Деньги на ветер: как отличить комфорт-класс недвижимости от эконома
По данным Коммерсантъ до 94% всех предложений первичного жилья относятся к эконом и комфорт-классу. Статистика приводится по двум классам вместе, т.к. многие эксперты отмечают, что категория комфорт-класс часто становится «серой зоной», куда попадают проекты, характеристики которых, соответствуют, скорее, классу эконом.
Несмотря на то, что каждую новостройку относят к определенному классу жилья, не существует единого законодательно утвержденного регламента или нормы. Для некоторых девелоперов “класс” проекта – скорее удобный маркетинговый инструмент, который помогает выстроить определенную ценовую политику и привлечь внимание покупателей квартир. Последствия таких практик уже видны: от Татарстана до Краснодарского края растет число жалоб на несоответствие или неполное соответствие обещанных на рендерах и в маркетинговых коммуникациях характеристик реальным жилым комплексам на стадии получения ключей. Подобная практика чаще всего встречается в регионах. Чем отличается региональный комфорт от эконома разбираемся на примере Иваново.
РЫНОК ПЕРВИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ИВАНОВО
По предварительным итогам 2024 года по оценке качества жизни город Иваново занимает 48 место среди 50 городов с достаточно высоким качеством жизни. По данным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ РФ) на февраль 2025, на территории Ивановской области ведет деятельность 21 застройщик, желающим улучшить свои жилищные условия предлагается возможность выбора из 33 строящихся жилых комплексов, со сроком ввода по 2027 год.
По данным ЦИАН только 20% девелоперов Ивановской области позиционируют свои ЖК как “эконом” и порядка 70% относят свои ЖК к “комфорт-классу”. При этом в некоторых случаях разрыв в стоимости между сегментами «эконом» и «комфорт» может достигать 30%.
“Ситуация осложняется отсутствием единых стандартов классификации. Принятая в 2023 году Единая классификация многоквартирных жилых новостроек носит рекомендательный характер. Если в Москве и Санкт-Петербурге премиальные проекты более четко отделены от массового сегмента, то в регионах застройщики часто определяют класс ЖК, руководствуясь собственными представлениями о том, что комфортно для местных жителей, а что экономно” –– говорит Сергей С., специалист по маркетинговым коммуникациям в сфере девелопмента.
Единая классификация многоквартирных жилых новостроек апробирована в 17 регионах. Она основана на применении Жилищного и Градостроительного кодексов РФ, ГОСТ, правил по проектированию и строительству жилья, приказов Минрегиона России. Классификация предполагает добровольное применение застройщиками, но практически полезна для потенциальных покупателей.
ЧЕК-ЛИСТ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ
Выделили самые заметные признаки “эконом” и “комфорт” классов, которые влияют на качество и цену квартиры.
Эконом-класс:
Наиболее доступный класс жилья. Такие дома строятся преимущественно на окраинах, в промзонах и районах с не самой безупречной экологией.
Основные критерии:
● Стандартный (серийный проект), проекты повторного применения, без архитектурных изысков (“квадратные” или “прямоугольные” дома).
● ЖК эконом-класса строятся по концепции точеной застройки в отдалении от центральных улиц, далеко до остановок и магазинов, торговых центров.
● Отдаленная или “спорная” локация. В Иваново большинство ЖК эконом-класса представлено в районах Суховка, Сортировка, район меланжевого комбината, Балино, Рабочий поселок, Минеево, Пустошь бор, Ново-Талицы, Авдотьино.
● Типовые планировки. Квартирография содержит много студий и однокомнатных квартир.
● Недорогие материалы для строительства и отделки. В таких домах часто выбираются недорогие материалы для отделки и, скорее всего, через пару лет придется ремонтировать или менять окна, перекрашивать подъезды, своими силами облагораживать территорию.
● Слабая шумоизоляция. Жильцы многих новостроек эконом-класса часто жалуются на высокую слышимость, причем, не всегда понятно какой из соседей шумит, часто звук ремонта может доноситься будто сверху, а фактически стены сверлит сосед снизу.
● Наличие паркинга. Паркомест обычно недостаточно для комфортного пользования жильцами дома.
● Благоустройство территории часто скромное. Типовая детская площадка, лавочки у подъездов и пара клумб с декоративными растениями.
Эконом сегмент - это аналог Хрущевок и Брежневок завернутый в современную внешнюю отделку. Зачастую в такие дома эконом-сегмента расселяют людей из аварийных домов.
Комфорт-класс (некоторые застройщики настоящий “комфорт” сегодня называют классом “комфорт-плюс”):
Покупая комфорт-класс, вы можете получить намного больше, чем просто квартиру. В таких домах приятно жить, гулять рядом, наслаждаться видом из окон. Современные архитектурные решения позволяют жилому комплексу иметь свой индивидуальный облик.
Основные критерии:
● Выигрышная локация. Новостройки комфорт-класса возводятся в районах, где уже есть развитая инфраструктура, построены социально-значимые объекты в пешей доступности «все рядом под рукой для детей и взрослых».
● Уникальный архитектурный проект, более высокое качество строительных материалов. Дома возводятся преимущественно из кирпича или по принципу “монолит+кирпич”. Потолки от 2,7 метров. Улучшенная отделка холлов.
● Квартиры достаточно просторные, с современными планировкам (евро планировки с кухнями-гостиными, увеличенными лоджиями, пространствами для хранения вещей). Студии отсутствуют или представлены в незначительном количестве.
● Индивидуальное отопление в каждой квартире, использование более качественных материалов в системе отопления и вентиляции.
● Закрытая безопасная территория с детскими площадками, дорожками, обустроенным паркингом.
● В комфорт-классе всегда есть как минимум 2 лифта - грузовой и пассажирский.
● Паркомест достаточно, возможно наличие подземного или крытого паркинга.
Квартиры комфорт-класса дольше остаются востребованными на вторичном рынке, они часто более ликвидны, качество домов гарантирует увеличенный срок службы, хотя вложение средств на этапе начальной застройки может ненамного отличаться от эконом-сегмента.
ПЕРВОЕ ВПЕЧАТЛЕНИЕ
На рынке новостроек первое впечатление, сформированное на основе рендеров и проектов ЖК, часто оказывается верным, особенно в отношении класса жилья. Если выбранная локация, незамысловатость архитектурных решений и качество разработки самого рендера создают впечатление эконом-класса, вероятнее всего, так и есть.
В Иваново такое впечатление производит едва ли не половина новостроек. Похоже, для них выбраны типовые проекты и планировки, бюджетные варианты отделки фасадов и минимальное благоустройство, что является отсекающими признаками квалификации в этом сегменте. При этом некоторые подобные ЖК на уровне коммуникации позиционируются застройщиками как класс “комфорт”.
КАК НЕ ОШИБИТЬСЯ В ВЫБОРЕ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ
По данным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ РФ) в Иваново ЖК эконом-класса возводят в первую очередь застройщики Феникс, Квартал, ЦСУ, ЖСК и другие (что не исключает возможность наличия ЖК иных классов, например, ЖК Капучино от девелопера Квартал позиционируется как класс “элитный”).
Мы изучили отзывы в открытых источниках (Яндекс Карты) о некоторых ЖК эконом-класса, чтобы лучше понять, что именно может делать проживание в таких комплексах недостаточно комфортным.
ЧТО ГОВОРЯТ
Так, Татьяна Сударева жалуется на отсутствие забора в ЖК Майские зори-3, что, по ее мнению, притягивает на территорию жилого комплекса хулиганов.
Наталья Валерьевна сетует на транспортную доступность и недостаточно развитую инфраструктуру в ЖК Простор, а Леонид, проживающий на третьем этаже, сообщает о том, что слышит, когда соседи ходят в туалет на 2 этажа ниже, на что представители застройщика отвечают: “Необходимо использовать дополнительную шумоизоляцию. К сожалению, в проекте она не предусмотрена, но ее всегда можно установить самостоятельно”
Денис Морозов сообщает, что по ЖК Видное изменили генплан, исключив из него индивидуальные котлы и изменив сроки сдачи дома.
Выбирая квартиру в жилом комплексе эконом-класса, покупателю нужно понимать и быть готовым мириться с подобными особенностями будущей квартиры. А выбирая квартиру в ЖК класса “комфорт”, убедиться, что это не просто маркетинговое позиционирование, а преимущества, подтвержденные реальными характеристиками ЖК.
НАСТОЯЩИЙ КОМФОРТ
Истинный класс “комфорт” в Иваново представлен в первую очередь девелоперами АКВИЛОН, ГК Олимп, КСК. Рассмотрим основные предложения.
СК “АКВИЛОН”
Федеральный застройщик, более 30 ЖК в продаже в разных регионах РФ. Зашла в Иваново с проектом ЖК «Левитан». Экстерьер, квартирография, благоустройство закрытой территории не вызывают возражений по более высоким стандартам комфорт-класса, принятым в столице. Застройщик обещает жильцам удобства, которые до этого в Иваново не были доступны одновременно: от мойки лап домашних животных и дизайнерской отделки холлов до мягкого покрытия на детских и спортивных площадках. Высота потолков в квартирах 2,85-3 м. Средняя цена двухкомнатной квартиры в проекте составляет 9,61 млн рублей, средняя цена квадратного метра — 141 450 рублей.
ГК “ОЛИМП”
Заметный вклад в формирование рынка первичного жилья комфорт-класса в Иваново вносит группа компаний «Олимп». Олимп –– местный застройщик, который позиционирует себя как ответственный бизнес с намерениями образовать ядро города из жилых проектов с комплексной застройкой.
Литер 1 - сдан в декабре 2024 года , а также в этом году планируется сдача Литера 2 в комплексе «Олимпийский». Средняя стоимость двухкомнатной квартиры в «Олимпийском» составляет 6,7 млн руб, средняя цена квадратного метра — 125 тысяч руб. ЖК объединяет шесть 14-этажных кирпичных домов с общей закрытой и большой благоустроенной территорией. Есть прогулочные дорожки, антитравматичное покрытие на детских площадках и озеленение. Панорамное остекление лоджий с зеркальным напылением. Можно выбрать квартиру с увеличенной лоджией. Высота потолков 2,7 метра. В целом радует многообразие планировок и качество материалов.
Кроме Олимпийского, у Олимпа в строительстве еще ряд проектов. И хотя ЖК Континент-5 заявлен как бизнес-класс, цена вполне адекватна для “комфорта”: 2-комнатные от 6,37 млн ₽. Центр города, дизайнерская отделка подъезда, лифтовых холлов, панорамное остекление с зеркальным напылением, высокие потолки от 3 метров, последний этаж 3,6 м, закрытая территория, индивидуальное отопление, большие лоджии от 5 м2, современные планировки с кухнями-гостиными.
В ЖК Фаворит от того же застройщика цены на евро 2-комнатные квартиры начинаются от 7,5 млн. р. (средняя 9,18 млн.р.). Здесь также высокие потолки 3.0 м, на последнем этаже –– 3,6 м. Европланировки, есть квартиры с двумя санузлами. Кирпичное строительство, повышенная звукоизоляция и теплосбережение, утепленные лоджии, индивидуальные парковки с навесами.
ХОЛДИНГ КСК
Еще один региональный девелопер, без объектов которого картина рынка первичного жилищного строительства в сегменте комфорт города Иваново была бы неполной. Его ценовая политика отличается от предыдущих застройщиков.
Микрорайон «Звездный» представляет собой пример комплексной застройки клубного типа в центральной части города. Застройщик отказался от типовых многоэтажных зданий в пользу современных архитектурных и конструктивных решений. На набережной реки Уводь возводится 9 домов по монолитной технологии с использованием керамического кирпича для стен и минераловатных плит для эффективной теплоизоляции. Проектом предусмотрено панорамное остекление, подземный паркинг, гаражные боксы и коммерческие помещения на первых этажах, а также строительство собственного дошкольного учреждения. Двухкомнатная квартира с 18-метровой кухней и утепленной лоджией стоит 11 605 800 рублей. И 3-х метровые потолки во всех домах. Средняя стоимость за квадратный метр составляет 143 000 рублей.
Второй проект холдинга, ЖК Дельта–центавра –– кирпично–монолитное здание с индивидуальным архитектурным решением с панорамным остеклением и большими угловыми лоджиями (до 14,69 м2). Сочетание высоких трехметровых потолков с 29-метровыми кухнями-гостиными сегодня остается достаточно редким предложением не только для Иваново. Двухкомнатная квартира площадью более 102 квадратов обойдется здесь в 11 769 100 рублей, однако есть и более компактные квартиры. Цена квадратного метра 105 500 рублей.
ВНИМАНИЕ К ДЕТАЛЯМ
Экономия на характеристиках проекта, которые влияют на качество жизни, должна стать для покупателя поводом обратить внимание на соответствие других параметров стандартам. Иногда полезную информацию о качестве выполненных работ и материалов можно найти в онлайн-отзывах, на форумах жильцов и риэлторов или пообщаться с жителями уже сданных домов первой очереди.
В регионах даже скромные серийные дома могут позиционироваться как комфортные. Отсутствие собственной инфраструктуры некоторые девелоперы пытаются компенсировать подчеркиванием недорогих опций, например, индивидуальных газовых котлов. Однако наличие индивидуального отопления ещё не делает ЖК классом выше. Необходимо учитывать совокупность характеристик.
РЕЗЮМЕ
Если говорить о сравнении квартир в новостройках, которые не номинально, а фактически по объективным характеристикам принадлежат к классам комфорт и эконом, то ключевым аргументом в выборе между ними становится долгосрочная экономическая логика. Даже в условиях ужесточения кредитной политики, большинство квартир как эконом, так и комфорт класса приобретается в ипотеку. При таком варианте покупки квартиры, ежемесячная доплата за честный комфорт-класс может составлять всего несколько тысяч рублей. При этом покупатель получает принципиально иной уровень качества жизни — от шумоизоляции и планировочных решений до благоустройства территории.
Эксперты подчеркивают: на этапе котлована дельта в стоимости между сегментами минимальна (в среднем 10–15%), тогда как риски амортизации эконом-жилья часто существенно выше. Уже через 5–7 лет разрыв в ликвидности таких объектов может достигать 20–25%, т.к. проекты с упрощенной отделкой и инфраструктурой чаще становятся жертвами «оптимизации» застройщика и теряют в цене.
Выбор в пользу комфорт-класса — часто не переплата, а рациональный подход к инвестициям. Как показывает практика, пересчет стоимости владения на 20-летний горизонт для многих делает выбор очевидным.