Увидит ли государство хорошие начала в строительстве съёмного жилья?
Стоимость квартир чуть не на заоблачной высоте, даже в ипотеку уже купить собственное жильё стало нереальным. Предложенный кем-то из депутатов в качестве альтернативы лизинг имеет целый ряд существенных недостатков и немногим дешевле нынешнего ипотечного кредита. Снимать крышу над головой тоже вариант. Но сегодня и на арендное жильё цены на грани возможности платить за таковое. Есть ли выход из этой неприятной ситуации? Есть. И об этом неоднократно и давно уже говорилось. А сегодня к этому варианту, во многом выручившим бы россиян, вернулись снова, хотя, пока ещё, на стадии разговоров.
О какой альтернативе речь? Это так называемый социальный найм или строительство «доходных домов». Доходный дом — многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в аренду. Доходные дома, квартиры и комнаты в которых сдавались в найм, появились в России в середине 19-го века. Тогда собственное жильё было недоступным большинству граждан Российской Империи. Москва была одним из первых городов России, где появились доходные дома (их же тогда называли спекулятивными). Договор аренды заменял учёт в «домовой книге», куда прописывали данные жильцов, а также условия, на которых они снимают квартиру.
До 1917 года в Москве было 800 доходных домов. К слову, до 1917 года в Москве до 40% жилья составляли доходные дома. Обычно чем больше был дом, тем дешевле была аренда квартир в нём. Почему бы не вернуться к практике строительства доходных домов?
Россиянам, для которых квартирный вопрос чуть ли не основной в жизни, это, несомненно понравилось бы. Но бизнесменам от строительства это вряд ли понравится. Ведь время окупаемости доходного дома значительно больше, чем время получения разового дохода от продажи. А наши «деловары» (так в России когда-то называли бизнесменов) привыкли получать максимум и практически сразу. Для них «окупаемость в длинную» словно серпом по интересному месту. Хотя, если партнёром в таком строительстве стало бы государство — наверное кто-то и занялся возведением доходных домов. Но ...
«Застройщики всегда нацелены на максимальную скорость оборота денег: как можно быстрее построить, продать, получить прибыль, — рассуждает он. — С арендой такой скорости оборота средств сложно достичь. Сильно сомневаюсь, что можно придумать схему, при которой застройщики сами начнут массово сдавать квартиры в построенных ЖК в аренду, а не реализовывать их на рынке, пускай даже самому государству или институтам развития», считает эксперт направления «Народный фронт. Аналитика», генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Фёдор Выломов.
Хотя, если вдуматься и укротить алчное желание быстрых денег у девелоперов, строительство доходных домов имеет перспективу. В том числе и как инструмент длительно-стабильного получения дохода. И вообще — очень хороший шаг в нынешних условиях.
«Мне довелось поучаствовать в проекте возрождения практики строительства многоквартирных доходных домов, — вспоминает собеседник. — Первый и пока последний такой дом на 49 квартир был построен в районе Китай-города. Однако уже в 2010-е часть квартир была передана в собственность физических лиц, проект перестал быть полностью арендным. Также рынок помнит кейсы приобретения больших объемов апартаментов и квартир корпорацией „Дом.рф“ для последующей сдачи в коммерческую аренду. Кстати, формирование на законодательном уровне стандарта „доходного дома“ или гостиницы для длительного проживания сможет раз и навсегда разрубить „апартаментный узел“, который уже изрядно попортил кровь многим застройщикам и дольщикам этой жилой нежилой недвижимости. Перевод части жилых и апартаментных проектов в категорию доходных домов сможет не допустить эффекта домино на девелоперском рынке на фоне падения продаж. А еще поможет удержать розничные цены жилья на приемлемом уровне за счет появления нового порождающего оптовый спрос сегмента, основными игроками в котором смогут стать такие титаны, как „Дом.рф“, Сбер, Газпромбанк», — говорит Управляющий партнер компании «Живой Комплекс LES» Олег Дедков.
На самом деле нужно предусмотреть в бюджете соответствующие деньги и «активно поработать с застройщиками», убеждая и мотивируя их на такое строительство. И вообще — Будут ли появляться в России новые доходные дома, зависит напрямую от наличия дешевых и долгих денежных средств у застройщика либо у государства. Но и здесь пока толком «мышь не бегала»:
«Если и появляются отдельные проекты арендного жилья, то они так или иначе связаны с государством. Либо „Дом.рф“ выкупает полностью жилой комплекс и сдает его в аренду гражданам, либо тот же „Дом.рф“ заключает отдельные соглашения о софинансировании арендных платежей с регионами (как раз соцнайм), или университетами (студенческая аренда), или с крупнейшими работодателями (корпоративная аренда). Но чтобы запустить массовую историю с арендным жильем, нужно иметь большой объем бюджетных средств, причем в моменте», — говорит эксперт.
Владельцем наёмного дома может быть кто-то один: конкретное лицо, компания, государство или частный инвестор. Во последних двух случаях доходный дом будет скорее всего социальным проектом для помощи малоимущим и незащищённым слоям населения — обычно по льготам. Что еще лучше. Кстати, о необходимости возрождения доходных домов заговорили и в Государственной Думе. В феврале 2024 года глава Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов предложил вернуться к строительству доходных домов. Пахомов предложил рассмотреть вариант строительства наёмного жилья, в том числе доходных домов. По его мнению, такая мера поможет нормализовать рынок аренды жилья и привлечь инвестиции в сферу строительства.
Кроме того, «широкий запуск в жизнь» доходных домов создаст конкуренцию на рынке сдачи в наём жилья, тем самым заставив поумерить свои аппетиты частников. Кроме того, наличие в стране достаточного количества доходных домов поможет «вытащить на свет» всех тех, кто сдаёт квартиры нелегально, игнорируя уплату налогов. А ведь сегодня рынок частной аренды жилья является «серым». Налоговая служба физически не может проконтролировать каждую квартиру.
«Можно „перебить“ этот рынок, массово начав постройку доходных домов. Если у квартиросъёмщиков будет альтернатива в виде новых благоустроенных квартир — они перестанут снимать „бабушкины однушки“. Договора же с владельцами доходных домов будут полностью прозрачны, по ним будут платиться налоги (целый дом и компания-владелец — это проще поддаётся контролю, и уклониться от налогов тут в разы труднее, чем рядовому гражданину). И государство в итоге получит свою выгоду», — говорят в Государственной Думе.
Запустить массовое строительство доходных домов с недорогими квартирами предлагал и первый зампред комитета по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев. По его мнению, инвесторам таких домов нужно предоставить льготы на десять лет — нулевой налог на прибыль, на землю, на владение объектом, а также льготные кредиты на финансирование стройки.
«Так появится сегмент арендных домов, которые будут предлагать официальную аренду в комфортном жилье с сервисом по приемлемым ценам. Конкуренция должна привести к выводу из серой зоны большей части съемного жилья в стране», — говорил Кошелев.
Но увы, о предполагаемом законопроекте на эту тему так до сих пор ничего и не слышно...
За доходные дома два года назад выступал и первый зампредседателя комитета нижней палаты по строительству и ЖКХ Роман Лябихов.
«В целом, всё, что направлено на решение жилищных проблем граждан, полезно. В большинстве развитых стран люди арендуют жилье, не имея своего. Это решает жилищный вопрос и вопрос трудовой миграции, снимает различные барьеры», — высказал мнение парламентарий в декабре 2022 года.
Но и он, как видится, не был услышан. Так может хоть сегодня те, «кто стоит у руля» увидят всю полезность и необходимость такого шага, как возрождение строительства доходных домов?