Эпидемия «бабка-террора»: как покупатели квартир остаются на улице без денег

Добросовестные покупатели массово теряют квартиры и деньги из-за исков от бывших владельцев. Они оспаривают сделки, ссылаясь на невменяемость или давление во время продажи. После нашумевшего дела Ларисы Долиной о возвращении проданной квартиры из-за мошенников рынок вторичного жилья накрыла волна судебных разбирательств. Причина — в росте количества случаев, когда пожилые собственники (иногда с помощью недобросовестных родственников) осознанно продают квартиру, получают деньги, а затем через суд требуют признать сделку недействительной, апеллируя к тому, что на момент подписания документов продавец не осознавал последствий. После возврата жилья «псевдо-жертва» оформляет банкротство, и покупатель не может вернуть свои деньги. В риелторской среде это явление уже окрестили «бабка-террор». Однако проблема имеет две стороны, и вторая заключается в реальной опасности стать жертвой мошенников. В таком случае пенсионеров убеждают оформить фиктивную продажу под предлогом «защиты» от похитителей жилья, после чего квартира и деньги переходят в руки злоумышленников. Реальный случай в Белгородской области Юрист Валерий Антоненко поделился уникальным делом из Алексеевки, которое началось с телефонного звонка. Мошенники представились сотрудниками управляющей компании и попросили пожилую женщину придумать новый код для домофона. Через пару дней ей перезвонили — уже якобы из ФСБ — и сказали, что этот код использовали для оформления генеральной доверенности на всё её имущество. Чтобы «спасти» сбережения и квартиру, женщину заставили купить новый телефон, поменять сим-карту, круглосуточно быть на связи и ни с кем не общаться. Под их диктовку она сняла все свои деньги, заложила драгоценности в ломбарде на 400 тыс. рублей и продала квартиру. Вырученные средства перевела на «безопасные счета» мошенников. «Она продала через риелторскую компанию квартиру людям, которые, соответственно, потратили свои сбережения и ипотечные денежные средства, полученные в банке. Никаких подозрений о том, что бабушку „ведут“ мошенники и она под влиянием каких-то третьих лиц, не было. Причём бабушка является бывшим профессиональным юристом и прекрасно понимала существо сделки», — прокомментировал Валерий. Сделка была совершена через Домклик. В банке женщину также проверяли и никаких подозрений её состояние не вызвало. Вся процедура продажи квартиры заняла 10 дней, но мошенники не прекратили нападки. Они требовали, чтобы женщина набрала кредитов и всё перевела на их «безопасный» счёт. Когда ей стали отказывать банки в Белгороде, она уехала в Москву, где её нашли и вернули домой. «После этого бабушка обратилась уже в психиатрическую больницу для того, чтобы немножко подлечиться. У неё был нервный срыв. Она поняла, что продала квартиру и все свои сбережения отдала мошенникам». Белгородская медицинская организация указала на то, что бабушка на момент продажи квартиры не осознавала последствий, что является основанием для признания сделки недействительной. Сейчас дело рассматривается в московском суде на стадии повторной экспертизы в институте имени Сербского. Как защититься покупателю? Адвокаты, ведущие подобные дела, советуют проявлять особую бдительность при покупке жилья у пожилых людей. Обязательно проведите личную встречу с продавцом. Не ограничивайтесь общением через риелтора. Ваша задача — оценить адекватность собственника квартиры. Задавайте вопросы (Почему продаете? Куда переезжаете?), и если ответы расплывчаты, то это тревожный сигнал. Проверяйте историю тщательнее. Изучите не только свежую выписку из ЕГРН, но и всю цепочку собственников. Уточните семейное положение продавца. В случае, если он состоит в браке, потребуйте нотариальное согласие супруга, даже если квартира была приобретена до брака или получена в дар. Оформите титульное страхование. Это единственный инструмент, который компенсирует финансовые потери, если сделку аннулируют. Полис на квартиру стоимостью 6 млн рублей обойдется примерно в 6-10 тыс. рублей. Запишите процесс сделки на видео. Фиксация того, как продавец осознанно подписывает документы, может стать весомым доказательством в суде. Обращайте внимание на детали. Насторожить должна подозрительно низкая цена и спешка. Если пожилой человек продает единственное жильё без планов на будущее — это повод задуматься. Нужны изменения в законодательстве Можно ли до совершения сделки попросить справку о вменяемости человека? Мы уточнили у адвоката Владимира Сазонова: «В первую очередь, да, потому что они (пожилые люди) состоят на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансере. Пожилым людям уже на сегодняшний день в целом рекомендуют брать такие документы, но, на наш взгляд, всё-таки необходимо обезопасить сделку со стороны государства. <…> Существует масса заболеваний, которые никак не проявляются. Второй момент: человек в разном возрасте может быть подвержен психологическим, психиатрическим расстройствам на уровне деменции. То есть сегодня всё в порядке, а завтра уже не всё в порядке». Эксперту может быть сложно установить, когда именно начались расстройства психики, поэтому, со слов Владимира, эффективнее ввести законодательные изменения — например, «период охлаждения», когда деньги после сделки находятся в банке на депозите 1-2 недели. Это даст время родственникам или самому продавцу опомниться, если на него оказывалось давление. Такой законопроветк уже разработан в Госдуме, скоро его могут вынести на обсуждение. Пока риск присутствует, тщательная проверка и страховка — не рекомендация, а необходимость для всех, кто покупает квартиру на вторичном рынке.