В Красноярске не хватает качественных торговых центров
Аналитики поставили Красноярск в конец рейтинга по обеспеченности качественными торговыми центрами. Пообсуждав тему, редакция NGS24.RU пришла к выводу, что, в общем-то, в городе «кроме "Планеты" и правда почти ничего нет». Почему так вышло и как Красноярск смотрится на фоне других городов — в материале корреспондента Александра Ибрагимова.
13 из 15
По данным исследования консалтинговой компании NF Group, Красноярск занял 13-е место среди 15 городов-миллионников по обеспеченности качественными торговыми площадями в 2022 году.
Как пояснили NGS24.RU в консалтинговой компании, это объекты, у которых сформирован качественный пул арендаторов, включая один-два федеральных или международных якоря, которыми управляют профессиональные УК и концепция которых соответствует современным трендам.
В компании к качественным отнесли 17 торговых объектов в Красноярске общей арендопригодной площадью 412,8 тысячи квадратных метров:
«Взлетка Plaza»; «Галерея Енисей»; «Зеленый»; «Июнь»; «Квант»; «Комсомолл»; «Красноярье»; «Планета»; «Мега»; «ПокровSKY»; «ТК на Свободном»; Red Sail; «Сибирский город» (пять точек). Аналитики отметили, что рынок ТРЦ в Красноярске динамично развивался в 2007–2008 годах, когда открылись «Планета» (76,5 тысячи квадратов) и «Июнь» (50 тысяч). Новые концептуальные торговые центры не запускали в городе с 2019-го — тогда в Советском районе появился Red Sail. С того года обеспеченность рынка качественными площадями в Красноярске практически не меняется и составляет 374 квадрата на 1000 человек.
Региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева объяснила NGS24.RU такое низкое место Красноярска тем, что в городе не хватает площадок для торговых центров в подходящих местах. Кроме того, по ее словам, в регионе нет потока инвестиций в этот сегмент.
— Существующие в Красноярске ТЦ, особенно крупные моллы, на сегодня закрывают основные потребности горожан в шопинге, — считает Хакбердиева. — Единственная нехватка — это магазины в шаговой доступности для удовлетворения базовых потребностей, но здесь тоже много факторов: логистика, не все локации подходят для строительства ТЦ, например в исторической части города не вся застройка подходит под магазины.
А как в других городах (Новосибирск остался позади)
В среднем по стране в городах-миллионниках показатель обеспеченности ТРЦ выше, чем в Красноярске,— 507 квадратов на 1000 жителей. С 2019 года он увеличился на 7,4%, самый большой прирост (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) был в трех городах: Перми (+49%), Казани (+14%) и Челябинске (+9%).
Лидирует в рейтинге шестой год подряд Самара — 757 квадратов на 1000 жителей и 21 торговый центр общей площадью 876,1 тысячи квадратных метров.
На втором месте — Екатеринбург (679 квадратов на 1000 человек, 32 профессиональных торговых центра совокупной арендопригодной площадью более миллиона квадратов).
На третьем — Нижний Новгород (583 квадратных метра на 1000 человек, общий объем торговых площадей — 719,8 тысячи квадратов, число ТРЦ не указано).
Москва разместилась на четвертом месте с показателем 580 квадратных метров на 1000 человек. Всего в столице более 320 качественных торговых центров совокупной площадью 7,3 миллиона квадратных метров. Санкт-Петербург — на десятом месте: 401 квадрат на 1000 жителей. Арендопригодная площадь профессиональных ТЦ Питера — 2,2 миллиона квадратов (число объектов не указано).
Из сибирских миллионников выше Красноярска разместился Омск — на девятом месте. В Омске тоже 17 торговых объектов, но их общая площадь больше, чем в Красноярске, — 499,3 тысячи квадратных метров. При этом качественными в компании NF Group назвали только три омских торговых центра. По словам аналитиков, для Омска характерно большое количество торговых объектов районного формата.
Новосибирск уступил Красноярску одно место и оказался на 14-й строчке рейтинга. Там совокупный объем качественной торговой недвижимости чуть превысил 600 тысяч квадратов. Показатель обеспеченности — 371 квадратный метр на 1000 человек. «В Новосибирске отмечается определенный дисбаланс показателя по районам, кроме того, практически две трети объектов построены более десяти лет назад и не отвечают современным требованиям рынка», — отмечают аналитики.
Был бы спрос, не было бы пустых «Июней»
Руководитель красноярской управляющей компании Level Сергей Смирнов, комментируя результаты исследования, немного скептически отнесся к формулировке «качественные торговые центры» и критериям отбора. На его взгляд, это больше оценочная характеристика.
— Если брать офисный рынок, то там есть хоть какая-то условная классификация, характеристика — центры классы А, B, С, — размышляет Смирнов. — Она привязана прежде всего к инженерной начинке, отделке помещений и так далее. В торговой недвижимости подобные оценки — «качественные площади» — почему-то привязаны к площади объекта, к тому, кто был застройщиком, к наличию или отсутствию федеральных операторов, сетевых магазинов и так далее. Но это условное понятие. Определенные статистические вещи привязаны больше к европейским стандартам и больше подходят Москве, Питеру, Казани и тому подобным.
При этом Сергей Смирнов согласен, что физически торговых центров («Точнее, специально построенных зданий, названных торговыми центрами», — иронизирует он) в Красноярске и правда не так уж много.
Влияет на это, по его мнению, не столько расположение города, сколько агломерация, количество жителей вокруг него:
— Далеко за примером ходить не надо — Новосибирск. Сам город покрупнее, но у него доходы в среднем ниже, чем в Красноярске. И вроде как покупательская способность у нас должна быть выше. Но агломерация там в пределах трех-четырех часов езды от города больше, чем весь Красноярский край. И отсюда там другой спрос, другая интенсивность покупок, оборачиваемость товара.
Отсюда, считает Смирнов, и низкий спрос на торговые площади со стороны операторов в Красноярске.
— Был бы спрос, не было бы у нас пустых «Июней», пустых площадей в «Планете». А центры первой волны — «Красноярье», «Квант», «КрасТЭЦ» — сами себя бы сделали более качественными с точки зрения продукта, который у них продается, — говорит он.
Почему не получилось альтернативы «Планете»
В свое время «Июнь» и «Комсомолл» (изначально «Огни») в Красноярске рассматривались как вполне себе альтернатива «Планете». Но настоящими конкурентами они, по сути, не стали. Как считает Сергей Смирнов, в этом сыграл роль человеческий фактор. Для создателей «Планеты» ТРЦ были и остаются бизнесом, говорит он:
— Там люди формировали концепцию. Они углубляются, изучают, перенимают международный опыт, приглашают правильных консультантов, приглашают арендаторов избирательно.
«Июнь» же, считает Смирнов, не был бизнесом изначально:
— Был семейный Клондайк, и у владельцев было большое желание сделать что-то, чтобы кто-то из родственников этим занимался. И они на базе своего «Июня» пытались реализовать свои же кинотеатры, центры питания, фитнес-центры, детский парк, — говорит он.
ТРЦ «Июнь», а затем и сетью «Сибирский городок» по всей стране владела ГК «Регионы» семьи Муцоевых. С 2021 года торговые центры принадлежат Сбербанку, который пытается их продать.
— В основном там всё было для своих, а всё, что осталось, сдавалось в аренду. И зачастую это были не самые ликвидные площади. Завышались арендные ставки, был не особо эффективный менеджмент. И зачастую с таким отношением: «Ну, заходите, поработайте, но вы нам не особо интересны. Федерального или международного бренда нет — иди на третий этаж». Хотя на рынке эта местная компания могла иметь устойчивые позиции, держать до 90 % рынка — какая-нибудь ювелирная сеть «Адамас» или обувной магазин «Шагал», допустим, — рассуждает Сергей Смирнов.
Такой подход менеджмента, по мнению Смирнова, потихоньку убивал интерес со стороны местного бизнеса к «Июню»:
— А так или иначе не всё всегда держится на сетевых операторах. Вот сейчас мы видим, что с ними начинает происходить, когда какое-то решение головной организации влияет на всё остальное по всей стране, — говорит он.
В красноярском «Июне» к этому добавлялись и организационные моменты, считает он: неудобный подъезд к торговому центру, отсутствие светофора на участке, слабая организация движения на парковке и прочие.
С «Комсомоллом» («Огнями»), по его словам, была похожая, но более простая история. Там модель была построена на привлечении инвестиций. Стабильно работающие в ТРЦ «Спортмастер», «М-Видео» и «Летуаль» приобрели площади в будущем комплексе как инвесторы.
— Когда у авторов проекта интерес к нему пропал, то центр в целом запустовал. На самом первом этапе были проблемы с выполнением технических условий, и центр долго стоял готовый, но запустить его не могли, потому что самоустранились все, кто за это отвечал. В итоге у собственников помещений хватило ресурсов, чтобы держать там торговые точки, а у арендаторов — нет, и они совершенно спокойно ушли. Зачем держаться за то, что тебе не принадлежит? — объясняет Сергей Смирнов.
По его мнению, и для «Комсомолла», и для «Июня» сейчас нужна концепция: «их только это спасет».
— Стандартный набор в ТРЦ, как раньше его видели — одежда, обувь, аксессуары, — сегодня может не работать, — говорит эксперт.
Детский торговый центр даст выхлоп
В Красноярске в первую очередь, по мнению Смирнова, сегодня не хватает центров или кластеров специализированной торговли. Условно — «Планеты», где вместо одежных ритейлеров были бы арендаторы с магазинами стройматериалов.
Например, в городе есть гипермаркет технических товаров «Вираж», но, говорит Смирнов, это всё же отдельный магазин.
— А вот специализированного центра строительных товаров, куда бы приехал и взял всё в одном месте — одно, пятое, десятое, где были бы сразу «Вираж», «Водолей», «Доммер», — такого нет, — перечисляет он.
Тот же «Доммер» в понимании Смирнова — качественный торговый центр, где в одном месте попытались собрать максимально подходящих арендаторов с товарами для обустройства интерьера.
— 12 тысяч квадратных метров одной концептуальной идеи. Но, опять же, это ограниченное пространство, отдельное здание, а не кластер, — говорит он.
Такая же история в городе с центрами спортивных товаров, где бы продавались разные бренды.
— Не условный «Спортмастер», а специализированный центр, где бы было очень много нишевых вещей: экстремальная техника, одежда для активного отдыха, для туризма и так далее. У нас это есть, но по отдельности, всё немного разбросано по городу, — говорит Смирнов.
Небольшие перспективы, по мнению Смирнова, будут у детских торговых центров, которых в Красноярске нет вообще.
— «Изумрудный город» номинально является детским торговым центром, но с точки зрения того, как это должно быть организовано для детей, это не то. Хотя потребность в детском торговом центре в Красноярске жуткая. Сегодня любой объект, который сделают в этой категории, даст выхлоп, — поясняет эксперт.
Появится ли вторая «Планета»?
Нельзя исключать, что в будущем в Красноярске возникнет и настоящий конкурент «Планеты» — и не один, считает Сергей Смирнов. Город растет, поясняет он, появляются новые районы и транспортные потоки: волнообразно застраивается правый берег, расширяется география на правом.
— Это всё влияет, конечно, и рано или поздно альтернатива появится. Вопрос — в какие годы. Точно не в ближайшее время. Как только устаканится внешняя ситуация, тогда и внутри всё начнет выстраиваться, — говорит он. — Года через два начнем узнавать, что кто-то начал строить что-то интересное или, скорее всего, что кто-то модернизирует существующее.
Об этом же говорила региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева. С ее слов, 2022 год скорректировал планы многих девелоперов на строительство новых торговых центров в регионах и на активную экспансию. Однако и бума новых предложений торговых объектов в миллионниках нет с 2016 года, поэтому кризис 2022 года региональный рынок переживает не так болезненно, как предыдущие, и с меньшими потерями, чем столичные рынки торговой недвижимости.
— При этом в регионах мы видим стабильный спрос на посещение торговых центров, поэтому на фоне низкого предложения новых объектов региональные собственники ТЦ задумываются об изменении концепции своих объектов, чтобы сохранять актуальность и интерес как для потребителей, так и для арендаторов, — рассказывала Хакбердиева.
На взгляд Сергея Смирнова, не будет принципиально менять существующую концепцию красноярская «Планета», но ТРЦ может увеличить площадь в пределах своего участка.
— А вот там, где жизнь замедлилась, тот же «Июнь», «Ньютон», они могут с рынка торговой недвижимости перепрофилироваться на офисную. Сложнее будет старым центрам типа «Кванта», «КрасТЭЦ», — делится мнением он.
В конце Смирнов дает прогноз: лет через пять крупный торговый объект появится в Октябрьском районе, на Мясокомбинате, на пересечении транспортных потоков. Возможно, реанимируют проект в Солонцах.
