Анна Мезенцева, УПН: «2024 станет годом реконцепций и обновлений ТЦ после смены собственников»
0
65
В Екатеринбурге в 2023 году торговые центры активно заполняли пустующие площади, которые появились после ухода европейских брендов. Новыми арендаторами становились в основном уже известные уральцам российские сети. Однако есть и новые марки. На рынок строящихся торговых объектов введенные санкции и уход «международников» повлияли сильнее. Здесь наступила стагнация. Новые объекты не закладываются, а после ввода «Золотого» в списке строящихся останутся только те, кто сегодня в «заморозке» или на грани нее. Некоторые проекты вообще могут быть не реализованы. О том, что сегодня происходит на рынке торговых центров и почему 2024 станет годом реконцепций и обновлений таких объектов в Екатеринбурге, JustMedia.ru рассказала аналитик Уральской палаты недвижимости Анна Мезенцева. В ТЦ Екатеринбурга пустует почти 10% площадей —По итогам III квартала 2023 года уровень пустующих площадей в сегменте торговой недвижимости составил 9,8% или 107 тысяч кв. метров. Предполагаем, что до конца года этот показатель останется на текущем уровне или незначительно снизится, корректировки составят менее 3%. Это свидетельствует о том, что ТЦ Екатеринбурга частично вернулись к показателям 2021 года – периода, предшествующего СВО. Во II квартале 2021 года объем пустующих площадей составлял 10,5%. Заполнение свободных помещений происходило оперативно Объем вакантных площадей III квартале текущего года составил 7% или 75,9 тысяч кв. метров. В январе-начале февраля 2022 года аналогичные показатели были существенно меньше — 5,9%. Во II он вырос до уровня 6,4%, что связно с началом СВО и «временным» закрытием площадок. В конце 2022 года фиксировали высокую вероятность увеличения объема вакантных площадей по Екатеринбургу в целом. Однако с появлением новости о том, что группа Inditex (Zara, Bershka, Pull&Bear, Stradivarius и другие) продает оставшиеся российские магазины компании из ОАЭ Fashion And More Management, такой риск менее оправдан. Так, в Гринвиче, Меге и Veer Mall’e уже произвели запуск магазинов под новыми названиями: бренд Zara переименовали в Maag, Stradivarius — в Vilet, а Pull& Bear — в DUB. Заполнение пустующих площадок в 2023 году происходило оперативно. Так, в начале года стал очевидным массовый выход на площадки H&M бренда Gloria Jeans. В одних случаях последний производил внутреннюю ротацию с целью расширить площади, в других – открывал дополнительный магазин в рамках одного ТРЦ. Среди сетей, которые стремятся занять высвободившиеся площади, отмечаем бренды женской одежды Zarina, BeFree, Love Republic, Sela, Lime. Под конец года в «Гринвиче» открылся магазин одежды Just Clothes от создателей бренда Lady& Gentleman City, который позиционируют как замену Uniqlo. Весной 2024 года под новым названием могут открыться магазины Adidas. Поэтому ожидаем, что в краткосрочной перспективе —один-два квартала — объем вакантных площадей останется на текущем уровне или сократится. В III квартале 2023 года продолжается сокращение объема вакантных площадей. Открылся магазин Idol от Melon Fashion Group. Idol позиционируется как бренд в сегменте «доступный премиум» и призван заменить Massimo Dutti. Бывшие магазины Puma открылись под названием Amazing Red. Также в город зашла федеральная косметическая сеть «Подружка». Первые магазины сети открылись в «Гринвич» и «Глобус». В планах — «Алатырь». У владельцев ТЦ нет оснований для значительного увеличения арендных ставок —В III квартала динамика по арендным ставкам была положительная. В среднем она составила 1,3%. Динамика с разницей в год всё же отрицательная, на уровне -0,6%. По итогам 2023 года, возможно, также увидим положительную динамику ввиду плановой индексации в некоторых ТЦ. Ожидаем, что она будет в пределах 5%. Но в целом, у собственников ТЦ нет оснований для значительной корректировки ставок. После сдачи «Золотого» в числе строящихся будут только замороженные объекты В сегменте строящихся ТЦ в Екатеринбурге наступила стагнация, которая стала следствием санкций, постепенного ухода различных брендов с российского рынка и нарастающих рисков профессиональных участников рынка торговой недвижимости. В течение всего 2023 года высокими темпами работы шли только на объекте «Золотой» на Ботанике. Однако его заявленные масштабные характеристики — почти 150 тысяч арендопригодных квадратных метров и перенос Автовокзала с интеграцией метро и железнодорожной станции в рамках проекта — подразумевают долгосрочный период строительства и высокую вероятность переноса сроков ввода в эксплуатацию. В III квартале 2023 из «замороженных» объектов вывели галерею на Жукова. Стилобат коммерции находится на этапе остекления и внутренней отделки. Но объект так же, как часть комплекса апартаментов Re:Volution Towers, не самый простой в плане получения разрешительной документации и поэтапного ввода. После ввода в эксплуатацию ТЦ «Золотой» перечень строящихся крупных торговых объектов будет состоять практически только из замороженных площадок или объектов, где работы ведутся низкими темпами на протяжении многих лет. В списке шесть площадок, в том числе продолжение МЕГИ, вторая очередь Максидома, ТК на площади Первой Пятилетки и в переулке Встречный, 8. Думаю, что некоторым проектам не суждено воплотиться в реальность, например, Leroy Merlin на территории Уралтрансмаша. Такой факт еще раз свидетельствует о насыщении рынка действующих ТЦ на отдельных территориях и высоких рисках запуска новых объектов. Эти риски намного выше, чем пару лет назад. 2024 год будет богат на реконцепции внутри ТЦ На 2024 год не запланирован ввод новых объектов, поэтому продолжится стагнация по объемным и структурным показателям рынка. Последний ввод и соответствующие структурные, территориальные изменения фиксировали в 2021 году с открытием Veer Mall. Однако 2024 год будет богат на реконцепции внутри ТЦ с целью сохранить/увеличить трафик посетителей, например, Sila Voli и Сити-Центр. Также ожидаем обновления ряда объектов после смены собственников. Речь о ТЦ «Апельсин», «Радуга Парк», «Дирижабль, «Алатырь». Ранее смену концепта на рынке ТЦ Екатеринбурга фиксировали достаточно редко.