Строят тут из себя. Когда жильё было лучше — в советское время или сейчас?
Президент поставил задачу — строить не менее 120 млн кв. м жилья в год. Чтобы её выполнить, нужны дома «заводского метода строительства», которые быстро монтируются. Но такая быстрота порой идёт в ущерб качеству.
Мечтали о рае, попали в гетто
О квартире в новом доме сегодня мечтают миллионы. Но у некоторых осуществившаяся мечта разбивается о суровую реальность. Да, в новостройке нет проржавевших коммуникаций или плесени на стенах. Но часто нет и хорошей звукоизоляции, к домам не проложены подъездные пути, а безликие фасады строений наводят уныние.
Стройка века
10 лет назад на окраине Самары началась грандиозная стройка. Однотипные трёхэтажные дома «Кошелев-проекта», он же микрорайон «Крутые Ключи», росли в чистом поле как грибы после дождя — первые 22 дома были построены всего за 5 месяцев. Доступная цена, чистовая отделка квартир и собственные ипотечные программы способствовали бурному росту продаж.
«Кошелев» начал быстро заселяться. Но вместе с новыми жильцами на микрорайон обрушилась и волна критики: квартал критиковали за отсутствие свободного пространства и однотипный дизайн домов, за плохую звукоизоляцию и маленькие балконы. Вызывали опасения и газовые котлы для отопления. Кстати, в прошлом году в одном из домов произошёл-таки взрыв бытового газа. По предварительным данным, один из жильцов отключил у котла предохранительный клапан.
Правда, сами жители нового микрорайона квартирами довольны. «Когда у нас родился третий ребёнок, мы продали однушку в центре Самары, взяли небольшой ипотечный кредит и переехали в трёшку в "Кошелеве". Для нас это была единственная возможность решить жилищный вопрос», — говорит жительница микрорайона «Крутые Ключи» Марина Матвеева.
Цена уюта
Непритязательный дизайн — не самый серьёзный упрёк: эксперты считают, что «Кошелев» слишком дорого обходится всем самарцам.
«Это вопрос не только архитектуры и городского пространства, это больше вопрос денег, которые тратит бюджет на содержание района. Ежегодно на это уходит 2–2,5 млрд руб. Речь идёт о строительстве дорог, коммуникаций и социальных объектов. Получается, что жители Самары за свой счёт развивают территорию, которая приносит прибыль застройщику, и при этом не получают ничего для себя. Ведь новые школы строятся только там», — говорит архитектор, советник губернатора Самарской обл. по градостроительной политике Виталий Стадников.
По словам эксперта, несмотря на развитие инфраструктуры, учебных мест в микрорайоне не хватает. В прошлом году в первый класс одной из школ района было зачислено 500 учеников. Для сравнения: в городские общеобразовательные учреждения в среднем набирают 60–80 первоклассников.
«Классы с буквами от "А" до "Т" — норма для нашего микрорайона. У нас даже есть шутка, что скоро не будет хватать букв в русском алфавите, придётся задействовать греческий и шумерский», — говорит жительница «Кошелева» Ирина Зотова.
Перенаселили
Блогеры сравнивают «Кошелев» с концлагерем времён Второй мировой войны — узкие улицы и ровные ряды бараков. Многие считают, что со временем «Крутые Ключи» превратятся в неблагополучный район.
«Жильё здесь — это квартира-убежище, куда люди переезжают из-за безвыходной ситуации. Как только они начинают больше зарабатывать, сразу же продают эту недвижимость и переезжают в город, хотя бы чтоб не тратить на дорогу 3 часа ежедневно. Со временем там останутся только неблагополучные семьи. Но этот процесс будет протекать медленно. Думаю, в ближайшие 10–15 лет с "Кошелевым" ничего не случится. Скорее всего, такой формат жилья окончательно устареет лет через 20–25. Исправить ситуацию может только появление поблизости большого количества рабочих мест», — говорит Виталий Стадников.
Сейчас на территории микрорайона проживает 100 тыс. человек. Согласно перспективному плану развития, который опубликован на сайте «Кошелев-проекта», к 2033 г. здесь будет жить уже 350 тыс. Недавняя пандемия показала, насколько уязвимы города с большой плотностью населения. В ГОСТе времён СССР было записано, что на одном гектаре должны жить не более 450 человек.
«Нормы были разработаны эпидемиологами в начале XX века. Считалось, что при такой плотности населения солнечные лучи будут проникать везде и уничтожать возбудителей холеры. Что же касается современных норм, то в ряде стран 600–800 человек на один гектар не считается нарушением», — утешает Стадников.
В июле корпорация «Кошелев» приостановила строительство жилья в Самаре. Директор компании считает, что некоторые чиновники осознанно тормозят развитие социальной, дорожной и транспортной инфраструктур на территории застройки. Впрочем, в областном минстрое уверены, что строительство со временем возобновится.
Какое жильё сегодня дороже?
У домов, построенных в разное время, разные плюсы. Какие из них выше оценивают и продавцы, и покупатели?
По словам представителей федеральной компании «Этажи», покупатели чаще оценивают не здание, а место его расположения. Сталинские дома обычно находятся в центре, и это главное, что повышает стоимость новоселья. Но культурная аура, толстые кирпичные стены и высокие потолки, которыми сталинки знамениты, важны не для всех. Молодёжь скорее купит новую квартиру в новом районе, в которой можно долго жить без капитального ремонта. Поэтому, например, в Челябинске сталинская однушка в центре ненамного дороже новой квартиры на окраине — 2,5 млн руб. против 2,2 млн (и то за счёт большей площади). А в Москве квартиры постройки 1930–1940-х гг., находящиеся за пределами центральных улиц, стоят почти столько же, сколько хрущёвки. Те же однокомнатные — в районе 8–9 млн руб.
«Сталинка — не синоним качества. Дом может быть изношенным, без парковки, — отмечает эксперт по недвижимости Иннокентий Ярыгин. — Хрущёвок в Москве в результате реновации уже немного. А те, что остались, предлагаются примерно по тем же ценам, что брежневки. Больше стоят квартиры улучшенной планировки, построенные в 1980–1990-е гг. Однокомнатные — до 10 млн руб. И дороже всего новостройки: до 11 млн за однушку в домах массового сегмента, сданных 3–5 лет назад».
Примерно такой же расклад в региональных центрах России. «Стандартная однокомнатная квартира в 35 кв. м, построенная в последние годы СССР, стоит в нашем городе от 1,7–1,8 млн руб. А брежневки и хрущёвки — от 1,3–1,5 млн», — рассказывает директор компании «Этажи» в Челябинске Александр Аверин.
Москва: реновация себя оправдывает
В этом году в Москве построят 4 млн кв. м жилья. Квартира в столице остаётся отличным способом инвестировать заначку.
Новые микрорайоны появляются с такой скоростью, что даже местные не всегда знают, что строят в округе. Частные застройщики работают по всему городу (в том числе в бывших промзонах, от мрачной репутации которых не осталось и следа). Девелоперам дан зелёный свет, особенно по части госуслуг, но Мосгосстройнадзор строго следит, чтобы не появлялись недострой и обманутые дольщики. В прошлом году на стройплощадках провели 17 051 экспертизу, в первую очередь исследовалось качество монолитных и железобетонных конструкций. Кстати, москвичи охотно пользуются льготной ипотекой — в прошлом году выдано 49 тыс. кредитов в новостройках, это 10% от общего объёма по России. За I квартал 2021 г. зарегистрировано 26,5 тыс. договоров.
Столичный стройкомплекс отвечает за гигантскую программу реновации. Одновременно с жилыми домами для переселенцев строятся школы, поликлиники, спортплощадки. Люди остаются в родных местах, иногда расстояние от старого дома до нового меньше 100 м.
«Большинство жителей переезжает гораздо быстрее, чем мы предполагали. На переезд закладывали 6–8 месяцев, а реально 1–2 месяца максимум. Люди очень довольны тем, где они будут жить, чем пользоваться: не только домом, но и инфраструктурой. Внешний облик районов должен быть интересен, чтобы он формировал ландшафт на долгие годы вперёд», — говорит заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарёв. Городу надо избавиться от 5175 «устаревших» домов. В основном это хрущёвки, которые ещё 20 лет назад считались несносимыми. В новых домах для переселенцев есть всё, включая автоматическую передачу показаний счётчиков. За качеством такого жилья следят надзорные органы и Общественный штаб по реновации, который имеет право проинспектировать любую новостройку.
Держаться за старое или въехать в новое?
Так когда же дома были лучшего качества — в советские времена или сейчас? Рассуждает руководитель некоммерческого партнёрства Союз стройиндустрии Свердловской области, заслуженный строитель РФ Юрий Чумерин.
Хрущёвки как прорыв
— Юрий Николаевич, говорят, хрущёвки изменили жизнь советских людей. Это не преувеличение?
— Нет, так и было. Особенность хрущёвок в том, что их можно было индустриальным способом очень быстро и в большом количестве построить для снятия остроты жилищной проблемы в городах. Выпускались десятки тысяч панелей, которые завозились на стройки и быстро монтировались — как в песне, «за ночь ровно на этаж подрастает город наш». Технологию позаимствовали у французов, на то время она была неплохой для строительства массового жилья и свою миссию обеспечения населения жильём, безусловно, выполнила. Замечу: жильём вполне комфортным, имеющим ванну, туалет и отдельную, пусть небольшую, кухню. После жизни в тяжелейших условиях бараков и коммуналок люди эти дома оценили.
Конечно, сталинки были более комфортабельные, тёплые, удобные — но и более дорогие. Потому они не строились столь массово и не решали жилищную проблему. В отличие от, повторюсь, сборных железобетонных хрущёвок, которые проигрывали сталинкам и в площади (28 «квадратов» уже считались хорошей квартирой), и в теплоте, и комнаты в них были смежные. Но на тот момент нужно было срочно переселять людей из бараков, где было полно крыс, тут уж не до изысков. Проблему голода так же ведь решали: мяса не хватало, и в котлеты клали много хлеба, потому что главное было желудок человеку набить. Не до деликатесов было!
— Читала, что хрущёвки строили лет на 20–30, до построения коммунизма. Но они стоят и по сей день. Выходит, даже временное жильё строили на совесть?
— Безусловно. Но всё же не стоит забывать большой минус этих домов — их конструкция предполагала не опирание, а сварные швы. Не самая безопасная технология при длительном использовании, поскольку шла коррозия металлической арматуры. Потому 20–30 лет заявляли, лет 50 жизни им отводили, но на самом деле, думаю, никто точно не представлял, сколько такие дома могут простоять.
Сегодня хрущёвки, да, стоят, но их необходимо убирать. И дело не в том, удобно в них жить или нет, главный вопрос — в безопасности этих домов. В регионах, где нет условий, провоцирующих ускорение коррозии (нет моря, например), они, может, и ещё 10—20 лет простоят. Но, опять же, сказать, насколько они безопасны, точно не может никто. Потому стоит ли рисковать?
Москва уже начала массово сносить хрущёвки, по этому пути рано или поздно необходимо пойти и другим городам. Хотя понимаю, что в других городах реновацию реализовать сложнее, их бюджеты скромнее, а Москва — это Москва.
— А брежневки чем отличались от хрущёвок? Внешне-то кардинальных отличий не заметишь.
— Брежневки — тоже массовое жильё, но благодаря использованию опорной конструкции без сварных швов эти дома более безопасны. По сути, это улучшенный вариант хрущёвки, с более грамотной планировкой, изолированными комнатами, более просторной кухней. Но это тоже панельные дома, имеющие швы, так что проблема внутреннего климата (летом жарко, зимой холодно) свойственна и брежневкам.
Кому кирпич по карману
— Вы упомянули панели, из которых собирали хрущёвки. А насколько качественны были в советское время дома из кирпича?
— В большинстве своём —нормального качества. Но, во-первых, это трудозатратно — каждый кирпичик раствором намазать, положить. Да и себестоимость такого дома много выше, чем панельного. Тем не менее кирпичные сталинки и брежневки до сих пор пользуются у людей бо́льшим спросом. И строить их продолжают, но меньше, чем панельные, — дороговато.
Сегодня же многие строят не столько из кирпича, сколько «под кирпич». Дом собирается из панелей, потом закладывается утеплитель, а снаружи небольшим слоем кладётся кирпич. Получается как будто кирпичный дом, но на самом деле это иллюзия.
— Технологии современного строительства кардинально отличаются от времён СССР?
— Не кардинально, но отличаются. Например, сегодня при строительстве панельных домов используют современные эффективные технологии заделки швов, которые позволяют сохранить тепло. Новые технологии позволили производить более дешёвые плитоперекрытия (пол — потолок), и теперь уже не используются дедовские методы, когда каждую плиту нужно было выкладывать в форму и пропаривать. Ну и планировки квартир в современных домах гораздо интереснее, площади больше.
— Если технологии совершенствуются, почему тогда не удаётся расселить людей из аварийного жилья так же быстро, как в своё время расселяли бараки?
— Чтобы выйти на те самые 120 млн кв. м жилья в год, о которых говорил президент, необходимо прежде убрать всё аварийное, ветхое, опасное жильё — пятиэтажки, двухэтажки барачного типа. А не просто новые кварталы строить. Такой подход подразумевается в комплексном развитии территорий. Мы сейчас идём по этому пути. Китай, кстати, тоже по нему идёт — они сносят всё старое и строят новое. И очень строят много. В Шанхае, к примеру, в год возводят 3 кв. м на человека, а населения там больше 20 млн. Представляете объёмы? Мы же строим в год 0,5–1 кв. м на человека.
Проще сломать
— В мире есть строения, чей возраст исчисляется веками...
— И у нас они есть! Посмотрите, в центре Екатеринбурга какой крепкой кладки дома стоят! Другое дело, что строили их не для всех, а для избранных. Соответственно и средства в их возведение вкладывались серьёзные, не те, что вкладывались и вкладываются в массовое строительство. Массовый жилой фонд изначально не был рассчитан на века, у него иная задача. Если обратиться к современному нормативу по долговечности, то массовое жильё должно стоять от 50 до 100 лет, а здания иного назначения, индивидуальные (читай, дорогие), к примеру дворцы, — более 100 лет. Но чтобы они дольше простояли, в них нужно регулярно вкладывать средства: менять кровли, перекрытия, коммуникации. Если все вложения посчитать... Проще сломать и новое построить. Снос морально устаревших домов, кстати, обычная практика. Их и в Лондоне, и в Париже ломают.
— Сегодня нормативы меняются стремительно, и многие уверены — в ущерб комфорту. Скажем, новосёл боится оказаться в квартире, куда солнце никогда не заглянет.
— Вообще-то есть норматив инсоляции жилых помещений, согласно которому не может быть квартир, в которых солнце не заглядывает ни в одно из окон. И любой архитектор этот норматив учитывает. Есть и другие нормативы, обеспечивающие комфортное проживание. Они могут меняться, но не в ущерб комфорту, а тем более качеству жизни человека.
— Посоветуйте, на что обращать внимание при выборе жилья в новостройке. Имеет ли значение, к примеру, в какое время года сдан дом? Как долго шла его усадка?
— Время года вообще никакой роли не играет — ведь дом строится минимум год. Что же до усадки, то на неё вполне хватает времени, когда после сбора коробки идут отделочные работы.
Обращать внимание в первую очередь стоит на район, в котором поставлен дом, — его транспортную доступность, наличие инфраструктуры (социальных, медицинских учреждений, школ). На цену. А качество строительства вы на глазок всё равно не оцените. Сейчас ведь все одинаково строят, и как себя новый дом поведёт — только жизнь покажет. Нынешнее законодательство позволяет жильцам новостроек требовать с застройщика устранения недостатков строительства в течение пяти лет. А за пять лет многое может вылезти.
Строим, да не для всех
В 70% Из 1117 российских городов индустриальное жилищное строительство не ведётся вообще.
Николай Алексеенко, гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса:
— Льготная ипотека, новые квартиры с улучшенной планировкой — эти блага недоступны сегодня 24 млн горожан. Государственные программы, облегчающие приобретение жилья, принципиально ориентированы на новостройки. Новые дома растут там, где на них высок спрос, — в Москве, Петербурге, региональных столицах. А во многих малых городах уже забыли, как выглядит башенный кран. Осенью 2020 г., изучая жилищное строительство в регионах, мы не обнаружили ни одного возводящегося дома в 22 даже достаточно больших городах с населением от 100 тыс. человек — Орске, Братске, Сызрани, Соликамске... Шансы справить новоселье есть здесь только у тех, кто готов построить собственный дом или купить квартиру на вторичном рынке. Но состояние вторичного жилья, построенного в основном ещё в советское время, часто оставляет желать лучшего.
Сложно обвинять частных застройщиков: они хотят зарабатывать, а проекты в малых городах заведомо низкоприбыльны или убыточны. Но там, где не возводится новое жильё, быстрее растут площади аварийного. Там, где людям жить некомфортно, сокращается население и усиливаются социальные проблемы. Государство не может забывать о трудностях таких городов. Нужна программа их обновления с финансированием из федерального бюджета.
Стоит подумать над снижением налогов или о предоставлении других льгот для предприятий, которые согласятся строить в малых городах. В регионах, где в целом мало вводится жилья, следует создавать государственные строительные компании. При этом важно поощрять индивидуальное жилищное строительство и сконцентрировать государственные усилия на обновлении инженерной инфраструктуры. А для начала стоит провести всероссийскую диагностику малых городов, чтобы ответить на главные вопросы: где, что, для кого, какими силами и средствами строить?