Жильё без нарушений. Как построить дом, чтобы его не снесли?
В Омске подавляющая часть индивидуальных жилых домов стоимостью до 10 млн руб. построены с вопиющими нарушениями.
Об этом сообщила директор национального центра перепланировок и реконструкций Светлана Гоненко. Эксперт рассказала, как необходимо строить частный дом, чтобы впоследствии его не снесли. По её словам, осень - удобный срок для подготовки к следующему строительному сезону. За это время собственник успеет собрать и подготовить всю необходимую документацию.
В нашей стране сегодня довольно много самовольных построек, многие из них нельзя легализовать. И раньше с такими строениями поступали просто — сносили. Принятый в 2018 году закон упростил возможность легализации самостроев. Снести его можно только через суд. Документ ввёл конкретные основания сноса таких сооружений, а суд будет рассматривать возможности легализации.
В законе есть чёткое определение самовольных построек - это дом или иной вид недвижимости, который возведён без законных согласований и разрешений с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Если строение возведено с нарушением назначения застройки земельного участка или на земле, которая не предоставлена собственнику законным образом, его также признают самостроем.
Дачная амнистия
Дачная амнистия в России, как известно, продлена до 2026 года. Пока собственники освобождаются от платы за ввод дома в эксплуатацию. Для узаконивания постройки нужно предоставить документы о межевании земли, техплан на дом и подать данные в управление Росреестра.
Для признания права собственности на дом без разрешения должно быть соблюдено несколько условий. Первое: если на землю, на которой стоит постройка, у застройщика есть права. Второе: если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территорий, правилам землепользования и застройки. Третье: если сохранение постройки не нарушает прав и интересов других людей и не создает угрозу жизни.
Если при строительстве не было никаких ограничений для постройки, её нельзя признать самовольной. В то же время собственникам дадут возможность привести самострой в соответствие с нормами. Главное, чтобы постройка не угрожала жизни и здоровью собственников и окружающих.
Алгоритм постройки
Также сейчас устанавливаются единые требования к параметрам и процедуре строительства индивидуальных жилых строений (ИЖС) в населённых пунктах и на дачных участках. Согласно требованиям, дом должен быть отдельно стоящим и не состоять из двух и более квартир или блок-секций (подъездов). Его высота не должна превышать 20 м с количеством этажей (подземных и надземных) не более трёх.
«Если в вашем доме есть мансарда - это уже считается четвёртым этажом, постройку не узаконят», - подтверждает Светлана Гоненко.
Собирается федеральный Минстрой ввести и условия и по общей площади здания: если жилой или садовый дом общей площадью до 500 кв. м, собственнику достаточно будет отправить уведомление в органы местного самоуправления о планируемом строительстве и потом о его завершении.
Если здание более 500 кв. м, потребуется разработать проектную документацию и провести экспертизу перед его строительством. Но пока это только планы.
«Для нас странно, когда люди собираются строить жилой дом и не готовят проект, не прорабатывают смету, а нанимают нелегальную бригаду для строительства. И потом удивляются, что процесс постройки затягивается и нужно вкладывать всё больше и больше денег в стихийную застройку, - продолжает эксперт. - В документах должны быть соблюдены отступы: три метра от дороги и шесть метров - от красных линий».
В России 23 зоны, где строить нельзя: это, например, зоны охраны объектов культурного наследия, охранные зоны объектов электроэнергетики, железных дорог, объектов трубопровода, линий сооружения связи, приаэродромные территории и т. д.
Местная администрация должна рассмотреть документы в течение недели и выдать уведомление о начале строительства. Разрешение действует в течение 10 лет. Если вы не собираетесь строить дом с нуля, а хотите дополнить здание пристройкой, надстроить этаж, утеплить стены - всё это тоже требует документального оформления.
«Зачастую собственники не видят проблемы в том, чтобы надстроить этаж. При этом они не думают, что фундамент для этого не предназначен либо вообще выполнен из бетона, который не подойдёт для определённых нагрузок и грунтов», - поясняет спикер.
Типовой проект тоже не годится, он должен быть разработан именно для наших климатических условий, с учётом состава грунтов конкретного места постройки.