Новостройки Абакана: о ситуации с ценами, спросом и ипотекой
Для Абакана 2022 год стал рекордным в плане жилищного строительства. Если в 2021 году в многоквартирных домах (МКД) было введено 1593 квартиры, 128 тысяч 40 кв. м жилья, то за 2022 год в МКД введено в эксплуатацию 2339 квартир,201 тысяча 645,7 кв. м. Удастся ли в предстоящем 2023 году строителям добиться столь успешных показателей — ведь в Абакане отмечается постоянно усиливающийся дефицит земельных ресурсов? Какова ситуация со спросом на новостройки в условиях резкого роста цены квадратного метра? Кто приобретает жилье — инвесторы или же абаканцы, которые сами решают квартирный вопрос для своих семей?
На все эти вопросы наш еженедельник попросил ответить эксперта — руководителя одной из крупнейших строительных организаций города Василия ХАМИНА. Из 18 введенных в 2022 году в эксплуатацию абаканских многоэтажек 5 построили специалисты возглавляемой Василием Хаминым организации.
— Василий Николаевич, каждый год застройщики и муниципальные власти говорят, что свободных земельных участков под строительство МКД в Абакане практически не осталось. Однако позже, по итогам этого самого года, статистика говорит о рекордных показателях в плане возведенных квадратных метров. За счет чего выдаются рекорды — за счет того, что Абакан «растет ввысь», то есть строятся более высотные дома?
— Такая тенденция действительно наблюдается: на тех участках, где нормативными документами разрешается возведение домов повышенной этажности, застройщики в основном переходят на строительство 12-этажных МКД. Что касается свободных земельных участков под возведение МКД, то все земли, имевшиеся в собственности муниципального образования города Абакана и Правительства РХ, распроданы застройщикам. Последняя до недавних пор свободная площадка — микрорайон Арбан — также практически вся распродана, строительство на всех участках идет полным ходом. Сдача большинства объектов запланирована на 2023 год, какая-то часть МКД будет завершена в 2024 году. Так что 2024 год, полагаю, станет завершающим в плане рекордных показателей ввода в эксплуатацию МКД. В дальнейшем объемы жилищного строительства будут прирастать только, можно сказать, «случайными» земельными участками — теми, что застройщики выкупят у собственников индивидуального жилья самостоятельно. Либо же администрация города будет формировать земельные участки по программам развития застроенных территорий, то есть новые высотные МКД будут возводиться на месте старых двухэтажных домов. Определенные резервы у города в этом направлении развития есть, но более подробно об этом лучше расскажут специалисты Департамента градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации Абакана.
— Не так давно строительная отрасль перешла на проектное финансирование, квартиры покупатели могут приобретать на стадии строительства с помощью эскроу-счетов. В такой ситуации о сегодняшнем спросе на новостройки, наверное, говорить сложно — ведь дом возводится 2–2,5 года?
— Наша строительная организация реализует в основном готовые квартиры — по договорам купли-продажи. Также каждый год один дом мы строим через механизм эскроу-счетов, то есть квартиры продаем еще на стадии строительства. Спрос есть как на готовое жилье, так и на возводимое — абаканцы активно покупают квадратные метры.
— В прошлом году цены на жилье очень сильно выросли — это не отпугнуло потенциальных покупателей?
— В начале 2022 года по известным причинам действительно произошел существенный рост цены квадратного метра. Естественно, такого ажиотажного спроса, что отмечался ранее, когда мы просто не успевали выставлять квартиры на продажу, не было. Однако спрос на квартиры в Абакане всегда стабилен, соответственно, стабильны и наши продажи готового жилья.
— На сколько подорожали квартиры в ваших домах?
— С началом СВО, введением санкций, нарушением логистических цепочек сразу же произошло резкое увеличение стоимости строительных материалов, подорожали кредитные ресурсы — позже, правда, кредиты несколько подешевели. По этим причинам в первом полугодии 2022 года рост стоимости строительных материалов по основным позициям доходил до 30— 40%, по некоторым позициям — до 80–100%. По этой причине и стоимость квадратного метра существенно выросла.
— Покупатели по таким ценам приобретают жилье в инвестиционных целях, либо же семьи улучшают свои жилищные условия — каких продаж все же больше?
— Инвестиционная составляющая в нашем бизнесе была всегда. Несмотря на обстановку — экономическую, политическую, каждый год среди наших покупателей есть люди, имеющие свободные наличные средства, приобретающие квартиры в инвестиционных целях. Квадратные метры, по оценкам таких граждан, являются наиболее прибыльным вложением средств, а кроме того, и наиболее надежным — квартира никуда не исчезнет.
Однако наибольшая часть продаж — это все же квартиры для проживания. Как правило, люди приобретают жилье с привлечением кредитных средств. В 2022 году большим плюсом для застройщиков в плане реализации жилья было действие ипотечных программ с государственной поддержкой — семейная и льготная ипотеки. Довольно значительная часть наших квартир была продана с применением ипотеки.
— Когда осенью 2022 года в Правительстве РФ обсуждалось возможное прекращение льготной ипотеки — наблюдался ажиотаж в продажах с помощью этой программы?
— Особого ажиотажа не наблюдалось. Граждане владели информацией, знали, что до конца 2022 года программа работает точно, поэтому те, кто имел необходимость и возможность приобретения жилья, данной ипотекой воспользовались. Лично я был уверен, что Правительство РФ продлит действие таких программ, как льготная и семейная ипотеки — они востребованы гражданами, действительно помогают семьям в решении квартирного вопроса. Программу льготной ипотеки продлили до 1 июля 2024 года, ставка повышена с 7 до 8%. Семьи, воспитывающие двух несовершеннолетних детей, могут взять кредит по программе семейной ипотеки под 6%, программу тоже продлили до 1 июля 2024 года.
— Что такое ипотека от застройщика под 0,1% годовых? За счет чего человек может приобрести квартиру с кредитом по столь низкой ставке? Центробанк считает столь низкие ставки возможными за счет искусственного завышения цены на квадратный метр. ЦБ РФ намерен ограничить использование такой ипотеки.
— Суть ипотечных программ от застройщика под 0,1% заключается в следующем. Суммы, которые банк теряет из-за невысокого процента, пересчитываются и вносятся в стоимость квадратного метра. После того, как покупатель оплачивает застройщику стоимость квартиры, застройщик данные суммы единовременным платежом возвращает в банк. Получается, что цена квартиры повышается, но за счет беспроцентного займа ежемесячный платеж становится меньше, чем при стандартной льготной или рыночной ставке 7–10%. Данная программа интересна только для тех покупателей, кто берет ипотеку на длительный срок — 15–20 лет, не собирается закрывать ее досрочно. Мы также собираемся в 2023 году работать по данной программе.
— Абаканцы пользуются такими программами от застройщиков?
— Да, ипотечные программы есть у многих строительных организаций, работающих в Абакане. Покупатели активно данным инструментом пользуются — банки одобряют кредиты. Это хорошая, удобная программа для тех покупателей, кто понимает, что за 3–4 года он точно не закроет ипотеку.
— Что можно сказать о структуре спроса? Так же как и раньше, большим спросом пользуются 1-комнатные квартиры?
— Структура спроса на квартиры не изменилась. Всегда наиболее повышенным спросом пользуются самые маленькие квартиры — студии, 1-комнатные. Конечно, нельзя сказать, что покупателю не нужны 2–3-комнатные квартиры — все дело в цене. При существующей сегодня стоимости за квадратный метр далеко не все покупатели могут себе позволить квартиру площадью 70–80 квадратов.
— В завершение беседы ваш прогноз на ближайшие год-два: земельные участки под строительство МКД в Абакане будут?
— За счет того, что в 2022 году наша организация, как и ряд других застройщиков, занималась выкупом земельных участков под индивидуальными домами в центре города, участки под возведение МКД у нас есть. В прошлом году мы выкупили порядка 30 домовладений — на сформированных таким образом участках мы уже сдали один МКД, в скором времени сдадим еще один дом, и есть задел для работы на 2023 год, частично даже на 2024-й. Так что в ближайшее время продолжим работать по такой схеме.
Беседовала
Ольга КАРАЧАКОВА