В «Орелстрое» рассказали о будущих новых микрорайонах Орла
Около половины объёма всего строящегося жилья в Орле возводит крупнейшая в городе компания ПАО «СЗ «Орелстрой». Именно она задаёт ритм работы, в котором так или иначе живут все орловские застройщики. Как сделать жильё дешевле? Где в Орле будут строить высотки в ближайшие 5 лет? Как решить проблему бараков и «деревенских» домов в центре города? На все эти вопросы ОрелТаймс ответил управляющий директор ПАО «СЗ «Орелстрой» Вячеслав Гефель. – Сколько сегодня строит «Орелстрой»?
– Последние 5 лет мы сдаём не менее 90 тыс. м² жилья. Это примерно столько же, сколько в совокупности строят остальные участники орловского строительного рынка.
– Есть планы по увеличению объёмов?
– Возможности для роста у нас, безусловно, есть, но сегодня объёмы диктует рынок. Того, что мы возводим, в данной рыночной ситуации достаточно. Больше строить просто нет смысла: процентные ставки малопрогнозируемые, льготная ипотека под вопросом. Конечно, мы внимательно следим за ситуацией и ждём новые программы по поддержке строительства.
– Значит, сегодня драйверы роста – процентные ставки и льготная ипотека?
– Одни из основных. Рост процентной ставки по ипотеке негативно сказывается на рынке жилья. Мы работаем, пожалуй, со всеми механизмами льготных ипотек. В случае, если льготную ипотеку отменят, это будет удар для всей строительной отрасли в России в целом. Однако в будущем, я уверен, государство не оставит без внимания и поддержки одну из важнейших отраслей экономики — строительство.
– А какими будут дома в Орле через 5 лет?
– Во времена, когда я учился в вузе, Орёл был городом, где было мало мест отдыха для молодёжи. Сейчас всё изменилось: появились новые скверы и парки, постоянно совершенствуется городское пространство. Такие же тенденции и в строительстве. Теперь, в том числе в домах «Орёлстроя», мы адаптируемся под возрастающие требования людей: вход с «нуля» для маломобильных граждан; моечные для собак, расположенные на первом этаже; безопасные дворы, свободные от машин; спортплощадки – всё это сегодняшняя действительность. Мы планируем и дальше совершенствоваться – делать всё, чтобы условия жизни людей становились лучше.
– Где «Орелстрой» будет строить в ближайшие 5 лет?
– Мы продолжаем работать в Зареченском и Болховском микрорайонах, и на ул. Раздольной. К тому же мы выиграли КРТ в районе мясокомбината. Речь идёт о территории общей площадью 16,2 га. Её часть ограничена улицами Северной, Раздольной, Гайдара и границей города.
А так как данный участок земли примыкает к мясокомбинату, на площадке которого планируется строительство ЖК «Форвард» с акцентом на спортивные активности, то оба проекта будут разрабатываться в едином стилистическом решении.
– На инвестпослании губернатор обмолвился о 13-й микрорайоне. Что это и где это?
– Огромная территория напротив магазина «Metro». Участок более 100 га. И это последняя крупная незастроенная земля в черте города.
– Сколько лет будете застраивать 13-й микрорайон?
– Предположительно, 15–20 лет. Объёмы колоссальны. – Какие новые дороги появятся там?
– Согласно плану, предусматривается дорога, которая соединит Московское шоссе и улицу Раздольную. Я уверен, в 13-м микрорайоне будут решены проблемы и инфраструктуры, и социальной доступности школ и детсадов. Но опять же: говорить о нём ещё рано. Но как только он будет в «разработке», тогда уже можно будет вести предметный разговор.
– Среди орловских застройщиков в таком масштабном проекте, действительно, кроме «Орелстроя», мало кто сможет принять участие. А что насчёт компаний из других регионов? Не боитесь конкуренции?
– Московским застройщикам Орловский регион не очень интересен. У нас непривычно низкая маржа для них. А вот коллеги из Брянска, Воронежа могут попробовать поконкурировать с нами. Но у нас есть одно важное преимущество – производство полного цикла – от инженерно-геологических изысканий до передачи ключей жильцам. Такой базы у них нет в нашем регионе.
– Вы сказали, что новые участки будут реализованы по механизму КРТ. Почему «Орелстрой» решил строить так?
– Сегодня КРТ – это механизм, который позволяет строить в городе, а не на окраинах. Именно с его помощью, я уверен, получится решить одну из проблем Орла для строителей – отсутствие свободной земли в черте города.
– Однако в пилотном проекте КРТ на Наугорке «Орелстрой» не принял участия. Почему?
– Во-первых, тогда у нас не было потребности в новых участках. Во-вторых, мы просчитали строительство в том виде, в котором его предложили, и поняли, что для нас это невыгодно. Чистая экономика, никаких предрассудков.
– Сегодня на КРТ на Наугорке строят, в том числе, маленькие квартиры – менее 30 «квадратов». Похоже, застройщик придумал, как сделать экономику микрорайона на Наугорке прибыльной. Рассматриваете возможность уменьшения площадей квартир в своих МКД?
– Таков рынок. В Москве строят и по 10 «квадратов». На сегодняшний день мы не планируем уменьшать площади в своих домах.
– Когда деньги становятся главным ограничением, кажется, что нужно использовать все возможности для удешевления проектов. Может быть, стоит повысить этажность жилья?
– Вроде бы, математика проста: чем выше дом, тем больше квадратных метров при меньших затратах на землю. Но здесь появляются проблемы с конструктивом и инженерным оборудованием. Думаю, что этажность будет расти постепенно, с развитием как возможностей, так и потребностей.
– Сегодня «Орелстрой» может строить, например, 30-этажки?
– Может даже выше! Мы закупили новые краны, в которых ограничение по высоте 240 метров. Можно хоть небоскрёбы строить.
– А есть планы по строительству небоскрёбов в Орле?
– Я считаю, что архитектура города должна быть гармоничной. Строить экстравагантную башню-небоскрёб, когда вокруг низенькие домики, неэстетично. А в микрорайонах мы уже повысили этажность. Яркий пример – «Маяк» с максимально разрешённой этажностью для Орла – 22 этажа.
– Кроме отсутствия свободной земли, с какими ещё проблемами сталкиваются орловские застройщики?
– Износ сетей ЖКХ, которые уже давно никто не обновлял, что усложняет возможность подключения к ним.
– Какая помощь от государства нужна застройщикам для развития КРТ?
– Кроме участия в работе с модернизацией сетей ЖКХ, я бы добавил обеспечение новых районов школами, детсадами и, конечно, инфраструктурой.
– А что насчёт «убитого» Заводского района – там стройке быть?
– Действительно, при виде некоторых центральных улиц Орла может сложиться впечатление, что город заброшен. Например, Васильевская выглядит как деревенская улица: вросшие в землю старые дома, бараки… А это центр города.
И здесь, КРТ как один из инструментов позволит застроить и эту часть Орла.
– Однако для той же Васильевской характерна другая особенность – объекты культурного наследия. Как быть с ними?
– Подходя к проблеме домов, признанными объектами культурного наследия, я бы условно разделил их на два типа: одни, по образу дома Лизы Калитиной, привязаны к месту, другие имеют только архитектурную ценность. Безусловно, для истории города важны и те, и другие. И существует целый ряд аргументов в пользу сохранения старых построек. Один из которых — монетизация данной истории.
– Так что делать?
– Как один из вариантов — сооружения, которые имеют архитектурную ценность, можно перенести из центра Орла. Может быть, создать музейный район, где будут сосредоточены такие здания. Тогда орловским экскурсоводам не придётся краснеть за сгоревший дом какого-то купца третьей гильдии перед туристами, которых мы так хотим привлечь. А для нас, застройщиков, это будут земельные участки, где мы сможем возвести новые дома прямо в центре Орла.
К слову, такой опыт уже есть в Нижнем Новгороде. Для понимания: там весь город – сплошное наследие. Так вот новгородцы просто разобрали дома и перенесли их из центра. Конечно, бюджет Нижнего Новгорода несопоставим с орловским, но всё равно мы к этому придём. Ведь именно из-за таких проблем и шла застройка вокруг Орла – там, где этих объектов нет, там, где была возможность прокладывать магистральные сети ЖКХ.
– «Орелстрой» может технически выполнить работы по переносу объектов культурного наследия сегодня?
– При наличии экономической составляющей всё возможно. Каких-то сложностей в этом я не вижу.
– На какие квартиры спрос сегодня?
– Мы видим повышение спроса на квартиры с готовой отделкой. Потому что цены – сами знаете какие. Не все вложившие деньги в квартиру могут потянуть ремонт – это дорого и долго. Также людям важно место для парковки их автомобилей и хорошая дворовая территория.
– Как же сделать жильё более доступным?
– Работать с таким инструментом, как ипотека, снижать стоимость стройматериалов. А если говорить о региональном уровне – то подготовить большее количество земельных участков с готовыми сетями ЖКХ.
– Рассматривали возможность строить в новых регионах России?
– Пока ясности, как там строить, нет: от банковского кредитования до логистики. Но я думаю, мы к этому придём.
– Назовите главное достижение ПАО «СЗ «Орелстрой» в 2023 году.
– Говоря о главном достижении уходящего года, хочется отметить наш ЖК «Маяк». Сегодня в Орле это самый высокий дом, где мы применили множество новых технологий. Да и само название крайне символично. – Какова главная задача на 2024 год?
– Освоение других регионов и новых участков для застройки. Ставим цели выйти на принципиально новый уровень в Липецке.
– Что бы Вы пожелали орловцам в Новом году?
– Пусть в Новом году все мечты сбудутся! Мирного неба над головой! С праздником!
Фото: ООО «ОДСК».
Реклама ООО «ОДСК» erid: LjN8JuPZ4