Территории со своими законами: каким правилам нужно следовать дачникам
За время пандемии стоимость наших дач, ценовая и моральная выросла. Для все большего числа людей они стали домом, а садоводческие товарищества — территориями со своими законами.
Но что мы знаем об этих законах? И как изменил «дух» садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ) рост интереса к дачам? Ответ: кардинально. Плотнее начали общаться соседи, кто-то, наконец, познакомился друг с другом спустя годы. Возникли сообщества, но участились и конфликты. Маленькие государства в государстве оказались под более пристальным вниманием членов товариществ.
И для многих стало откровением, например, что СНТ — это серьезное хозяйство, правлению которого приходится решать массу проблем. А ведь до поры многие не задумывались об этом.
А сейчас уже ясно, что наши дачные поселки живут в государстве, но на их территории действуют в том числе и свои законы — общественные, экономические, морально-психологические. О них, типичных трудностях управления этими сообществами, «узких местах» в законодательстве и еще о многом из бесконечной и актуальной «дачной темы» рассказывает Андрей Братков, председатель СНТ «Солнечная поляна» Наро-Фоминского района.
— Андрей Анатольевич, для начала: пару слов о реальном положении председателя СНТ. Он кто?
— Садовые товарищества по организационно-правовой форме являются товариществами собственников недвижимости. К должности председателя и членов правления не предъявляются квалификационные требования, они не перечислены в классификаторе профессий и должностей. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в нем по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей. Итог: правление и председатель — общественный орган, не обладающий никакими административными правами, единственный инструмент работы которого — беседы и убеждения. Но при этом законом на них возложены определенные обязанности.
— Боль председателя — членские взносы, основа жизни СНТ. Как вы можете влиять на должников?
— Своевременная оплата взносов — законодательно закрепленная обязанность членов товарищества. Если должник отказывается от оплат, председатель должен обратиться в суд. Конечно, процедуру взыскания долгов облегчил судебный приказ, хотя и для его вынесения председателю надо подготовить большой пакет документов. Но у старых СНТ, созданных еще в советское время и оформлявших собственность в 1990-х, есть свои сложности. Как известно, закон предусматривает обязанность собственников подавать данные для ведения реестра членов СНТ, но такая норма соблюдается не всеми. Не всегда данные о собственниках содержатся и в Росреестре, а в заявлении о выдаче судебного приказа о взыскании задолженности должен присутствовать хотя бы один из таких реквизитов, как СНИЛС, ИНН, паспортные данные, на худой конец — реквизиты водительских прав должника.
Как быть в подобных ситуациях и куда обращаться в поисках собственников — непонятно. Тем более что сейчас в Госдуму РФ внесен законопроект 101234–8 А, подразумевающий ограничение (запрет) на получение информации из ЕГРН третьими лицами. После вступления закона в силу получить информацию из ЕГРН можно будет только с разрешения собственника, либо по запросу организаций, имеющих на это полномочия, — полиции и суда. Но при подаче заявления в суд необходимо предоставить документы, что должник — собственник, и с какого момента. При отсутствии в СНТ такой информации непонятно, как это можно будет выяснить. Есть и еще сложности с взысканием долгов — судебный приказ легко может быть оспорен, и в этом случае дело будет рассматриваться в суде.
Мало того что в этом случае дело может затянуться, но оно, как правило, требует привлечения юристов, а это тоже деньги... Или вот, скажем, ситуация. Например, десять лет собственника не было и в помине, а потом он появляется, чтобы продать участок в благоустроенном СНТ. Все эти годы остальными членами СНТ поддерживалась и развивалась инженерная инфраструктура поселка. И вы подаете иск о взыскании задолженности по членским взносам свыше трех лет, на что истец может заявить о применении срока исковой давности. И, как правило, суды подобное заявление принимают!
Согласитесь, это не слишком справедливо по отношению к остальным собственникам — тем, кто вкладывал средства в создание общего имущества и улучшения качества жизни поселка. Пока человек отсутствовал и не платил, тут прокладывали дорогу, занимались «бытом» СНТ — тем самым увеличивая стоимость имущества должника. Это можно рассматривать как незаконное обогащение, разве нет?
— А можно взять и отключить у него коммуналку?
— СНТ — общественная организация. Не ресурсоснабжающая и не управляющая компания. И правила отключения коммунальных услуг за неуплату на него не распространяются. Положение не изменилось и после выхода постановления 1351, наделившего СНТ статусом субисполнителя по договорам электроснабжения. По закону оплата за потребленные услуги должна производиться ежемесячно, и уже в случае просроченности платежей на два месяца возможно отключение.
В СНТ же люди платят по собственному усмотрению, некоторые раз в год, мотивируя это тем, что «им так удобно». Но СНТ-то обязано оплачивать счета ежемесячно, ведь это оно, а не отдельные собственники, выступает в роли того, кому предоставлена услуга. В такой ситуации приходится компенсировать долги из членских взносов, планируемых на другие цели, что, кстати, тоже незаконно.
— А какие права у СНТ относительно бесхозных участков?
— Самостоятельно товарищество ими распоряжаться не может. Участок может быть изъят по заявлению СНТ в местный административный орган: мэрию, городскую или поселковую администрацию и т.д., и на основании его решения.
Если собственник установлен и согласен, участок уходит на торги. Если он не согласен или не установлен, решение может принять только суд по иску местной администрации. Через шесть месяцев после решения суда участок продается с публичных торгов. Кстати, законом разрешена продажа участков в СНТ без проведения публичных торгов. Средства от продажи идут бывшему собственнику за вычетом расходов на процедуру изъятия; цену продажи определяет независимая оценка. Это новая норма, ее ввели в 2018 году. Местным чиновникам не хочется этим заниматься, потому что изъятие и реализация — сложная процедура, а выгоды для местной администрации в данном деле никакой нет.
— Поговорим о тех, кто плевать хотел на требования устава или решения общих собраний и правления.
— Это проблема. Например, граждане упорно считают, что территория между дорогой и забором, образующим переднюю границу участка, является их собственностью. Поэтому они засаживают ее елками и другими растениями, корни которых могут разрушить проложенные там коммуникации или касаются кронами электропроводов. В старых СНТ многие заборы были передвинуты по дачной амнистии с захватом территорий пожарных проездов, зон общественных коммуникаций. Но даже попытка обрезать отдельные ветки, царапающие проезжающие автомобили, вызывает ярость! Обращаться в суды тут бессмысленно — они и так завалены территориальными спорами между соседями.
Ну а последний вопрос я, с вашего позволения, задам себе сам. Зачем председателю заниматься изучением многочисленных законов и постановлений, ругаться с членами СНТ, при этом лишаясь столичных доплат к пенсии? Он должен отправлять отчетность в различные ведомства, получать паспорта мусора, заниматься лицензированием, ежемесячной подачей показателей электросчетчиков в МОЭСК, организацией поддержки работы инфраструктуры поселка, судиться с юридическими и физическими лицами...
Или кто-то считает, что из желающих стать председателем СНТ стоит очередь? Нет. Члены правления по закону не должны получать за работу вознаграждение. Они ведь только собираются раз в месяц «потрындеть» и принять решение, что надо бы что-то сделать в СНТ, — как считают многие. Поэтому — мой прогноз — в скором времени большинство СНТ развалится и станет разновидностью ИЖС. Что приведет к резкому повышению стоимости обслуживания.
