Исследование: в России за два года стоимость жилья в регионах выросла в полтора раза, а заработная плата – на 5%

Россия. Москва. 1 августа 2022 года. Rainbow. В России исследовали, как изменилась доступность жилья за последние два года (с 2020 по 2022) и составили рейтинг городов по срокам накоплений на квартиру.

Основные выводы исследования:

1. За два года стоимость жилья в регионах выросла в полтора раза, а заработная плата – на 5%. Самый большой разрыв – в Краснодаре и Омске. Минимальное отставание заработной платы от ценовой динамики на недвижимость – во Владивостоке. Ни в одном городе рост заработной платы не позволил компенсировать повышение цен на жилье.

2. В Москве заработная плата увеличилась на 13%, а стоимость вторичной недвижимости – на 30%. В Санкт-Петербурге зарабатывать стали больше на 3%, жилье оказалось дороже на 56%.

3. Совокупный доход семьи в месяц в регионах вырос за два года на 4,4 тыс. рублей. Стоимость квартиры – на 1,64 млн рублей.

4. Коэффициент доступности жилья достиг 4,5 года, что, согласно международной классификации, «серьезно осложняет» покупку жилья. В 2020 году КДЖ составлял 3,2 («жилье не совсем доступно»).

5. В 2020 году жилье было «доступным» в 14 из 34 крупных городов. В 2022 году таких локаций не осталось. Городов с «существенно недоступным» жильем вместо двух (Москвы и Владивостока) стало шесть (+Санкт-Петербург, Казань, Нижний Новгород, Краснодар).

Зарплата выросла на 5%. Жилье подорожало в полтора раза, прокомментировали в Калининграде сегодня, 1 августа 2022 года, собкору Мой Калининград в интернет-сервисе Циан, проведшем исследование.

За последние два года недвижимость дорожает рекордными темпами, заработная же плата отставала от индексации цен на жилье. Эксперты выяснили, насколько большим оказался этот разрыв в уровне доходов и роста стоимости квадратных метров.

Регионы

В регионах, без учета столиц (Москвы и Санкт-Петербурга), средняя предлагаемая заработная плата «на руки» в 2021 году не выросла (в июле 2020 года – 46,31 тыс. р. «на руки», в июле 2021 года – 46,27 тыс.). За год – снижение на 0,1%. Средняя стоимость квадратного метра по этим же городам выросла за тот же период на 20,6%: с 62,1 тыс. р. в июне 2020 года до 74,9 тыс. р. в июне 2021 года.

В 2022 году предлагаемая заработная плата стала увеличиваться. За год (с июля 2021 года по июль 2022 года рост по регионам составил 4,9%: с 46,27 тыс. до 48,5 тыс. р. в месяц. Недвижимость за тот же период увеличилась в цене на 23,5%: с 74,9 тыс. до 92,5 тыс. р.

За два года заработная плата в регионах выросла на 4,8%, стоимость недвижимости – на 48,9%.

Самый большой разрыв – в Краснодаре, где за два года недвижимость подорожала рекордными темпами: +73%, а заработная плата выросла в среднем на 6,2%. Недвижимость Краснодарского края пользуется высоким спросом в последние годы, в том числе за счет покупателей из других регионов, для местных жителей приобретение недвижимости стало малодоступным.

Разрыв более чем в 60 п. п. также и в Омске, подорожавшем по стоимости квадратного метра на 68% из-за изначально относительно невысоких цен на жилье, а по заработной плате – всего на 3,3%. Минимальный разрыв – во Владивостоке (всего 15,6 п.п.) – здесь стоимость жилья за два года повысилась всего на четверть (по причине уже высоких цен на жилье, прибавка оказалась ниже, чем по другим городам), а заработная плата прибавила существенные 10%. Выше прибавка заработной платы была только по Казани – 13% за два года, однако и недвижимость здесь выросла в цене на 64%, поэтому разрыв в динамике зарплаты и стоимости квадратного метра составил 51%.

В пяти крупных городах предлагаемая заработная плата снизилась за два года, а стоимость недвижимости при этом продолжила рост. Меньше других повезло жителям Рязани – здесь зарплата упала за два года на 3%, а стоимость жилья выросла на 56% (разрыв в 59 п.п.). В Кирове похожая ситуация – доходы с 2020 года упали на 3,2%, а стоимость недвижимости выросла в полтора раза (+50%), ценовой разрыв – на уровне 52,7 п.п.

Ни в одном городе рост заработной платы не позволил компенсировать повышение цен на жилье.

В Москве в сравнении с другими городами – довольно серьезный прирост заработной платы, в среднем – на 13%, стоимость недвижимости выросла за тот же период на 30%. В Санкт-Петербурге рост зарплат в разы ниже столичных – всего +3%, а стоимость при этом выросла сразу на 47%.

Коэффициент доступности жилья: копить 4,5 года

Для расчета коэффициента доступности жилья (КДЖ) Циан рассчитал среднюю стоимость квартиры площадью 54 кв. м по городам-миллионникам на вторичном рынке, а в качестве годового дохода семьи учитывались средние зарплаты по городам за соответствующий период (данные hh.ru).

Средний доход семьи в крупных городах (без Москвы и Санкт-Петербурга) достиг 97 тыс. рублей к июлю 2022 года, в 2021 году показатель был на уровне 92,5 тыс., а в 2021 году – 92,6 тыс. Прирост за два года – на 4,4 тыс. рублей. Средняя стоимость квартиры площадью 54 «квадрата» выросла по тем же городам в среднем на 3,36 млн до 5 млн рублей (+1,64 млн рублей).

Коэффициент доступности жилья в регионах составил 4,3 года. Для сравнения – в 2021 году показатель был на уровне 3,6 лет, а в 2020 году – 3 года.

Согласно международной классификации, жилье считается доступным при КДЖ до 3 лет. От 3 до 4 – «не совсем доступным», от 4 до 5 – «покупка серьезно осложняется» и от 5 лет – «жилье существенно недоступно».

В Москве КДЖ вырос с 5,5 лет до 6,3 лет. То есть, как и два года назад, жилье считается «существенно недоступным», но копить приходится почти на год дольше, несмотря на рост заработной платы на 13%. В Санкт-Петербурге в 2020 году покупка жилья была «серьезно осложнена» в 2020 году и стала «существенно недоступна, как и в Москве. Копить нужно 6,1 года против 4,1 в 2020 году.

В целом по всем городам (без деления на столицы и регионы) коэффициент доступности жилья достиг в 2022 году – 4,5, то есть покупка жилья в настоящий момент «серьезно осложняется», два года назад КДЖ был на уровне 3,2 (жилье «не совсем доступно»).

Коэффициент доступность жилья 2020-2022 (кол-во годовых доходов в стоимости квартиры площадью 54 кв.м)

Абсолютно по всем 34 городам, попавшим в выборку, доступность жилья снизилась за два года. Самая сложная ситуация в Санкт-Петербурге из-за наибольшего разрыва в динамике заработной платы и роста цен на жилье – здесь стоимость средней квартиры увеличилась с 2020 года еще на два годовых дохода семьи. Похожая ситуация в Краснодаре, также из-за рекордного роста цен на недвижимость на фоне ограниченного авиасообщения, закрытых границ с другими странами на время пандемии и развития формата удаленной работы. КДЖ вырос на 1,9. В Самаре – прибавка на 1,8, где стоимость жилья увеличилась на 63%, а заработная плата – на 5%.

Для жителей четырех городов – Кирова, Воронежа, Пензы и Кемерова – еще в 2020 году жилье было «доступным» с точки зрения заработной платы и стоимости квадратного метра, но уже в 2022 году покупка здесь «серьезно осложняется». Жители еще 10 городов также имели в 2020 году «доступное» жилье, но к 2022 году перешли на следующий уровень КДЖ: «не совсем доступно».

Минимальная прибавка по срокам накоплений в годовых доходах семьи – в Оренбурге (+0,7 лет), где в сравнении с другими региональными городами фиксируется хорошая динамика предлагаемой заработной платы (+9,9%), когда жилье подорожало за два года на 42%. Меньше года прибавка в сроках накоплений также и в Челябинске, где даже с учетом роста цен в полтора раза, все равно самая низкая стоимость квадратного метра среди всех перечисленных городов.

В 2020 году, помимо Москвы, «существенно недоступное» жилье также было и в Владивостоке, где средняя стоимость квартиры превышала пять годовых семейных доходов, за два года прирост по стоимости «квадрата» оказался весьма скромным в сравнении с другими городами – всего на четверть. В 2022 году к этому списку городов с недоступным жильем также присоединились Казань, Нижний Новгород и Краснодар.

Вместо двух городов с «существенно недоступным» жильем в 2020 году – Москвы и Владивостока, в 2022 году таких стало уже шесть. Не осталось городов с «доступным» жильем, в 2020 году таких было 14.

«С весны этого года стоимость квадратного метра на вторичном рынке крупных городов стагнирует, – прокомментировал в Калининграде эксперт Алексей Попов. – К примеру, в апреле средняя стоимость квадратного метра по городам с населением от 500 тыс. человек, составила 102,3 тыс. р, после чего рост прекратился. Текущие средние значения (101,9 тыс.) – на полпроцента ниже весенних цен. То есть уже по итогам 2022 года ожидается небольшое сокращение дисбаланса между приростом цен на рынке недвижимости и динамикой доходов населения».

«Дисбаланс между ростом заработной платы и стоимостью квадратного метра ведет к дальнейшему наращиванию объемов ипотечного кредитования в России, – прокомментировала эксперт Наталья Данина. – Долговая нагрузка на домохозяйства увеличивается, несмотря на снижение минимального взноса и расширение предельного возраста погашения ипотеки. Уровень доходов напрямую влияет на рынок недвижимости, и именно отставание заработных плат становится основной причиной ценовой стагнации и замедления рынка недвижимости».

Сообщение Исследование: в России за два года стоимость жилья в регионах выросла в полтора раза, а заработная плата – на 5% появились сначала на Rainbow.