«Мы надеемся на возврат или модификацию программ господдержки»
По данным Росстата, в январе текущего года в России почти на 10 % уменьшился ввод в эксплуатацию жилья. О том, изменится ли объем строительства в 2025-ом, что будет с ценами на недвижимость, как сегодня чувствуют себя девелоперы и каковы их перспективы, рассказал руководитель отдела продаж барнаульской строительной компании «Мой Дом» Алексей Мусияк.
- Алексей, для Барнаула характерно снижение объемов ввода жилья?
- Снижение объемов происходит по всей стране, в том числе и в Барнауле. И этому есть рациональное объяснение. Дело в том, что в 2024 году была закрыта ипотека с господдержкой, которая действовала с 2020 года. Поэтому происходящий спад – закономерное явление и ничего критичного в нем нет. В настоящее время застройщики и девелоперы показывают цифры на уровне 2020-2022 годов. Важно понимать, что рынок сейчас не стоит, он продолжает двигаться, его темпы просто пришли в норму после перегрева рынка в 2022-2024 годах.
- А риелторы жалуются, что работы нет…
- Работы достаточно. Да, есть небольшие проблемы с первичным рынком в плане ипотечных программ, высокой ключевой ставки, но вторичный рынок никто не отменял. Те, кто держал деньги на депозитах и планировал покупку недвижимости, сейчас ориентированы именно на вторичный рынок.
- За последний год стоимость жилья заметно выросла. Из-за чего это произошло?
- Рост цен на жилье действительно имеет место быть. Стоимость квартир растет не только в Барнауле, но и в соседних регионах, по всей стране. И это связано с тем, что растут цены на бензин, соответственно и на логистику, дорожают стройматериалы и т.д. Одним словом – жизнь постоянно дорожает.
- На сколько процентов за прошлый год выросла цена на квартиры?
- Если смотреть данные по Алтайскому краю, в частности по Барнаулу, то в среднем это 10-15 %. Но опять же, если смотреть по стране, в некоторых регионах повышение было более значимым. Скачок цен произошел в первой половине 2024 года, когда было объявлено о закрытии программ господдержки. После этого цены резко пошли вверх. Однако во второй половине года некоторые застройщики начали предоставлять либо скидки, либо откатывать цены вниз, стараясь привлечь клиентов.
- Сколько стоит на данный момент квадратный метр в новостройках Барнаула?
- Примерно 130-140 тысяч рублей за квадратный метр. Есть отдельные объекты, которые продаются чуть дороже - это связано с индивидуальными факторами.
- Говорят, что цена на недвижимость в Барнауле практически сравнивается с мегаполисами. Это действительно так?
- Ближайший к нам город-миллионник - Новосибирск и там цена за квадратный метр пока что точно значительно выше. Я надеюсь, что так и останется и мы не приблизимся к нему.
- Эксперты прогнозируют 40 % рост цен на новостройки. Как вы думаете, коснется ли это Барнаула?
- Если эта тенденция пойдет по всей стране, то в Барнауле, вероятнее всего, она будет поддержана. Но я не думаю, что рост будет на 40 %... В таком случае произойдет большой разрыв между первичным и вторичным рынком. И первичка просто встанет - люди перестанут брать новостройки со сдачей в 2027-2028-ли и последующие годы.
- Кстати, есть мнение, что строящиеся сейчас дома - низкого качества, мол, хрущевки и то лучше…
- Не соглашусь. Технологии не стоят на месте. Мы все видим, как шагнул строительный рынок в последние 5-10 лет. Качество жилья растет, улучшается шумоизоляция, все нацелено на более комфортное проживание.
- Чем отличается более дорогое жилье, например, комфорт-класса от жилья эконом-класса?
- Эконом-жилье, как правило, это панельные дома, однотипные планировки и т.д. Комфорт-класс подразумевает собой улучшенный каркас здания, например, монолит, а также повышенный комфорт мест общего пользования - большие лифты, современные подъезды, благоустроенные дворы, детские и спортивные площадки, подземные паркинги, электрозарядки на парковках, продуманные планировки в самих квартирах.
- Кстати, сейчас очень много пишут о использовании 3D-принтеров в строительстве домов. В Барнаул такие технологии уже пришли?
- Нет, у нас такого еще нет. Но было бы очень интересно увидеть, как это происходит.
- Посоветуйте, на что обратить внимание человеку, который собрался покупать квартиру в новостройках?
- Первое - это, конечно, каркас здания. Мне кажется излишним объяснять, что монолит лучше, чем плиты. Второй пункт - локация и внутренняя инфраструктура жилого комплекса/проекта. Например, не секрет, что иметь квартиру в центре - очень удобно, но это стоит дороже. Но при этом часто ведет к некоторым очевидным минусам - например, отсутствием парковочных мест. Что касаемо спальных районов города – часто в только-только застраивающихся районах нет толком никакой социальной инфраструктуры…Поэтому получается, что человек вроде как улучшает квадратуру, но не условия. И третий фактор – эргономика квартиры. В современных домах пространство используется максимально эффективно - удобно и компактно
- И все-таки, насколько цена новостроек зависит от места?
- Не секрет, что квартиры в центре стоят на порядок дороже. И это зависит только от месторасположения, а не от технологий строительства. Если говорить о других районах, тут цена во многом зависит от инфраструктуры, которую предоставляет застройщик внутри своего комплекса – наличие в шаговой доступности магазинов, аптек, детсадов, тренажерного зала и т.д., Люди должны по максимуму обеспечить все свои социальные потребности в своем жилом комплексе.
- А какие локации популярны у вашей компании?
- Могу привести в пример «Вышку» на Змеиногорском тракте. Данный жилой комплекс находится в зеленой зоне, прямо напротив Тропы здоровья. Конечно, эта локация притягивает людей, ведь многие хотят жить в городе, но в то же время иметь вокруг себя свежий воздух. А тут с одной стороны пять минут до центра, с другой – рядом лес, облагороженная территория. Второй пример - локация возле парка «Изумрудный». Тут, мне кажется, и объяснять не надо, почему этот комплекс пользуется спросом. Вообще принцип нашей компании – мы ищем локацию, которая бы была привлекательной для жилья, а не так, что взяли какой-то небольшой участочек, на нем поставили дом без какого-либо благоустройства вокруг.
- Как зависит цена новостройки от уровня сдачи дома?
- Вопрос хороший. Самая привлекательная цена - на стадии котлована. Да, клиенту придется ждать около двух лет пока построится дом, но при этом он получает самую выгодную стоимость. Потом цены растут практически ежемесячно. Приведу свой пример: я приобретал квартиру в 2020 году на стадии котлована, а спустя чуть больше года она выросла в цене почти на 100% . Да, тогда случился ажиотажный переход на льготную ипотеку и так далее, но в любом случае цена на новостройки растет как минимум на 12-14 % в год.
- Влияет ли репутация застройщика на стоимость квартиры?
- Нет. Дело в том, что сейчас большинство застройщиков находятся на проектных финансированиях в больших банках – это всем известные счета эскроу. Это залог того, что банкротства не случится и дом будет достроен.
- Хотелось бы еще обсудить зависимость цены на квартиру от планировки. Этот фактор оказывает влияние?
- Да, конечно, это влияет. Сейчас возможны различные варианты планировки. Например, есть квартиры с так называемой мастер-спальней, которая включают в себя собственную ванную комнату, гардеробную и даже кабинет. Или, например, квартиры с кухней-гостиной размером в 20-30 квадратных метров, где человек может не только покушать, но и провести время, собраться с семьей или большой компанией. Мы не ограничиваем клиента четырьмя стенами, наоборот, даем пространство и воображение для того, чтобы он создавал уже свой мир внутри своего дома.
- Какие квартиры сейчас наиболее популярные?
- Традиционно на рынке наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры.
- Посоветуйте, где и как отслеживать стоимость жилья?
- Самая актуальная информация, как правило, находится на сайтах у самих застройщиков. То есть можно напрямую звонить, узнавать и мониторить цены. Сейчас многие переходят на формат электронного каталога – в данном случае даже звонить застройщику не надо: открыл каталог и посмотрел актуальные цены.
- Покупка через риелтора и самостоятельно у застройщика – расскажите, какие плюсы и минусы?
- Приобретать квартиру у застройщика абсолютно безопасно, потому что эта квартира не была раньше во владении у кого-то другого. Это юридически чистая квартира, в ней нет никаких подводных камней в отличие от вторичного рынка, где может вылезти все, что угодно – чужая доля, маткапитал, наследство и т.д. Поэтому на вторичном рынке лучше пользоваться услугами профессионального агента. А первичный рынок максимально безопасен. Поэтому здесь, приобретая квартиру напрямую у застройщика без агента, клиент ничего не теряет. Переживать не надо, все юридические риски уже взял на себя банк.
- Ждать ли новые инструменты покупки жилья, например, льготные ипотечные программы, послабления застройщикам в части просрочек и уплат неустоек, субсидирование процентной ставки для девелоперов и т.д.?
- Многие уже честно высказались, что застройщикам необходимы меры поддержки. Думаю, что они сейчас разрабатываются. Мы очень сильно надеемся на возврат или хотя бы модификацию программы господдержки, которая была в 2020 году, когда ипотека стала доступна 99 % населения. Если сейчас государство придумает что-то в этом же ключе, это будет максимальная поддержка как застройщиков, так и наших клиентов.