Почему в России дорожают новостройки и дешевеет вторичное жилье
0
184
Рынок недвижимости России сейчас на перепутье. Спрос по итогам апреля существенно сократился, но в первые недели мая количество ипотечных сделок начало расти. Что происходит с новостройками и вторичным жильем, разбирался «Профиль».
Почему сокращается спрос на ипотеку
Цены на вторичную недвижимость впервые за последние пять лет пошли вниз. В апреле отмечены резкое, почти на 60%, сокращение спроса и рост предложения. Среди основных причин происходящего эксперты называют дорогую ипотеку.
Если не брать во внимание льготные программы, условия участия в которых достаточно жесткие, то средняя рыночная ставка по жилищным кредитам в середине весны составила 14–15%. При этом доходы большей части населения РФ соразмерно не выросли. Неудивительно, что россияне сегодня откладывают решение квартирного вопроса до лучших времен.
С новостройками картина иная. Так, в столичном регионе за март и апрель первичная недвижимость подорожала примерно на 1–2%. Средняя стоимость жилья в Новой Москве (это самый показательный округ по количеству новостроек) приблизился к 209 тыс. рублей за квадратный метр. Рост цен напрямую не связан с повышением спроса или дефицитом предложения (хотя такая тенденция присутствует). Подорожание стало следствием совокупности факторов, влияющих на себестоимость жилья. Главные – подорожание стройматериалов и неэффективность в новых обстоятельствах привычных финансовых моделей.
Где будут организованы площадки под строительство
Рынок недвижимости находится в состоянии турбулентности. Застройщики приостанавливают выполнение контрактных обязательств, замораживают многие проекты, как говорится, до лучших времен. Среди прочих можно выделить два разнонаправленных тренда. Логично предположить, что какая-то часть потенциальных заемщиков не спешит подавать заявки в ожидании более выгодных предложений. И их можно понять: за последние годы люди привыкли, что проценты по ипотеке могут быть ниже двузначных значений. Психологически они не перестроились и пока готовы платить больше.
Также стоит вспомнить, что прежде инвестиции в недвижимость россияне считали выгодными для приумножения личных финансов. К концу строительного цикла квартиру можно было продать с маржинальностью до 40%, что позволяло покрыть издержки за обслуживание ипотечного кредита. Сейчас столь высокой доходности нет, покупка жилья, в том числе с привлечением заемных средств, актуальна для тех, кто намерен там жить.
Под запрос целевой аудитории вынуждены подстраиваться девелоперы. На сайтах ведущих компаний можно увидеть первый вылетающий баннер – «субсидированная ипотека». Таким образом, в настоящее время есть два варианта купить жилье в кредит на льготных условиях – от государства и от компании-застройщика.
Компании предлагают займы по ставкам на уровне около 6%. Девелоперы обещают оплачивать разницу в 3–5% между предложениями коммерческих банков и собственной субсидированной ипотекой. На деле это не более чем удачный маркетинговый ход. После цепочки финансовых операций выясняется, что за все в итоге должен платить клиент. При таком раскладе об экономии бюджета заемщика определенно говорить не приходится.
Перспективы рынка жилья
На себестоимость строительства серьезное влияет подорожание стройматериалов. Процесс (есть мнение, что он имеет искусственную природу) был запущен два года назад. К январю 2022-го повышение достигло почти 25%. К сожалению, это был не потолок.
В марте на фоне санкционных ограничений, логистических проблем и удлинения цепочек финансовых и товарных посредников цены подросли еще на 15–25%. В первую очередь серьезно подорожали цемент, песок, щебень, теплоизоляции, а также арматура и металлопродукции.
Сейчас рынок стройматериалов постепенно приходит в равновесное положение. Разрешение параллельного импорта, укрепление рубля к доллару и евро, выстраивание логистических цепочек с учетом появления новых поставщиков позволяют надеяться на окончательную стабилизацию, а в среднесрочной перспективе – на снижение стоимости стройматериалов.
Отечественный девелопмент, скорее всего, будет поставлен перед необходимостью перестраивать бизнес-процессы. На рынке останутся и получат новый импульс развития компании, которые найдут наименее затратные и технологичные способы строительства жилья при сохранении существующих стандартов качества. На первый план выйдут технологии, которые сейчас не в приоритете или даже кажутся экзотикой. Например, 3D- печать, модульные дома, использование перерабатываемых материалов (металлоконструкции, slt-панели из дерева).
Можно сказать, что отечественная стройиндустрия стоит на пороге третьей промышленной революции. У большинства крупных игроков рынка есть собственные производственные мощности – заводы железобетонных изделий, блоков, конструкций и т.д. Цены на эти материалы не могут снизиться, поскольку предприятия находятся в едином производственном цикле.
Вот здесь и открывается окно возможностей для застройщиков, не обладающих своими ресурсными и производственными базами. Именно эти компании, не связанные жестко обязательствами по загрузке мощностей заводов, входящих в холдинг, первыми могут осуществить переход на новые высокотехнологичные способы строительства и инновационные материалы. Соответственно, их предложения в сегменте новостроек будут самыми привлекательными по ценам, а значит, интересными для покупателей.
Автор – архитектор, руководитель градостроительного бюро