Как Хуснуллин и боялся: «путинская» ипотека раздула в Казани пожар цен
Дороже, чем в столице Татарстана, лишь жилье в Москве и Петербурге. Однако продажи новостроек год к году выросли вдвое, а вторички — на 87%
Потирают руки инвесторы, вложившиеся в недвижимость в разгар «коронакризиса», когда цена «квадрата» на время замерла. В августе льготная ипотека подняла цены на квартиры в Казани — столица РТ заняла третью позицию среди российских городов по стоимости жилья. Кредитов взяли на 40% больше, чем год назад. Спрос на новое жилье растет на ожиданиях, что с 1 ноября льготные кредиты под 6,5% давать перестанут. Подробности «постковидного» бума на рынке недвижимости — в материале «БИЗНЕС Online».
СПРОС Удвоился, цены взорвались
Коронавирусный кризис показал, что такое паника на рынке недвижимости. Как только весной число сделок купли-продажи квартир пошло в минус, цена квадратного метра сразу же остановила рост. Но в июле стало ясно: рынок восстановился. И сразу же поползла вверх кривая цены казанского «квадрата».
Август продолжает эту тенденцию. Статистика управления Росреестра по РТ свидетельствует: число сделок на первичном рынке Татарстана по отношению к августу 2019 года выросло более чем в два раза! Примерно половина — жилье по старым правилам ДДУ, когда деньги покупатель отдает непосредственно застройщику. Но 1155 квартир купили через новую систему с участием банков — эскроу, свидетельствует статистика Центробанка РФ. По такой схеме в Татарстане ушло нового жилья на 3,8 млрд рублей. То есть в среднем — 3,3 миллиона за каждую новую квартиру. Вторичный рынок Казани тоже демонстрировал взрывной рост: в августе (год к году) число сделок увеличилось аж на 87%, в целом по РТ — в полтора раза.
«Вторая половина лета и начало сентября прошли позитивно — спрос, который все хоронили весной, уже с первых чисел июня начал восстанавливаться, летом продажи держались на высоком уровне, — отмечает гендиректор группы „СМУ-88“ Илья Вольфсон. — Сейчас по нашим проектам ситуация выравнивается. Но это ожидаемо и связано с тем, что большая часть квартир в наших жилых комплексах уже продана или забронирована».
Почувствовав уверенный спрос, девелоперы переписывают ценники. С июньских 79,5 тыс. рублей стоимость квадратного метра выросла на 4,5% до 83 тыс. рублей (данные Domofond.ru). За год «квадрат» подорожал на 10,8%, по данным «Авито Недвижимость» еще выше — на 12,7%.
Если смотреть в разрезе районов Казани, то больше всего за 8 месяцев выросла цена «квадрата» в новостройках Московского района — на 13% до 91 тыс. рублей, ценник в Вахитовском районе прибавил 11% до 93 тыс. рублей, замыкает тройку Авиастроительный район, где средняя цена выросла на 6,5% до 83 тыс. рублей. Остальные районы росли в пределах 3-4%, кроме Кировского — там цена, наоборот, упала на 2,4% до 68,6 тыс. рублей. А самым дорогостоящим районом остается Ново-Савиновский — там цена «квадрата» в августе перешагнула за 107 тыс. рублей.
Чтобы проиллюстрировать ценовую картинку на реальных примерах, возьмем изменение цены на «однушки» в некоторых новостройках Казани, выбранных случайным образом. Цифры можно найти на на «сберовском» сайте «Домклика».
- ЖК «Живи на Портовой»: с марта по сентябрь стоимость однокомнатной квартиры увеличилась на 1 млн рублей;
- ЖК «Легенда»: только за август цена выросла на 300 тысяч рублей;
- ЖК «Весна-2»: с мая по июль квартира-студия подорожала почти на 370 тысяч;
- ЖК «Грин сити»: с июля по сентябрь «однушка» прибавила в цене 530 тысяч;
- ЖК «Времена года»: в июне (о чудо!) зафиксировано снижение цены на 85 тысяч рублей, но с конца июля по сентябрь наблюдался рост на 153 тыс. рублей;
- ЖК «ART City»: в мае, что не удивительно в разгар самоизоляции, цены «однушки» упала на 140 тысяч рублей. Но летом цена поднялась на 284 тыс. рублей, а в сентябре прошло еще два повышения — каждое по 200 тыс рублей;
- ЖК «Солнечный город Супер»: за лето цена выросла на полмиллиона рублей, причем в июле сразу на 275 тысяч;
- ЖК «Родина»: в конце августа — плюс 170 тысяч рублей;
- ЖК «Sreda of Life»: это исключение из общего правила. С апреля по август цена однокомнатной квартиры упала на 397 тысяч, в августе–сентябре рост компенсировал лишь 168 тыс. рублей.
Список можно продолжать, но общий тренд очевиден. Большинство казанских новостроек, пользующихся спросом, существенно подорожало во второй половине лета.
КАЗАНЬ — ТРЕТЬЯ СТОЛИЦА РОССИИ ПО ЦЕНЕ КВАДРАТНОГО МЕТРА
Можно констатировать, что Казань — третья столица России по цене жилья, впереди только Москвы и Санкт-Петербурга. По грубым прикидкам, продав квартиру в Казани, можно купить одну в Челябинске и еще одну — в Омске! Ну, а если хочется тепла, то можно взять полторы квартиры в Краснодаре.
Впрочем, цена «квадрата» в Казани с января по август этого года растет не так быстро, как в других миллионниках. Например, в Поволжье по этому показателю лидирует Нижний Новгород — с января цена квадратного метра жилья там выросла на 13% до 76,9 тыс. рублей. В Уфе ценник поднялся на 10% до 69,9 тыс. рублей, в Перми на 7% до 65,3 тыс. рублей. В общем, куда там банкам с их скромными нынче процентами по вкладам!
Руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова отмечает, что средняя цена «квадрата» растет во всех крупных городах РФ и как правило в бюджетном сегменте. Казань не исключение. Есть, конечно, города, где цены на жилье падают: 2% потерял в цене «квадрат» Москвы, 1% — Самары, 0,5% — Омска. В остальных 16 городах-миллионниках цена растет.
СПРОСОМ ПРАВЯТ НИЗКИЕ СТАВКИ: ОТМЕНЯТ ЛИ 1 НОЯБРя «ПУТИНСКУЮ» ИПОТЕКУ ПОД 6,5% ГОДОВЫХ?
В чем причины роста цен на жилье? Отчасти «виновата» льготная ипотека в 6,5% — программа субсидирования ставок банков обойдется бюджету в 740 млрд рублей. По поручению президента РФ Владимира Путина она действует пока до 1 ноября. Эксперты предупреждали, что допинг дешевой ипотеки подстегнет рынок, и приведет к росту цен. Этого опасался, например, «строительный» вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин, в конце августа он призалрегионы строить активнее. «Спрос мы простимулировали. Ключевая задача — сделать предложение, чтобы цены на рынке не ушли вверх», — предупреждал Хуснуллин. Что ж, опасения вице-премьера начали реализовываться. По оценкам специалистов «СберИндекса», с июля спросом на жилье управляют в первую очередь рекордно низкие ипотечные ставки.
В РТ за 8 месяцев этого года число выданных ипотечных кредитов увеличилось на 40% в сравнении с тем же периодом 2019 года, а в Казани — в полтора раза. При этом правительство РФ еще не решило: завершать или продлевать программу льготной ипотеки. А в минстрое РФ готовят еще один механизм поддержки застройщиков — субсидирование ставки при получении проектного финансирования для низкомаржинальных проектов с рентабельностью не выше 15%.
«Льготная ипотека показала хорошие результаты: и у нас, и, думаю, у наших коллег, процент ипотечных сделок заметно вырос, — отмечает Илья Вольфсон. — Минстрой России пока не принял окончательного решения по срокам действия программы. Возможно, она будет продлена. Несмотря на то, что сезонность продаж в последние несколько лет смазалась, четвертый квартал обычно остается популярным временем для сделок с недвижимостью».
По словам коммерческого директора #Суварстроит Эльвиры Галяутдиновой, господдержка оказала существенное влияние на сферу строительства. «Льготная ипотека простимулировала спрос на 30 процентов. Количество сделок с использованием ипотеки сейчас составляет 90 процентов, ранее этот показатель был на уровне 60 процентов. Действительно, эти меры оказали большую поддержку отрасли», — сообщила Галяутдинова. С увеличением лимита по ипотечному кредиту для регионов с 3 млн до 6 млн рублей в гору пошли и продажи квартир в домах бизнес-класса, считает она.
С тем, что льготная ипотека — один из ключевых стимулов продаж, согласны и в «Унистрое». «Ипотека — один из финансовых инструментов, которые предлагает наша компания. Ее отмена не самым лучшим образом скажется на спросе. Понимая ее актуальность для периода пандемии и с учетом угрозы второй волны, мы субсидировали эту ставку за счет компании и наши клиенты сейчас берут ипотеку под 0,01% на первый год или на 4% на весь срок», — добавляет замгендиректора «Унистроя» Искандер Юсупов.
Подобные инструменты стимулирования есть и у других застройщиков. Например, «невесомой» ипотекой в 0,01% на первый год манят и «Ак Барс Дом», и «#Суварстроит». На сайтах крупнейших татарстанских девелоперов, от вариантов льготной ипотеки рябит в глазах — и 0,5%, и 4%, и 2,7%… Предлагается кэшбэк, trade-in, дистанционные варианты продаж, квартиры с полным ремонтом и даже мебелью, рассрочка, скидки на парковку — упражняются, кто как может!
ДРУГИЕ ПРИЧИНЫ: ДЕФИЦИТ И ОТЛОЖЕННЫЙ СПРОС
Но есть и другие причины, синергия которых двигает ценник на казанский «квадрат» вверх. Если брать ситуацию с новостройками за все первые 8 месяцев 2020-го, то взлет спроса отсутствует, все идет ровно как пару лет назад. Так что не только летний ажиотаж спровоцировал переписывание ценников.
«Стоимость „квадрата“ в Казани нова постепенно начала расти. Но не стоит забывать, что до этого цены не менялись почти полгода, — объясняет директор СМУ-88 Илья Вольфсон. — Не сказал бы, что именно льготная ипотека спровоцировала подорожание. В условиях местного рынка это неизбежный процесс: на цену жилья влияют не только рост себестоимости строительства и степень готовности домов. Казанские застройщики постепенно упираются в дефицит свободных территорий».
Земля есть, но она «сложная». Либо без коммуникаций и на окраине, либо владелец требует за нее крупную сумму, либо сама территория требует комплексного редевелопмента. «БИЗНЕС Online» ранее подробно разобрал варианты «понуждения к реновации» в Татарстане и ситуацию с земельными участками под застройку в крупнейших городах.
Опасения Вольфсона по поводу предстоящего дефицита квартир иллюстрирует низкая активность казанских застройщиков. В июле они взяли у властей Казани всего лишь 7 новых разрешений на строительство многоквартирных домов. В августе управление градостроительных разрешений выдало всего одно — его получило МУП «Дирекция муниципальных жилищных программ» на возведение 24-этажного многоквартирного дома по ул. Бирюзовая в Юдино. Итого с начала года заявлено всего два десятка новых объектов. Это, к примеру, почти вдвое меньше, чем три года назад. Конечно, подготовительная работа не останавливается, и до конца года девелоперы еще заявят новые проекты.
СПРОС НА ЗЕМЛЮ В РТ ВЫРОС В 3,5 РАЗА, А ЛИМИТЫ СЕЛЬСКОЙ ИПОТЕКИ ХОТЯТ УВЕЛИЧИТЬ ВДВОЕ
Активность наблюдается по всем сегментам рынка недвижимости — жилым и нежилым помещениям, загородными участками и домами. По сравнению с 8 месяцами 2019 года число сделок с земельными участками в Казани выросло в 2,3 раза до 1,6 тыс., в Татарстане в три с половиной раза до 5,6 тысяч. Поднялись и цены на загородное жилье в пределах 10-15%. Наибольший интерес в Казанской агломерации продолжают вызывать индивидуальные дома и земли в Лаишевском районе. Далее по популярности — Зеленодольское, Верхнеуслонское и Пестречинское направления. Наиболее востребованные коттеджные поселки располагаются в радиусе 20 км от границ Казани. На все, что дальше, спрос резко снижается.
«Вкладывают те, кто хочет сохранить свободные деньги, — говорит о покупателях загородной недвижимости директор компании „Премьер-Недвижимость“ Руслан Садреев. — Рассрочка на землю под 0% интересный инструмент, но это скорее маркетинг, процент заложен в стоимость. Есть госпрограммы поддержки семей, но семьи с маленькими детьми преимущественно покупают квартиры в городе».
По данным минстроя РТ, с 1 января 2020 года по программе сельской ипотеки выдали более 800 кредитов на общую сумму свыше 1,8 млрд рублей. Это капля в море: ведь портфель ипотечных жилищных кредитов жителей Татарстана с января по июль вырос на 7,7% до 228,9 млрд рублей. «Сельская ипотека на покупку дома есть, но по факту кредит получают единицы. Тяжело идет программа!» — сокрушается Садреев. В начале сентября директор татарстанского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Ляля Кудерметова рассказала, что стоит вопрос увеличения лимитов по сельской ипотеке еще на два миллиарда рублей, так как выделенный на всю Россию миллиард уже практически использовали. А ведь только жители РТ подали в кредитную организацию заявок на 6 млрд рублей. Что ж, это хотя бы позволит немного исправить перекос между осчастливленными горожанами и сельской местностью, где тоже неплохо бы поддержать желание людей жить в своем доме.