В Ростове до 50% квартир в новостройках стоят нераспроданными

Портал «РБК-Недвижимость» со ссылкой на данные аналитической платформы bnMAP.pro представил рейтинг крупных городов России по количеству нераспроданного жилья в новостройках. Ростов в нём занял шестую строчку, утверждалось, что в городе ко 2 августа пустует 65% от строящегося и проектируемого жилья. И что на то, чтобы его продать, уйдёт больше трёх лет.
О том, что доля нераспроданного на первичном рынке жилья растёт, свидетельствуют и данные госкорпорации «ДОМ.РФ». На начало июля 2023 года непроданными оставались 70,9 млн квадратных метров из 101,1 млн квадратных метров строящегося в России жилья. За год показатель вырос на 11,1 млн квадратных метров, или на 18,5%.
Некоторые поспешили сделать вывод, что спрос на рынке недвижимости падает, квартиры не покупают, и для кого в том же Ростове собираются строить все эти новые огромные ЖК — непонятно.
Однако логика подсказывает, что если бы ростовский рынок не был привлекательным, то и новые объекты бы не заявлялись. А планы у застройщиков на город огромные. При этом на ростовский рынок заходят и новые игроки, в том числе уже даже московские. И поскольку упрекнуть застройщиков в том, что они не умеют считать деньги, сложно, то и со столь высоким процентом непроданного жилья явно что-то не так. Что именно — в нашем материале. Заодно выясняем, зачем вообще столько строить и кто это будет покупать.

У ростовских застройщиков с продажами всё хорошо

Здесь сразу стоит отметить, что доля нераспроданного жилья в 65% не означает, что построенные дома стоят на 2/3 пустые. Во многих домах продажи закрываются буквально в течение одного-двух кварталов с момента сдачи.
Так, представитель «Московской Строительной Компании» указывает, что показатели нераспроданного жилья могут разниться в зависимости от того, что конкретно анализируется. Если это общее количество квартир, выведенных на рынок для продажи, — то это один вопрос. И совсем другое дело, когда оценивается доля квартир, оставшихся непроданными после ввода в эксплуатацию.
— В любом случае, наши данные показывают, что в домах класса «Комфорт +», которые мы сдали в 2023 году, непроданными остаётся меньше 10% лотов. А в некоторых сданных объектах, таких как ЖК «Сердце Ростова 2», например, в продаже находятся всего несколько квартир на весь дом, — отметил представитель застройщика.

Объёмы продаж на рынке ростовских новостроек восстанавливаются

Как говорит директор агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников, по официальным данным, на август в Ростовской области числилось непроданными 1,95 млн квадратных метров жилья. Это проекты, разрешение на строительство которых уже получено со сдачей до 2028 года включительно. Причём в продаже находится только 1,33 млн квадратных метров, а остальные ещё не выведены на рынок.
— В процентном соотношении из всего объёма жилья к августу: 29% распродано, 48% не распродано и 22% не распродано, но и не выведено на рынок. Чтобы понять, много это или мало, я предлагаю отталкиваться не столько от метража, сколько от штучного эквивалента. Всего, в штуках, сегодня строится 56 854 квартиры, из них порядка 40 тысяч квартир ещё не продано. При этом напоминаю, это квартиры, которые будут вводиться в эксплуатацию вплоть до 2028 года. Сейчас на дворе 2023 год, — напомнил Олейников.
Он добавил, что до начала СВО в Ростове в среднем покупали порядка 20-22 тысяч квартир за год. В 2022 году этот показатель упал до 15 тысяч штук.
— Однако в этом году продажи точно будут выше, и, думаю, по итогу года можем прийти к 18 тысячам квартир. Даже с учётом погрешности в 10% пока рано говорить о затоваривании, и в сданных домах по-прежнему приобрести ликвидную квартиру от застройщика практические невозможно, — констатирует он.

На рынке недвижимости сейчас в выигрыше все, кроме покупателя

В министерстве строительства Ростовской области dоnnews.ru отчасти подтвердили данные bnMAP.pro.
— Согласно данным, размещаемым застройщиками в Единой информационной системе жилищного строительства, доля нераспроданных помещений в Ростовской области остаётся на уровне 40-60% и в среднем за последние три года составляет 56%, — говорится в ответе министерства.
Однако даже если не брать жильё, находящееся на стадии строительства или проектирования, и смотреть только на сдающиеся дома, то доля нераспроданных квартир в них будет пусть и не 65%, но всё же достаточно высока. По словам главы агентства недвижимости «Титул» Евгения Сосницкого, эта тенденция «объективно зафиксирована». И доля нераспроданного жилья сейчас гораздо больше, чем раньше.
Почему так? Как поясняет Сосницкий, на то есть три причины. Во-первых, график продажи квартир застройщиками стал управляемым процессом. И в его основе лежат не какие-то рыночные факторы, а исключительно договор проектного финансирования с банком.
— В нём зафиксирован график продаж, который застройщик должен выполнять плюс-минус 20%. Если он продаёт больше, то, значит, сможет быстрее вернуть банку деньги, и тот недополучит прибыль по процентам. А если продажи идут медленнее, то банк это устраивает ещё меньше, и он повышает проценты по проектному финансированию, поскольку вырастают его риски. Поэтому форсировать продажи нет смысла. Продаётся ровно столько, сколько нужно, чтобы сохранять оптимальную процентную ставку и не привлекать внимания антирисковых менеджеров банка, — говорит Сосницкий.
Во-вторых, ростовские застройщики полноценно освоили динамичное ценообразование. Раньше оно было на примитивном уровне. Например, отделу продаж давалось указание, что если за 3 дня они провели 4 сделки, то нужно поднять цены на 2 тысячи рублей за квадратный метр.
— Сейчас всё происходит по-другому, — рассказывает директор «Титула». — Программные продукты помогают застройщикам выстраивать динамическое ценообразование не только в зависимости от объёмов продаж, но и от ситуации на рынке, наличия объектов у конкурентов, демографической ситуации, курса рубля и так далее. И это резко снизило темпы продаж у застройщиков. Потому что ему не надо больше, условно, продать сразу 8 квартир. Достаточно продать две, потом повысить цену и продать ещё две.
В-третьих, продолжает эксперт, канули в Лету ситуации, когда инвесторы покупали на этапе котлована квартиру, условно, за миллион, а потом продавали за три. Застройщики больше не отдают свою прибыль перекупщикам, и банки за этим бдительно следят. В итоге квартира уже на этапе котлована стоит эти 3 миллиона. Так что объём продаж на самых ранних этапах сильно упал.
Кроме того, указывает он, если смотреть на рынок первичной недвижимости по сегментам, то выяснится, что классы «Эконом», «Комфорт» и «Комфорт +» продаются влёт. И к моменту сдачи дома свободных квартир нет, а те, что были куплены, уже по нескольку раз перепроданы.
— Процент нераспроданного жилья растёт начиная с бизнес-класса и далее в премиум и элитном сегментах. Там, помимо всего перечисленного выше, влияет и ограниченность рынка, в том числе потому, что такие квартиры менее интересны инвесторам, — говорит директор «Титула».
В итоге, говорит Сосницкий, относительно высокий процент нераспроданного жилья в настоящее время — это грамотно выстроенный, управляемый процесс, который выстраивается, поощряется и играет на руку банку и застройщику.
— В выигрыше все, кроме потребителя, который вынужден покупать недвижимость по более высоким ценам, — констатирует эксперт.

Кто скупает строящееся в Ростове жильё?

В «МСК» — одном из крупнейших застройщиков Ростова — говорят, что их основные клиенты — это ростовчане и жители области, которые покупают жильё для себя и своей семьи. Инвесторов среди покупателей менее 15% от общего количества.
По словам директора агентства недвижимости Immobily Алексея Олейникова, основные покупатели ростовского жилья и правда сами горожане.
— Ростовчане покупают поближе к центру. Приезжие, в том числе из области, берут на окраинах — Левенцовка, Суворовский и так далее. Те, кто вообще не «вывозит» Ростов, едет в Батайск. Там квадратный метр стоит 60-70 тысяч, в Ростове — от 100 тысяч, — рассказал он.
О том, что жилья в Ростовской области на самом деле строится не так уж и много, говорят и данные правительства региона.
— Мы стремимся достичь показателя ввода жилья на душу населения на уровне 1 квадратного метра на человека. Уже к 2028 году планируется вводить в эксплуатацию 3,7 млн квадратных метров жилья. При таком объёме жилищного строительства уже к 2028 году мы достигнем ввода 0,9 квадратных метров на душу населения, — рассказали dоnnews.ru в министерстве строительства Ростовской области.

Чиновники устроили застройщикам либерализацию

По мнению Олейникова, в этом году, несмотря на все заверения чиновников, в Ростовской области показатель сданного жилья уйдёт в минус по сравнению с прошлым годом. Связано это опять же не с рыночными причинами, а с тем, что какое-то время после перехода на механизм проектного финансирования чиновники «начали искусственно прикручивать конкуренцию с помощью выдачи разрешений на строительство».
— Допускаю, что они просто боялись выдавать разрешения на фоне проблем с дольщиками. Ростов ведь действительно лидировал по числу замороженных строек. Видимо понадобилось какое-то время, чтобы чиновники поняли, что система эскроу-счетов убирает проблемы обманутых дольщиков. Также предполагаю, что у регионального правительства один из новых KPI — это увеличение темпов ввода жилья. Так что с некоторых пор выдавать разрешения на строительство у нас стали охотнее, а процесс стал проще. Произошла эдакая либерализация, — говорит он.
В итоге произошёл своеобразный бум по числу новых заявленных строек в Ростове. Причём всё это очень крупные объекты — кварталы и районы: несколько участков возле гребного канала «Дон», за Кумженской рощей, возле Донского инфекционного центра и так далее.
Когда эти объекты, продолжает Олейников, начнут сдавать, в Ростове показатели жилищного строительства резко поползут вверх.
— Поэтому в ближайшее время люди выгребут всё, что уже есть на рынке. Дальше настанет очередь новых проектов, и выбор будет очень большой, — поясняет эксперт.
Однако для Ростова, по его мнению, это хорошо. Так как чем больше на рынке предложений, тем выше конкуренция. И в итоге застройщикам придётся бороться за покупателя не рекламой, а продуктом. То есть продумывать инфраструктуру, искать интересные решения для фасадов и так далее.