомнатные – за 55, трехкомнатные – за 61.

1. Стоимость на вторичном рынке стагнирует. Города-миллионники дорожают медленнее остальных

По подсчетам аналитиков Циан, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке РФ составила по итогам 3 кв. 2020 года 76,7 тысяч рублей. За прошедший кварталсредняя стоимость практически не изменилась – снижение составило 0,2% (во 2 кв. 2020 года цена составляла 76,8 тысяч рублей).

В годовой динамике (в сравнении со 2 кв. 2019 года) текущая средняя стоимость кв. м выше на 1,3% (в сентябре 2019 года средняя стоимость была равна 75,7 тысяч рублей). С начала 2020 года (относительно 4 кв. 2019 года) отмечена минимальная отрицательная динамика на уровне 0,2% (с 77 тысяч рублей).

В течение третьего квартала 2020 года стоимость вторичного жилья в РФ показывала разнонаправленную динамику. Впервые два месяца наблюдался минимальный прирост относительно предыдущего месяца (в июле: +1%, в августе: +0,4%). В сентябре рост сменился падением: по итогам сентября относительно августа цена просела на 1,6%.

Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по РФ (города с населением от 100 тысяч человек) составляет сегодня 4,58 млн рублей. За квартал бюджет вырос на 20 тысяч рублей, за год – на 110 тысяч рублей.

Отдельно по городам-миллионникам динамика минимальна. За квартал цена выросла на 1,8% (до 99,2 тысяч рублей). За год прирост составил всего 0,9%. По итогам квартала наибольший рост отмечен в Омске (+6,2%) и Москве (+3,5%, где средняя стоимость кв. м на вторичном рынке составляет сегодня 219,9 тысяч рублей). В Санкт-Петербурге «квадрат» обойдется в среднем в 127,9 тысяч рублей (+2,1% за квартал).

В городах с населением от 500 тысяч человек до 1 млн средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла до 60,4 тысяч рублей – на 1,8% за квартал и на 11,8% за год. По итогам 3 кв. 2020 года заметная положительная динамика отмечена в Ульяновске (+4,3%) и Астрахани (+4,2%).

2. Меньше тысячи долларов США за квадратный метр: стоимость вторичной недвижимости обновила пятилетний минимум

Несмотря на относительную стабильность в рублевом выражении, вторичная недвижимость продолжает свое ценовое падение в иностранных валютах на фоне сохранения высокой волатильности.

За третий квартал 2020 года средняя стоимость кв. метра на вторичном рынке, как было отмечено, уменьшилась в рублях на 0,2%. Одновременно в долларовом выражении за тот же период стоимость снизилась на 12,4%, достигнув рекордно низких значений – $0,96 тысяч. Это абсолютный минимум за последние пять лет – с начала 2016 года средняя стоимость кв. м в целом по РФ впервые не смогла превысить отметку в тысячу долларов США.

За прошедшие пять лет (в сравнении с началом 2016 года, 1 кварталом) в рублевом выражении средняя цена кв. м на вторичном рынке РФ увеличилась на 4,3%. В долларах – снизилась на 11,5%.

3. В 90% городов стоимость в рублях выросла по итогам третьего квартала

По подсчетам Циан, только для 11 городов из 128 российских городов (с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, а также Московская и Ленинградская области) по итогам третьего квартала средняя стоимость квадратного метра снизилась.

Среди них – ни одного города с численностью населения от 500 тысяч человек. В 91% городов цена показала положительную динамику. В 32 городах из 130 средняя стоимость кв. м изменилась в пределах 1%.

Наибольшее падение цен за квартал зафиксировано в:

● Невинномысске,Северо-Кавказский ФО (-12,5%)

● Саранске, Приволжский ФО (-3,8%)

● Пскове, Северо-Западный ФО (-1,7%).

Наибольший прирост за квартал произошел в следующих городах:

● Братск, Сибирский ФО (12,4%)

● Сочи, Южный ФО (7,4%)

● Кисловодск, Северо-Кавказский ФО (7,1%).

В разрезе федеральных округов по итогам квартала падение стоимости отмечено только для Южного ФО (-0,5%). Наибольший прирост стоимости зафиксирован в Дальневосточном ФО (+3,8%) и уральском ФО (+3,3%).

4. Продавцы находят покупателя на неделю раньше, чем в прошлом году

По подсчетам аналитиков, средний срок экспозиции одного объявления на сайте cian.ru составляет сегодня 56 дней (для городов с численностью населения от 100 тысяч и квартир, вышедших в продажу в 2020 году). Для сравнения – срок экспозиции в прошлом году составлял в среднем по РФ 64 дня. Таким образом, найти покупателя сегодня удается примерно на неделю раньше, чем в прошлом году.

Минимальный период экспозиции квартиры (33 дня) зафиксировано во Владикавказе, Арзамасе (36) и Волгодонске (39). Дольше всего ищут покупателя (в среднем три месяца) – в Воткинске и Саранске. В Москве средний срок экспозиции – 52 дня (на 8 дней меньше, чем год назад). В Санкт-Петербурге – также 52 дня (-6 дней к прошлому году).

Практически по всем городам-миллионникам аналитики отметили снижение среднего срока экспозиции. Исключение – только Воронеж, где квартира стала продаваться в среднем на пять дней дольше, чем в прошлом году. Срок экспозиции только по городам-миллионникам соответствует средним по стране значениям - 51,8 дней. Самый продолжительный поиск покупателя – в Волгограде (в среднем 73 дня) и Самаре (64 дня). Быстрее всего, по статистике, удастся продать жилье в таких крупнейших городах РФ, как Красноярск (49 дней) и Ростов-на-Дону (50 дней). Примерно на три недели сократились сроки продажи вторичной недвижимости за год в Челябинске, Екатеринбурге и Омске.

Чем больше площадь, тем больше времени требуется на продажу объекта. Для однокомнатных квартир в среднем это 51 день, двухкомнатных – 55, трехкомнатных – 61.

«Вторичный рынок на протяжении всего третьего квартала испытывал отток спроса в сегмент новостроек, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Причина - в государственной программе субсидирования ипотеки на первичном рынке и возможности совершать покупку дистанционно, в отличие от «вторички», где покупатели отказываются заключать договоры без личного посещения объекта. Впрочем, в четвертом квартале может все измениться. Ожидаемое продление льготной ипотеки приведет к снижению ажиотажа на первичном рынке. К тому же стоимость квартир в строящихся корпусах во многих городах сопоставима или уже выше средних цен на готовое жилье. Очередной виток девальвации рубля и минимальные ставки по депозитам стимулируют россиян вкладывать свободные средства в более надежные активы - квадратные метры, в том числе – в качестве источника пассивного дохода при сдаче в аренду. С точки зрения надежности и дополнительного источника заработка именно вторичный рынок выигрывает у «первички». К тому же увеличивается доля сделок со свободными средствами – за счет закрытых депозитов и валютных конвертаций, поэтому вопрос величины ипотечной ставки будет менее актуальным, а это также выгодно именно для вторичного рынка».