Эксперты оценили экономию при покупке квартиры в ипотеку в сравнении с арендой

В некоторых регионах России сельская ипотека намного выгоднее аренды квартиры, она позволяет сэкономить сумму, равную стоимости жилого объекта. К такому выводы пришли аналитики "Россельхозбанка" в новом исследовании. Впрочем, доступностью этот вид жилищного кредитования отнюдь не отличается, указывают риэлторы.

Покупка квартиры или частного дома по программе льготной сельской ипотеки поможет сэкономить значительные средства в сравнении с расходами на аренду недвижимости за аналогичный срок, утверждают в новом исследовании аналитики "Россельхозбанка" (есть у "Газеты.Ru"). Для анализа были взяты семь российских регионов с высоким спросом на ипотечные кредиты: Башкортостан, Татарстан, Красноярский край, Новосибирская, Белгородская, Нижегородская и Свердловская области.

Эксперты кредитной организации подсчитали стоимость жилых объектов после уплаты всех процентов по кредиту и ежемесячных платежей за 25 лет, а затем сравнили с суммарными затратами на аренду (за аналогичный срок) двухкомнатной квартиры сопоставимой площади.

"По результатам исследования, во всех семи регионах расходы на аренду квартиры на весь срок кредита оказались выше стоимости квартиры или дома аналогичной площади, приобретенной по программе сельской ипотеке по ставке 2,7% годовых", — говорится в исследовании банка.

Так, в Белгородской и Нижегородской областях общая переплата за арендуемую недвижимость составляет 650 и 400 тыс. рублей, говорится в исследовании.

Разница в сумме расходов на аренду и оплату ипотечной квартиры в Новосибирской области и Республике Башкортостан, а также Красноярском крае достигает 1,5 млн рублей.

Рекордсменом по переплате за аренду квартиры, по данным банка, стала Свердловская область, где разница между суммой расходов на аренду и стоимостью жилья с учетом выплаченных процентов по сельской ипотеке позволяет приобрести еще одну двухкомнатную квартиру в ближайших пригородах столицы региона — Екатеринбурга.

При этом во всех семи регионах размер ежемесячного платежа с учетом процентов по ипотечному кредиту оказался ниже расходов на аренду. Максимальная разница в размере ежемесячных расходов на оплату ипотеки и аренды отмечена в Свердловской области.

Здесь стоимость аренды квартиры почти в два раза превышает размер ежемесячного платежа по кредиту.

Программа сельской ипотеки заработала в России с начала 2020 года. Она позволяет купить частный дом или квартиру в сельской местности либо в городах с численностью населения не более 30 тысяч человек. Банковская ставка при этом установлена на уровне европейских государств — 0,1-3%. Аналогичные ставки действуют в Нидерландах и странах Прибалтики, отмечают аналитики банка.

На примере

В "Россельхозбанке" приводят примеры расчетов. Так, в Свердловской области за 25 лет (максимальный срок для сельской ипотеки) суммарная выплата за приобретение жилья составит примерно 3,38 млн рублей, из которых 220 тыс. рублей — это первоначальный взнос, а 3,16 млн рублей — выплата по займу. За эти деньги можно купить жилье в таких населенных пунктах, как город Среднеуральск, город Арамиль, село Балтым, входящие в ближайшую орбиту Екатеринбурга, а также город Сысерть на одноименной реке.

"В то же время, если снимать двухкомнатную квартиру в самом Екатеринбурге, в среднем жилец выплатит порядка 5,7 млн рублей. Переплата составит более 2,3 млн рублей - за эту сумму можно было бы приобрести, например, двухкомнатную квартиру площадью 46,5 кв. м в экологически привлекательном городе Сысерть", — отметили эксперты банка.

Таким образом, за один и тот же срок и одну и ту же сумму в Свердловской области можно приобрести две квартиры в собственность или только оплатить аренду двухкомнатной квартиры, приходят к выводу в "Россельхозбанке".

Не все так шоколадно

Изначально сельская ипотека задумывалась правительством как инструмент снижения плотности населения в больших городах и сохранения численности сельских жителей. Собственно, она является частью большой госпрограммы "Комплексное развитие сельских территорий". Однако решение о том, какие именно населенные пункты региона будут участвовать в этой программе, принимают местные власти.

К примеру, в Ленинградской области в первые месяцы старта программы под нее попадало жилье в ближайших к Санкт-Петербургу урбанизированных пригородах — Новоселье, Бугры, Заневка, Новогорелово.

Чуть позже, когда власти увидели мощный переток покупателей в эту местность, эти населенные пункты исключили из "Сельской ипотеки",

отмечает генеральный директор сервиса по подбору новостроек Living.ru Кирилл Тимофеев.

"Очевидно, что низкая ставка не станет причиной для переезда горожан в сельскую местность, но она отражается на распределении интереса среди покупателей новостроек в спальных локациях. Так что востребованность "Сельской ипотеки" во многом зависит от перечня территорий, которые в нее попадают", — рассказал "Газете.Ru" Тимофеев.

По словам эксперта, получить саму ипотеку отнюдь не просто. Прежде всего клиенту необходимо одобрение его заявки от банка, а затем от Минсельхоза (инициатор госпрограммы). После этого нужно выбрать объект недвижимости и снова получить одобрение в банке и в министерстве.

В общей сложности на эти процедуры у соискателя льготной ипотеки уходит около двух месяцев, а в ряде случаев доходит и до четырех месяцев, подчеркивает Кирилл Тимофеев.

Застройщикам невыгодно все это время держать квартиру по фиксированной цене, а значит, для покупателя в большинстве случаев стоимость жилья растет, констатирует он.

Даже при желании переехать в сельскую местность малый процент потребителей получит положительное решение по "Сельской ипотеке", соглашается сотрудник ипотечного агентства "КМ Центр" Андрей Колпаков. По его словам, у соискателя должна быть идеальная кредитная история: наличие погашенных кредитов и отсутствие просрочек по ним, а также отсутствие запросов на товарные кредиты или займы в МФО на сумму до 100 тысяч рублей.

Также, по словам экспертов, рискованным выглядит наличие в кредитном договоре пункта о том, что ставка 2,7% может измениться в любой момент, если не поступит госсубсидирование.

В таком случае клиент рискует получить договор с несубсидируемой базовой ставкой, указанной в договоре, — 11,5%.

"Это не прозрачно для клиента, возникает опасение, что сегодня у тебя платеж условно 20 тыс. рублей, а завтра будет уже 30 тыс. рублей", — обозначил риски Тимофеев.

Неясность с финансированием также вызывает обеспокоенность экспертов, первый транш программы в 1 млрд рублей был выбран до начала лета. После некоторой паузы программа была перезапущена. Постепенно к "Сельской ипотеке" подтягиваются крупные игроки — в конце октября банк "Дом.РФ" объявил, что присоединяется к программе.