Итоги I полугодия на первичном рынке Новой Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия 2024 года на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения за полугодие вырос на 3,3%. Спрос снизился на 26%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 246 580 руб. (+0,7% за квартал, +1,8% за полугодие, +9% за год).

По итогам I полугодия 2024 года на рынке новостроек Новой Москвы в реализации находилось 47 проектов, где экспонировалось 21,65 тыс. лотов, где 20,8 тыс. – квартиры и 0,8 тыс. – апартаменты. Объем предложения за квартал сократился на 10,2%, за полугодие вырос на 3,3%, год к году вырос на 8,5%. Сокращение объема предложения к июню 2024 года объясняется вымыванием предложения на фоне повышенного спроса.

В I полугодии в Новой Москве стартовало 5 проектов. Во всех новых проектах реализуются квартиры.

По итогам I полугодия наибольшая доля предложения сосредоточена в корпусах на стадии монтажа этажей (60%, +0,7 п.п. за полугодие). За квартал выросла доля предложения в готовых корпусах (6,2%, +2,1 п.п. за полугодие) и в корпусах на стадии отделки (12,2%, +2,8 п.п. за полугодие). Предложение в корпусах на начальной стадии строительства составляет 21,5% (-5,7 п.п. за полугодие).

В 2024 году отмечается тенденция к сокращению доли студий: по итогам июня 2024 года в Новой Москве студии составляли лишь 17,3% рынка (-3 п.п. за полугодие), что обусловлено их вымыванием из предложения на фоне ажиотажа в ожидании завершения программы льготной ипотеки 1 июля 2024 года, а также запрета на проектирование квартир менее 28 кв. м., что будет негативно сказываться на уровне доступности жилья.

Стоит обратить внимание на то, что максимальный размер кредита по льготной ипотеке не превышал 6 млн рублей при первоначальном взносе 30%. Следовательно, максимальная стоимость квартиры, которую можно было приобрести с минимальным первоначальным взносом в 30%, составляла 8,57 млн рублей. Под данный лимит попадают студии или однокомнатные квартиры в Новой Москве, на территории «старой» Москвы таких вариантов предлагается значительно меньше и с меньшей площадью.

В распределении предложения по типу отделки за полугодие не было отмечено выраженных изменений, однако за год они произошли: сократилась доля предложения с чистовой отделкой (37,9%, -1,5 п.п. за полугодие, -16,3 п.п. за год), выросла доля лотов без отделки (45,1%, +0,7 п.п. за полугодие, +6,1 п.п. за год) и с предчистовой отделкой (17%, +0,8 п.п. за полугодие, +10,2 п.п. за год).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам I полугодия 2024 года составила 246 580 руб. за кв. м (+0,7% за квартал, +1,8% за полугодие, +9% за год). Средневзвешенная цена кв. м квартир составила 246 740 руб. (+0,6% за квартал, +1,8% за полугодие, +9% за год), апартаментов – 241 680 (+2% за квартал, +3,6% за полугодие, +6% за год).  Пониженный рост цены объясняется вымыванием наиболее доступных компактных форматов из предложения, где стоимость квадратного метра максимальная в силу меньшей площади.

За полугодие доля предложения в диапазоне стоимости до 10 млн рублей сократилась на 7 п.п. и составила 36% (-4 п.п. за месяц, -5 п.п. за квартал).

Рейтинг самых доступных квартир и апартаментов в Новой Москве в июне 2024 года:

– «Середневский лес»: квартира площадью 20,99 кв. м за 5,2 млн руб.;

– «Борисоглебское»: квартира площадью 35 кв. м за 5,3 млн руб.;

– «Движение. Говорово»: апартамент площадью 23,59 кв. м. за 5,8 млн руб.

В I полугодии 2024 года на рынке новостроек Новой Москвы было зарегистрировано 14,2 тыс. ДДУ. (-26% за полугодие). Во II квартале было совершено 9 тыс. сделок по ДДУ (+71% за квартал). На фоне ожидания завершения программы льготной ипотеки на рынке новостроек Новой Москвы в июне было отмечено максимальное количество сделок по ДДУ за весь рассматриваемый период – 4 тыс. ДДУ (+50,2% за месяц, +139% к июню 2023 года).

В июне средняя площадь лота в ДДУ сократилась до 43,07 кв. м. (-4,6% за месяц), что является минимальным значением за весь рассматриваемый период в Новой Москве.

Доля по ДДУ по ипотеке в июне достигла 92%, что является максимальным значением за весь рассматриваемый период. В июне ставка по рыночной ипотеке достигла 18,32%.

Среди районов по объему сделок лидирует Сосенское (27%, -6 п.п. за полугодие). Среди проектов по объему продаж в I полугодии лидируют: «Прокшино» (1,44 тыс. ДДУ), «Бунинские кварталы» (1,07 тыс. ДДУ) и «Дзен-кварталы» (0,88 тыс. ДДУ).

Основные тенденции:

Ажиотаж на фоне ожидания завершения программы льготной ипотеки наиболее заметно проявился в Новой Москве:

• Максимальное число ДДУ в июне за весь рассматриваемый период – 4 тыс. ДДУ (+50,2% за месяц)
• Максимальная доля ДДУ по ипотеке за весь рассматриваемый период – 92% в июне 2024 года
• Рекордно низкая средняя площадь ДДУ в июне – 43,07 кв. м. (-4,6% за месяц)

«Активный спрос в Новой Москве объясняется стремлением покупателей успеть приобрести недвижимость до окончания льготной ипотеки по наиболее доступным ценам, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Если размер кредита по программе льготной ипотеки не превышает 6 млн рублей, то максимальная стоимость квартиры, что возможно приобрести по льготной ипотеке с минимальным первоначальным взносом 30%, составляет 8,57 млн рублей. В начале июня в «старой» Москве экспонировалось 0,8 тыс. квартир в бюджете до 8,57 млн руб., а в Новой Москве – 4,9 тыс. В конце июня таких предложений в Новой Москве осталось 3,9 тыс. (-20,4% за месяц).

На протяжении нескольких лет в Москве наблюдается растущий тренд к одиночной жизни, из чего вытекает рост востребованности компактного жилья, c другой стороны власти проявляют намерение решать демографическую проблему через программу семейной ипотеки и ограничение на проектирование квартир менее 28 кв. м – все это направленно на стимулирование к развитию семейного института. Ограничение на проектирование квартир менее 28 кв. м, семейная и IT-ипотека, поддерживающие уровень цен, будут негативно сказываться на доступности жилья для тех, кто не попадает под льготные условия».