Ипотечные заемщики компенсировали переплату по ипотеке на 5 лет вперед

Ипотека – инструмент не только покупки жилья, но и фиксации цен, что стало особенно актуальным вопросом с учетом роста стоимости в полтора раза за два года. Эксперты Циан и hh.ru посчитали, насколько выгодной оказалась покупка квартиры в кредит летом 2020 года и как рост цен нивелировал переплату по ипотеке за прошедшие два года. Для расчетов был принят первый взнос в 15% от средней стоимости квартиры на вторичном рынке , остальная сумма была взята в ипотеку на срок 23 года (средний срок кредитования по РФ, согласно данным ЦБ РФ). В качестве предмета покупки – квартира на вторичном рынке площадью 54 кв. м. В расчет рейтингов вошли данные hh.ru по средним предлагаемым зарплатам “на руки” и стоимость жилья на вторичном рынке от Циан в городах с населением от 500 тыс. человек. Покупатель, взявший ипотеку летом 2020 года, компенсировал переплату по ипотеке в среднем еще на пять с половиной лет вперед – за счет роста стоимости в полтора раза. Стоимость квартиры в 2020 году и выплаченные по ней ипотечные проценты за два года - на четверть ниже, чем текущая цена на аналогичное жилье. В 2020 году первый взнос в 15% составляет порядка 6 средних зарплат. В 2022 году – более 8 зарплат. В 2020 году – ипотечный платеж составляла менее трети зарплаты, в 2022 – почти половину. В Москве и Санкт-Петербурге платеж по ипотеке с минимальным первым взносом – выше средней заработной платы. За два года срок кредитования вырос на 4 года в целом по РФ. В семи регионах жители берут ипотеку примерно на четверть века. Каждый россиянин «задолжал» 85 тысяч рублей в ипотеку. В учётом только городских жителей задолженность составила 114 тыс. В целом по РФ одна ипотека выдана в 2022 году на 270 человек. С учетом только городского населения – один кредит на 202 жителя. «Долги» по ипотеке выросли с 65 тыс. в 2019 году до 113,7 тыс. в 2022 (+75%). Рынок ипотечного кредитования в I полугодии 2022 года просел на треть. 1. Рост цен на жилье компенсировал переплату по ипотеке на пять с половиной лет вперед Абсолютно по всем городам переплата по ипотеке за два года оказалась меньше роста цен за тот же период. То есть брать квартиру в кредит оказалось выгодно. В трех городах разница превысила 2 млн рублей: в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодаре. Например, в Москве за два года выплаченные проценты по ипотеке составили 1,8 млн рублей, а стоимость квартиры выросла на 3,88 млн. В Санкт-Петербурге выгода – почти три миллиона рублей, сумма выплаченных процентов составила порядка миллиона рублей, а стоимость квартиры выросла на 4 млн. В Краснодаре за два года заемщик выплатил процентов на полмиллиона рублей, а стоимость средней квартиры увеличилась на 2,7 млн рублей, выгода – более двух миллионов. Похожая ситуация и в Казани, где за два года заемщик заплатил порядка 650 тыс. на проценты, а сама квартира подорожала на три миллиона. Выгода – 2,3 млн рублей. Минимальная выгода – в Ижевске и Перми, где жилье также дорожает быстрее, чем копится переплата по ипотеке – на 500-600 тыс. р. В среднем рост цен позволяет компенсировать проценты по ипотеке еще на 5 лет и 5 месяцев вперед даже при условии того, что стоимость жилья не изменится.  Больше всего выиграли те, кто взял ипотеку в 2020 году в Краснодаре, Барнауле и Омске – здесь пройдет еще 8-9 лет с 2022 года до того, как сумма выплаченных процентов будет сопоставима с ростом цен на жилье в 2020-2022 гг. В Москве проценты по кредиту компенсированы еще на 2 года и 4 месяца вперед. В Санкт-Петербурге – более чем на 6 лет. 2. Заемщики сэкономили четверть стоимости квартиры благодаря ипотеке В целом по всем городам ипотечным заемщикам удалось сэкономить порядка четверти (22%) от текущей цены квартиры даже с учетом выплаченных процентов. Самая большая разница в цене между ценой квартиры в 2020 году + выплаченным по ней процентам и текущей стоимостью квартиры на текущий момент – в Краснодаре, Барнауле и Омске (порядка трети). Наименьшая – во Владивостоке и в Москве (9% и 12%), где стоимость жилья на вторичном рынке растет не такими высокими темпами, как по другим городам из-за уже высокого прайса. В целом по всем городам средняя «скидка» составила 1,2 млн рублей – именно такая разница в цене между текущими ценами и ценами на квартиру 2020 года + выплаченным за два года процентам.   На сколько выросла стоимость средней квартиры 2020-2022 Сколько выплачено процентов по ипотеке 2020-2022 Выгода от ипотеки, тыс. р.(разница в стоимости квартиры сейчас и стоимость квартиры в 2020 г. +выплаченные проценты за два года), тыс. р.  Срок компенсированной переплаты на будущее за счет роста цен Ипотечная "скидка" разница между стоимостью квартиры в 2020 году + выплаченные по ней проценты (2020-20220)  и текущей ценой квартиры         Лет месяцев   Краснодар 2700 524,4 2 176 9 3 34% Омск 1852,2 384,4 1 468 8 5 32% Барнаул 1906,2 407,2 1 499 8 1 31% Казань 2953,8 649,3 2 305 7 9 30% Кемерово 1771,2 393,5 1 378 7 8 30% Самара 2122,2 472,6 1 650 7 7 30% Воронеж 1738,8 412,5 1 326 6 11 28% Ростов-на-Дону 1971 491,7 1 479 6 5 27% Рязань 1512 382 1 130 6 4 27% Санкт-Петербург 4012,2 1018 2 994 6 3 27% Нижний Новгород 2214 569,3 1 645 6 2 26% Липецк 1414,8 368,4 1 046 6 1 26% Пенза 1512 395 1 117 6 0 26% Томск 1809 484,1 1 325 5 10 25% Астрахань 1247,4 342,5 905 5 8 25% Саратов 1328,4 366,9 962 5 7 24% Волгоград 1420,2 395 1 025 5 6 24% Ульяновск 1285,2 359,3 926 5 5 24% Ярославль 1501,2 420,2 1 081 5 5 24% Челябинск 1144,8 322,7 822 5 5 24% Киров 1274,4 362,3 912 5 4 24% Красноярск 1636,2 500 1 136 4 9 22% Иркутск 1809 557,2 1 252 4 9 22% Новосибирск 1819,8 564 1 256 4 8 22% Тюмень 1684,8 524,4 1 160 4 8 21% Оренбург 1053 349,4 704 4 2 20% Уфа 1409,4 552,6 857 3 2 16% Екатеринбург 1420,2 570,9 849 3 1 16% Пермь 1112,4 465,8 647 2 10 15% Хабаровск 1533,6 670 864 2 8 14% Ижевск 945 418,6 526 2 7 13% Москва  3888 1813 2 075 2 4 12% Владивосток 1809 984,9 824 1 8 9% Все города     1 252,00 5 5 22% 3. На первый взнос копили полгода, теперь – на три месяца больше За прошедшие два года средняя заработная плата по городам с населением от 500 тыс. человек выросла на 5%, а стоимость недвижимости – в полтора раза. В результате копить на первый взнос стало сложнее. В среднем по всем городам первоначальный взнос в размере 15% от стоимости в 2020 году на приобретение средней квартиры составлял 6,1 заработных плат в должности «ведущий специалист». В 2022 году тот же первоначальный взнос в 15% от стоимости составляет уже 8,6 средних зарплат, то есть откладывать теперь придется еще две зарплаты, чтобы накопить хотя бы первый взнос по кредиту. Больше одной годовой зарплаты еще в 2020 году первый взнос составлял в Москве и Санкт-Петербурге (19,7 и 14,6 месяцев соответственно). В 2022 году срок вплотную приблизился к двум годам – 22,8 в Москве и 21,9 месяце в Санкт-Петербурге. Причем именно в последнем наблюдается наибольший прирост сроков накоплений среди всех других городов – сразу на 7 месяцев. На 3-3,4 зарплаты – прибавка в Казани, Краснодаре, Нижнем Новгороде, Самаре и Москве. Наименьшее количество зарплат в первом взносе в 2020 году было в Челябинске – 3,9%. В 2022 году наименьшее количество зарплат в первом взносе в Оренбурге и в Челябинске (5,5 среднемесячных доходов). 4. В 2020 году – ипотечный платеж составлял менее трети зарплаты, в 2022 – почти половину Наличие ипотеки – серьезная нагрузка на любой семейный бюджет. В среднем по городам с населением от полумиллиона человек, ипотечный платеж при кредите сроком 23 года и первым взносом 15%, составляет 29% одной средней заработной платы. Только по двум городам – Москве и Санкт-Петербургу – платеж составлял больше половины средней заработной платы: 68% от дохода в Санкт-Петербурге и 92% в Москве. Менее четверти дохода ипотечный платеж составлял для жителей 16 городов, наименьший процент оказался характерен для челябинцев (18%). Средний размер платежа в рублевой выражении составил 26 тыс. рублей. В 2022 году городов, где больше половины среднего дохода составляет ипотека, стало больше – помимо столиц, к списку прибавились также Нижний Новгород (52%), Владивосток и Казань (57% дохода), в Москве и Санкт- Петербурге теперь средний платеж по ипотеке превысил среднюю заработную плату. В Москве при средней зарплате «на руки» в 110 тыс. рублей, платеж с минимальным первым взносом составляет 131 тыс. в месяц. В Санкт-Петербурге при заработной плате в 76,8 тыс.  по ипотеке нужно платить 88 тыс. То есть жители этих городов должны собрать взнос выше, чем 15%, либо же брать кредит в расчете на двоих работающих в семье. В 2022 году не осталось городов, где ипотечный платеж был до четверти от среднего дохода. В денежном выражении по всем городам в целом платеж вырос до 43,3 тыс. рублей против 26,4 тыс. для ипотеки в 2020 году: +64% Город Количество средних зарплат в первом взносе 15% Средний платеж по ипотеке, тыс. р. Доля платежа по ипотеке от средней заработной платы в городе   2020 2022 Динамика 2020/2022 2020 2022 Динамика 2020/2022 2020 2022 Динамика 2020/2022 Москва 19,7 22,8 3,1 90,3 131,0 45% 92% 119% 27% Санкт-Петербург 14,6 21,9 7,4 50,7 87,9 73% 68% 114% 46% Владивосток 9,6 11,0 1,4 49,1 68,8 40% 45% 57% 12% Казань 7,6 11,0 3,4 32,3 59,1 83% 35% 57% 22% Нижний Новгород 6,8 9,9 3,1 28,4 48,9 72% 32% 52% 20% Краснодар 5,5 8,9 3,4 26,1 50,2 92% 26% 47% 21% Самара 5,6 8,8 3,1 23,5 42,8 82% 26% 46% 19% Барнаул 5,6 8,5 2,9 20,3 37,5 85% 26% 44% 18% Ростов-на-Дону 5,7 8,3 2,6 24,5 42,7 74% 27% 43% 17% Томск 5,5 8,3 2,8 24,1 41,0 70% 26% 43% 17% Новосибирск 5,9 8,2 2,3 28,1 45,5 62% 28% 43% 15% Хабаровск 6,2 7,9 1,7 33,4 49,2 47% 29% 41% 12% Кемерово 5,2 7,9 2,7 19,6 35,7 82% 24% 41% 17% Уфа 5,9 7,7 1,8 27,5 41,7 51% 28% 40% 12% Ярославль 5,3 7,5 2,2 20,9 35,1 68% 25% 39% 14% Пенза 4,8 7,5 2,7 19,7 33,8 72% 23% 39% 17% Воронеж 5,1 7,5 2,4 20,6 36,5 78% 24% 39% 15% Екатеринбург 5,9 7,5 1,5 28,4 42,8 50% 28% 39% 11% Иркутск 5,5 7,5 1,9 27,8 45,1 62% 26% 39% 13% Тюмень 5,5 7,5 2,0 26,1 42,3 62% 26% 39% 13% Киров 4,7 7,2 2,5 18,0 30,1 67% 22% 38% 16% Красноярск 5,0 7,1 2,0 24,9 40,6 63% 24% 37% 13% Липецк 4,5 7,1 2,5 18,4 31,5 72% 21% 37% 16% Пермь 5,6 7,0 1,4 23,2 34,6 49% 26% 37% 10% Рязань 4,4 7,0 2,6 19,0 33,0 74% 20% 37% 16% Ижевск 5,4 7,0 1,6 20,9 30,6 47% 25% 36% 11% Волгоград 4,6 6,9 2,2 19,7 33,0 68% 22% 36% 14% Омск 4,2 6,8 2,6 19,1 35,8 87% 20% 36% 16% Ульяновск 4,4 6,6 2,1 17,9 30,0 68% 21% 34% 13% Саратов 4,5 6,5 2,0 18,3 30,8 68% 21% 34% 13% Астрахань 4,2 6,5 2,3 17,1 28,8 69% 20% 34% 14% Оренбург 4,3 5,5 1,3 17,4 27,6 59% 20% 29% 9% Челябинск 3,9 5,4 1,5 16,1 26,9 67% 18% 28% 10% Все города 6,1 8,6 2,5 26,4 43,4 64% 29% 45% 16% 5. За два года срок кредитовании вырос на 4 года Рост среднего срока ипотеки в РФ может потребовать ужесточения мер ЦБ, по данным Аналитического кредитного рейтингового агентства. Сегодня максимальный срок ипотеки в большинстве банков ограничен 30 годами. В июне 2022 года он составил в среднем по РФ уже 22,5 года – на 55 месяцев больше, чем летом 2020 года. То есть за два года средний кредит вырос на четыре с половиной года, как ответ на удорожание стоимости квадратного метра при фактически стагнирующих доходах населения.  Максимальные сроки кредитования, июнь 2022     Минимальные сроки кредитования, июнь 2022     Регион Срок кредитования, месяцев Срок кредитования, лет Регион Срок кредитования, месяцев Срок кредитования, лет Республика Ингушетия 319 26,6 Чукотский автономный округ 211 17,6 Республика Калмыкия 298 24,9 Челябинская область 233 19,4 Краснодарский край 296 24,6 Забайкальский край 241 20,1 Ленинградская область 293 24,4    Ненецкий автономный округ 244 20,3 Адыгея 292 24,4 Республика Хакасия 246 20,5 Республика Дагестан 292 24,3 Магаданская область 248 20,7 Чеченская Республика 290 24,2 Республика Саха (Якутия) 248 20,7 Санкт-Петербург 289 24,1 Республика Тыва 250 20,8 Карачаево-Черкесская Республика 284 23,7 Приморский край 251 20,9 Московская область 284 23,6 Красноярский край 251 20,9 Четверть века средний срок кредитования превысил пока только в одном регионе – Ингушетии. Еще в шести срок кредитования – 24-25 лет. Средний срок кредитования до 20 лет – в Чукотском АО и Челябинской области. Еще летом 2020 года только в двух регионах – Крыму и Ингушетии – средний срок кредитования был выше 20 лет.   Рынок ипотеки восстанавливается за снижением ключевой ставки В первом полугодии 2022 года в целом по РФ было выдано 545 тыс. ипотек – это на 37% ниже по количеству сделок в сравнении с аналогичным периодом 2021 года и почти в два раза – на 44% – ниже, чем во втором полугодии 2021 года. По объемам кредитования за счет роста цен просадка оказалась меньше: на 37% относительно первого полугодия 2021 года, на 30% в сравнении со вторым полугодием 2021 года. Снижение числа выданных ипотек пришлось на апрель и май 2022 года – на фоне высоких ставок россияне отложили приобретение в ипотеку. В апреле относительно марта просадка по числу сделок составила 70%, в мае относительно апреля – еще на 26%. В июне спрос вырос на 79%, количество ипотечных сделок в сравнении с апрелем – выше на треть. 6. Каждый россиянин «задолжал» 85 тысяч рублей в ипотеку Общая задолженность по ипотеке превысила 12,5 трлн рублей. В пересчете на каждого жителя РФ, каждый россиянин, вне зависимости от возраста, должен банкам 85 тыс. рублей, а с учётом только городского населения (без проживающих в сельской местности) – 113,7 тыс. рублей. Самая большая «задолженность» у городских жителей малонаселенных регионов: более 200 тысяч рублей на каждого жителя ЯНАО, Якутии и Чукотского АО. Менее 50 тыс. рублей долга на каждого городского жителя - в Крыму и Севастополе, а также ряде республик Северного Кавказа (Ингушетия, Чечня, Дагестан), где в целом ипотечное кредитования развито не так активно. В Москве «задолженность» составила 136,5 тыс. р. на каждого жителя. Самыми «активными» ипотечными заемщиками по числу оформленных ипотек также в пересчете на городских жителей в первом полугодии 2022 года стали жители Чечни, Удмуртии и Якутии, где в среднем одна ипотека была оформлена за последние полгода на 90-110 жителей (см. таблицу). На полтысячи городских жителей ипотека была взята в 2022 году в Дагестане, на 793 жителя – в Севастополе и на 1235 – в Ингушетии. В Москве – одна ипотека “оформлена” на 320 человек. В целом по РФ одна ипотека выдана в 2022 году на 270 человек. С учетом только городского населения – один кредит на 202 жителя Для сравнения – во втором полугодии 2021 года одна ипотека выдавалась на 113 городских жителей, а во втором полугодии 2020 года с рекордным числом сделок ипотеку «взял» каждый сотый житель. «Долги» по ипотеке выросли с 65 тыс. в 2019 году до 113,7 тыс. в 2022 (+75%).   Количество ипотек за полгода на одного жителя "Задолженность" каждого жителя РФ по ипотеке, тыс. р.   Все население РФ Только городское Все население РФ Только городское 1 полугодие 2019 251 188 48,5 64,9 2 полугодие 2019 203 151 52,0 69,6 1 полугодие 2020 226 169 55,8 74,6 2 полугодие 2020 130 97 63,2 84,6 1 полугодие 2021 157 118 71,9 96,2 2 полугодие 2021 151 113 80,0 107,0 1 полугодие 2022 270 202 85,1 113,7 Источник: Расчеты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ и Росстата «Рост цен, фиксируемый в последние два года, действительно сделал ипотеку выгодным инструментом покупки, несмотря на переплату, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Но в последние несколько месяцев мы видим замедление индексации цен, а по некоторым городам даже отмечена минимальная отрицательная динамика. Не факт, что проценты по ипотеке смогут быть компенсированы ростом цен и дальше, текущая ситуация говорит об обратном. С учетом ипотечных ставок в районе 10%, в среднесрочной перспективе переплата вряд ли будет нивелирована приростом стоимости, но в условиях высоких инфляционных рисков даже такой расклад выгоден на долгом сроке». «Увеличение сроков накоплений на жилье ведет к пересмотру банками условий кредитования, - отмечает Наталья Данина, директор департамента аналитических бизнес-решений hh.ru и руководитель сервиса Банк данных заработных плат hh.ru. – Практически все кредиторы готовы выдавать кредит сроком на 30 лет, а максимальный возраст заемщика на момент погашения уже превышает возраст выхода на пенсию и доходит до 75 лет. Одновременно снижается и минимальный порог входа - первый взнос. Если стандартно он был на уровне 20%, то сейчас банки снизили его до 15%. Это позволяет частично нивелировать дисбаланс между ростом заработных плат и цен на недвижимость, копить можно было бы еще дольше, если бы первый взнос остался прежним или же банки не стали расширять возраст заемщика для кредитования». Регион Количество ипотек за полгода на одного жителя в 2022 году "Задолженность" каждого жителя РФ по ипотеке, тыс. р. в 2022 году Кол-во ипотек в I полугодии, тыс. Динамика сделок за год Объем ипотечного кредитования в I полугодии, млрд р. Динамика за год Все население РФ Только городское Все население РФ Только городское 2021 2022 2021/2022 2021 2022 2021/2022 РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ 270 202 85,1 113,7 936,8 544,8 -42% 2 693,5 1 879,8 -30% ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 308 253 101,0 123,1 233,3 130,9 -44% 919,7 614,5 -33% Белгородская область 356 232 56,2 86,2 7,8 4,3 -45% 18,6 13,0 -30% Брянская область 358 249 56,0 80,6 5,8 3,3 -44% 14,1 8,9 -36% Владимирская область 326 253 59,5 76,7 8,0 4,1 -48% 18,1 11,7 -35% Воронежская область 276 189 66,3 96,8 14,8 8,4 -43% 32,9 23,8 -28% Ивановская область 350 286 50,5 61,6 4,7 2,7 -43% 10,5 7,3 -31% Калужская область 293 220 88,3 117,8 7,0 3,6 -48% 19,3 12,1 -37% Костромская область 260 192 63,6 86,3 3,8 2,2 -41% 7,7 5,5 -28% Курская область 340 233 58,4 85,3 5,5 3,2 -42% 12,9 9,6