Кому офис? Спрос на коммерческую недвижимость уверенно восстанавливается

«Мы за четыре года (с 2022-го) выросли в спросе на 80%, — привела цифры Мария Зимина, выступая на «Офисной сессии с КоммерсантЪ», прошедшей в конце ноября в рамках форума MALLPIC в Сочи. — Я сначала сказала, что это неправда, отправила аналитиков перепроверять».

Однако этот впечатляющий скачок имеет свои нюансы. Текущие показатели все еще не достигли пиковых значений рекордного 2021 года, а прирост по сравнению с 2023-м составляет более скромные, но стабильные 7%. При этом объем чистого поглощения за I полугодие 2025 года достиг 536,6 тыс. кв. м, что свидетельствует о высокой активности арендаторов и покупателей.

Ключевой тренд последних лет — сокращение качественного предложения на фоне растущего спроса. Компании вынуждены чаще переезжать, доступного предложения нет. Этот дисбаланс не мог не отразиться на стоимости аренды: за последние два года, по данным NF GROUP, ставки в зависимости от класса выросли в среднем от 10 до 40%.

Цифры говорят сами за себя: средневзвешенные арендные ставки по Москве за год поднялись на 41,3% в сегменте Prime, достигнув 69 153 рублей / кв. м / год, и на 46,5% в классе A, составив 34 401 рубль / кв. м / год. Внутри МКАД рост несколько скромнее, но также существенен: +13,2% для класса A (43 364 рубля / кв. м / год) и +16,4% для класса B (24 683 рубля / кв. м / год).

Продажа вместо аренды

Активность игроков на рынке иллюстрируют громкие сделки. Среди них — аренда 40 тыс. кв. м «ИКС Холдингом» в Национальном космическом центре, а также полная покупка бизнес-центров. ЛУКойл приобрел БЦ AF12B площадью 37 883 кв. м, Т-банк — здание Центрального телеграфа (28 785 кв. м), а ГК «Эфех» — БЦ «Аркус IV» (17 975 кв. м).

Так на смену классической арендной модели, доминировавшей с 2014 года, приходит мощный тренд на продажу — рост арендных ставок и дефицит качественного предложения на аренду делают покупку офиса для некоторых компаний более предсказуемой и выгодной долгосрочной стратегией. Девелоперы все чаще ориентируются на единовременную реализацию площадей, а не на формирование долгосрочного арендного портфеля. Объем предложения офисов на продажу в Москве составляет 322,7 тыс. кв. м, а средневзвешенная цена на первичном рынке достигла 441 736 рублей / кв. м, показав годовой рост на 2,2%.

Объясняя эту трансформацию, Мария Зимина указывает на определяющую роль регулятора: «Это, к сожалению, основной фактор, который влияет на наш рынок».

Речь идет, в частности, о московской программе, позволяющей девелоперам получить льготу за смену вида разрешенного использования при условии создания «места приложения труда» — то есть строительства офисного здания. «Это вызвало всплеск на московском рынке, в частности, по стройке в продажу. Девелоперы — как местные, так и региональные — пришли на столичный рынок», — пояснила эксперт.

Участники дискуссии сходятся во мнении, что будущее определяется хрупким балансом между продажей и арендой. «Если рынок будет позволять, то, конечно, аренда начнет подрастать», — считает Мария Зимина.

Классовое безразличие

При этом, отмечают эксперты, рынок коммерческой недвижимости постепенно движется к универсальности — устоявшаяся десятилетиями классификация офисов на элитный класс А и демократичный класс B все чаще подвергается сомнению, а граница между категориями становится все более размытой. Современные инженерные системы, высокие потолки, контроль влажности, качественная вентиляция и продуманная инфраструктура стремительно превращаются из опций премиум-сегмента в базовый стандарт для большинства новых бизнес-центров.

Директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев уверен, что к 2035 году традиционное деление может полностью потерять актуальность. «В перспективе рынок будет насыщаться современными, универсальными офисами, схожими по уровню «начинки» и функциональности, — прогнозирует эксперт. — Новые деловые здания будут проектироваться одинаково качественными, а «выстрелы вверх» по классу и инфраструктурному наполнению будут возможны только в объектах, выполненных под конкретного заказчика». Кермен Мастиев видит причину этого явления в своеобразной анархии на рынке. «Хороший B-класс называют A или Prime, и в целом, я считаю, рынок не справляется с ответственной классификацией», — отметил эксперт. По его мнению, сегодня классы отличаются сугубо техническими нюансами: «Сейчас класс A и класс B отличаются только высотой потолка и количеством труб в системе кондиционирования».

Точку зрения о стирании границ поддержал и директор по развитию Дмитрий Никоноров из УК СИТИ, смотря на ситуацию под углом управления объектами: «Грань между классом А и классом В действительно стирается». Требования к управляющей компании, к обслуживанию оборудования едины для обоих классов. Гораздо более важной задачей, чем поддержание искусственной разницы, становится управление изменениями, поскольку офис — пространство динамичное. «За 10 лет произошло порядка 20% изменений функционального назначения помещений», — отметил Дмитрий Никоноров.

При этом сегмент офисов, условно относимых к классу B, не просто сохранится, но и останется фундаментально важным для экономики. Основатель Space 1 Михаил Бродников отмечает наличие различий в потребностях руководства и сотрудников в отношении рабочего пространства. Если для руководителей офис — это вопрос престижа и репрезентации бизнеса, то именно объекты класса А, по его мнению, и закрывают этот запрос на статусность. Однако за этим сегментом открывается огромный мир других бизнес-моделей, для которых ключевую роль играет функциональность, а не статус.

Как отмечает директор по коммерческой недвижимости компании FORMA Евгения Борзова, спрос на офисы класса В — это норма, обусловленная разнообразием бизнесов и их потребностей. Подтверждая это, специалисты ссылаются на статистику: в Москве из более чем 20 млн кв. метров офисов лишь около 5 млн относятся к сегментам А и Prime. Это означает, что класс В был и останется массовым рынком. При этом он не стагнирует, а активно модернизируется через реновации для сохранения конкурентоспособности.

Эксперты выделяют несколько ключевых трендов, которые уже меняют облик офисов. Как отметила директор по стратегии Pridex Multispace Елизавета Голышева, во-первых, офисы становятся меньше, но требуют больше инвестиций в оснащение. Во-вторых, растет их технологичность — цифровые решения встречаются уже в каждом втором проекте. И в-третьих, все больше внимания уделяется комфорту пользователей.

Михаил Бродников предсказывает глубокую интеграцию зданий с городской инфраструктурой, где курьеры, а затем и роботы будут беспрепятственно доставлять заказы благодаря автоматической идентификации. Как констатирует Кермен Мастиев, этот переход уже произошел: современные офисные комплексы превращаются в мини-районы с развитой сервисной инфраструктурой — кафе, магазинами и зонами для collaboration, что изначально закладывается в проекты.

Цена комфорта

Стирание граней между классами и переход офисов в статус многофункциональных экосистем имеют и свою обратную, экономическую сторону.

Стремление девелоперов минимизировать риски привело к доминированию на рынке помещений, сдаваемых без внутренней отделки. Финансовое бремя по созданию современного рабочего пространства ложится на арендаторов — и масштабы этих инвестиций оказываются колоссальными.

Согласно расчетам компании MANUFAQTURY, ремонт офисов, заявленных к вводу в Москве в 2026 году, потребует более 82,3 млрд рублей прямых вложений. «Для понимания финальной стоимости мы рекомендуем закладывать в сметы еще 10-15%: это позволяет учесть колебания цен на материалы, возможные риски задержек и простоев», — комментирует генеральный директор MANUFAQTURY Ольга Володина. С учетом этой «подушки безопасности» и повышения НДС итоговый бюджет может достичь 115,5 млрд рублей.

Детализация сметы показывает, что львиная доля затрат — 68,2 млрд рублей — уйдет на материалы и работы. Создание современной офисной среды подтверждает тезис о росте стандартов: лишь устройство систем отопления, вентиляции и кондиционирования (ОВИК) обойдется в 25,9 тыс. рублей за «квадрат».

Российский офисный рынок, особенно в Москве, оказался в точке трансформации. С одной стороны, его двигают вперед рекордный спрос и мощный тренд на продажи, спровоцированный государственными мерами. С другой, его переопределяют качественные изменения: стирание формальных границ между классами, превращение офиса из статусного актива в технологичную экосистему и перераспределение финансовых рисков в сторону конечного пользователя. Рынок движется к более сложной, но и более честной парадигме, где ценность помещения определяется не классом в каталоге, а его реальной способностью отвечать на конкретные бизнес-задачи, обеспечивать комфорт сотрудников и оставаться финансово оправданным вложением в условиях высокой волатильности.