Юридический тупик. Верховный суд решит, законно ли Долиной вернули квартиру
Полина Лурье подала кассационную жалобу на решение по делу о продаже квартиры Ларисы Долиной.
Ранее Хамовнический суд Москвы удовлетворил иск певицы, признав сделку недействительной и вернув ей право собственности на жилье. Мосгорсуд поддержал это решение, отклонив апелляцию Лурье. Но Полина купила квартиру артистки за свои кровные, а в итоге осталась и без квартиры, и без денег.
В разговоре с aif.ru юрист Евгений Колоколов прокомментировал это непростое дело.
«Ситуация с квартирой Ларисы Долиной наглядно демонстрирует, зачем покупателю нужна та самая "должная осмотрительность". Это не модное слово, а комплексная проверка продавца, истории объекта и схемы расчетов до подписания договора. Что входит: запрос расширенной выписки ЕГРН с историей переходов права, изучение оснований собственности, проверка паспортных данных, отсутствия банкротства и исполнительных производств, поиск арестов и исков, сверка тех-документации на объект и анализ цепочки предыдущих сделок», — объяснил Колоколов.
Также по словам юриста, немаловажна безопасная форма расчетов — эскроу или аккредитив, а не переводы «на карту». Отметим, что согласно материалам дела, в период с апреля по июль 2024 года мошенники похитили у Долиной более 175 млн рублей, а также лишили ее квартиры рыночной стоимостью 138 млн рублей. С учетом банковских комиссий общий ущерб составил более 317 млн рублей.
«Если такая проверка сделана, у покупателя выше шанс либо не войти в рискованную сделку, либо сохранить статус добросовестного приобретателя, а при споре — быстрее вернуть деньги через страховую или суд. В деле Долиной же обманули именно продавца, поэтому суд счел, что квартира выбыла из ее владения помимо воли, — отсюда решение в пользу артистки и потеря квартиры покупателем. Главный вывод: прежде чем отдавать десятки миллионов, вложите время и 0,2–0,5 процентов от цены в "должную осмотрительность" и титульное страхование — это дешевле, чем остаться и без денег, и без недвижимости», — добавил Колоколов.
Как отмечает юрист, жертвой в данном вопросе выступила продавец-собственник, а не покупатель: все документы были оформлены лично Долиной, но под давлением телефонных мошенников. Обычно суды сталкиваются с поддельными доверенностями или «двойными» продажами. В таких случаях, считается, что имущество «выбыло помимо воли» владельца, поэтому защита добросовестного покупателя здесь не сработала, и квартира возвращена артистке.
«Ущерб превышает 200 млн рублей, фигуранты задержаны, их активы арестованы; гражданский и уголовный процессы идут параллельно — для российских реалий редкая скорость и масштаб. Высокий публичный статус потерпевшей привел к максимально тщательному расследованию и судебному контролю. Почему конфликт зашел в юридический тупик: по ст. 302 ГК квартира не изымается у добросовестного приобретателя, если она не "выбыла из владения собственника помимо его воли". Здесь же собственница не хотела продавать, поэтому суды квалифицируют выбытие "помимо воли" и отдают объект назад Долиной. Реституция работает симметрично: Лурье обязана вернуть квартиру, а Долина — деньги. Но деньги уже похищены; значит, фактически покупательница остается "с пустыми руками", а чтобы вернуть средства, ей приходится идти еще в три процесса: к Долиной, к мошенникам и, возможно, к страховым», — подчеркивает Колоколов.
Реальные пути урегулирования столь непростого дела, как отмечает юрист, Лурье помогут кассация и Верховный суд. Лурье уже подала кассацию; она может просить Верховный суд пересмотреть трактовку «выбыло помимо воли» и все-таки признать ее добросовестным приобретателем. Вероятность невелика, но прецеденты есть. Вторым этапом может быть гражданский иск к Долиной. Так суд в рамках реституции может обязать певицу возместить цену сделки плюс проценты за пользование чужими средствами (ст. 167, 395 ГК). Но исполнение реально лишь после взыскания денег с мошенников.
Гражданский иск в уголовном деле
Лурье вправе заявиться потерпевшей и требовать солидарно с подсудимых полный ущерб; при конфискации арестованных активов она будет включена в реестр требований. Это самый реалистичный источник компенсации«, — добавляет Колоколов.
Отметим, что элитная квартира Долиной стоимость которой приближается к 200 млн рублей — не единственная недвижимость певицы. У звезды есть еще дом в коттеджном поселке «Славино» в городском округе Мытищи. Поэтому на улице Лариса Александровна точно бы не осталась. Ведущий эксперт по элитной недвижимости Алена Радыш в разговоре с aif.ru рассказала о деталях подмосковных хором Ларисы Александровны.
«Основываясь на информации из открытых источников, можно провести примерную профессиональную оценку рыночной стоимости. Дом — капитальный, построен из кирпича, что является дорогой и качественной технологией. Его площадь составляет примерно 550 квадратных метров. Площадь участка, предположительно, находится в диапазоне от 10 до 17 соток. Поселок "Славино" — достаточно известный и расположен в престижном районе», — рассказывает Радыш.
По словам эксперта, стоимость недвижимости в этих краях одна из самых высоких в Подмосковье. Но конечная цена сильно зависит от местоположения внутри поселка: находится ли участок у воды, на первой линии или на центральной улице.
«Стоимость сотки земли в "Славино" может колебаться от 2 до 5 миллионов рублей. Для расчетов возьмем среднюю цену в 3 миллиона рублей за сотку. При участке в 15 соток, его стоимость составит примерно 45 миллионов рублей. Строительство и отделка такого объекта высокого класса оценивается примерно в 2500 долларов за квадратный метр. Учитывая, что жилая площадь дома певицы логично соответствует ее статусу и потребностям семьи, возьмем для расчета 400 квадратных метров. Получается, что особняк артистки стоит примерно 1 000 000 долларов. В рублях по текущему курсу это примерно 115 миллионов рублей. Итог: земля, 45 млн рублей плюс дом. 115 млн рублей — общая ориентировочная стоимость имущества составляет около 160 миллионов рублей», — объяснила Радыш.