Страховка перестала покрывать стоимость квартир. В чем риски дольщиков
Страховка новостроек перестала покрывать риски покупателей в крупных городах
Страховка по эскроу перестала покрывать риски покупателей новостроек в крупных городах из-за резкого роста цен. При увеличении лимита страховых выплат шансы сохранить всю сумму при форс-мажоре серьезно вырастут
Размер страховых выплат по эскроу, на которые могут рассчитывать покупатели квартир в новостройках, не менялся уже более пяти лет. Он был установлен на уровне 10 млн руб. в середине 2019 года, при переходе на проектное финансирование строительства жилья, и до сих пор остается таким. Хотя новостройки за это время существенно подорожали, и цены в них, по данным Центробанка, лишь продолжают расти. Нынешний размер страховки по эскроу в случае банкротства банка не компенсирует стоимость девяти из каждых десяти квартир в новостройках Москвы.
Рассказываем, какую часть стоимости квартир рискуют сейчас потерять покупатели квартир в новостройках в случае форс-мажора и полностью ли исчезнут такие риски, если страховку увеличат втрое — до 30 млн руб.
Что такое страховка по эскроу и от чего она защищает
Страховка по эскроу является обязательной при покупке квартир в новостройках. Ее ввели в 2019 году одновременно с обязательным переходом застройщиков на расчеты с покупателями с использованием счетов эскроу. Однако защищает она приобретателей квартир в строящихся домах не в случае проблем у самих застройщиков.
В случае банкротства застройщиков покупателей обезопасят сами счета эскроу: деньги, размещенные на них, дольщики смогут вернуть в полном объеме. «Страховка нужна на случай, если что-то случится с самим банком, где открыт счет эскроу. Например, у него будет отозвана лицензия. Или банк вступит в процедуру банкротства и Центробанк введет мораторий на удовлетворение требований кредиторов. Именно на такие случаи и предусмотрены страховые возмещения», — пояснил основатель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев.
В соответствии законом «Об участии в долевом строительстве» в случае возникновения проблем у банков, где открыты счета эскроу, обязанность выплаты страховки покупателям новостроек возложена на Агентство по страхованию вкладов. Компенсируют либо полную сумму (если она не превышает 10 млн руб.), либо 10 млн руб., если за будущую квартиру в новостройке заплачено больше.
Читайте также: Страховка для дольщиков обесценилась. Ее могут увеличить до ₽30 млн
Страховка перестала покрывать стоимость квартир
Фото: Kmpzzz / Shutterstock / FOTODOM
После введения проектного финансирования и запуска программы массовой льготной ипотеки цены на новостройки выросли практически в два раза. Страховка в размере 10 млн руб. по эскроу перестала покрывать стоимость квартир в крупных городах.
На конец 2024 года, по данным «Яндекс Недвижимости», средняя стоимость квартир в российских новостройках не превышает 10 млн руб. То есть полностью укладывается в лимит страховых выплат, предусмотренных на случай проблем в банке, где открыт счет эскроу. Но в крупных городах с наиболее активным рынком новостроек ситуация другая. Например, в Москве, Сочи и Санкт-Петербурге даже однокомнатные квартиры в строящихся домах стоят в среднем больше 10 млн руб.
В двух первых из них на начало декабря доля квартир дороже 10 млн руб. превышает половину всего предложения в новостройках, выяснили аналитики платформы bnMAP.pro:
- в Сочи, где сейчас на первичном рынке продается около 6,7 тыс. квартир, такая доля составляет 72% предложения;
- в Москве, где на продажу выставлено почти 70,3 тыс. квартир в новостройках, за пределы 10 млн руб. выходит 64% из них.
В Москве и Сочи цены на строящееся жилье настолько высокие, что страховки хватит на компенсацию лишь 2/3 от стоимости средней однокомнатной квартиры — треть потраченных на приобретение средств будут потеряны, подсчитала «РБК-Недвижимость». В Санкт-Петербурге, где цены значительно ниже, потери составят в среднем 3% от стоимости однушки.
При покупке двухкомнатной квартиры в новостройке к Москве, Сочи и Санкт-Петербургу, где полученных в качестве страховки средств окажется недостаточно, добавляются Казань и Нижний Новгород. В этой группе городов при наступлении страхового случая можно потерять почти до 60% от стоимости двухкомнатной квартиры.
В случае трехкомнатных квартир, по данным «Яндекс Недвижимости», список расширяется до 13 городов, где средние цены превышают 10 млн руб. Среди них есть не только мегаполисы, но и несколько городов, где проживает менее 1 млн жителей. Самыми существенными финансовыми потерями рискуют москвичи и сочинцы — при возникновении проблем у банков они могут потерять вплоть до 70% от стоимости трехкомнатной квартиры.
В каких городах страховка не покрывает стоимость квартир в новостройках
Город
Средняя стоимость квартиры, млн руб.
Какую часть стоимости квартиры не покрывает страховка, %
Однокомнатная квартира
Сочи
15,8
36,7%
Москва
15,1
33,8%
Санкт-Петербург
10,3
2,9%
Двухкомнатная квартира
Сочи
23,6
57,6%
Москва
20,0
50,0%
Санкт-Петербург
18,5
45,9%
Казань
12,1
17,4%
Нижний Новгород
10,7
6,5%
Трехкомнатная квартира
Сочи
33,8
70,4%
Москва
29,3
65,9%
Санкт-Петербург
24,5
59,2%
Казань
16,0
37,5%
Нижний Новгород
13,1
23,7%
Владивосток
11,8
15,3%
Хабаровск
11,2
10,7%
Новосибирск
11,0
9,1%
Екатеринбург
11,0
9,1%
Калининград
10,9
8,3%
Красноярск
10,3
2,9%
Уфа
10,3
2,9%
Ростов-на-Дону
10,2
2,0%
Тула
10,2
2,0%
Источник: «РБК-Недвижимость» на основе данных «Яндекс Недвижимости»
Страховку могут увеличить до ₽30 млн
Эльвира Набиуллина(Фото: Владимир Федоренко / РИА Новости)
Несмотря на то что прецедентов по выплате покупателям квартир в новостройках страховки по эскроу пока не было, повышение стоимости жилья — серьезная причина для увеличения лимита для таких компенсаций. «Защита прав участников долевого строительства, обеспечение их доверия к отрасли в целом и к покупке жилья в частности (а для многих граждан, напомним, покупка квартиры может быть единственной в жизни) остается важным вопросом», — рассказали «РБК-Недвижимости» в Центробанке.
Увеличить размер страхового возмещения по эскроу в 2024 году Центробанк предлагал дважды:
- в апреле, выступая с отчетом в Госдуме, глава регулятора Эльвира Набиуллина предложила увеличить лимит страхового возмещения вдвое — с нынешних 10 млн руб. до 20 млн руб.;
- в августе, на совещании с членами правительства, глава Центробанка предложила еще большее увеличение — втрое, до 30 млн руб. Поводом стал анализ не только текущих цен на новостройки, но и цен на строительство загородных домов (с весны 2025 года на строительство частных домов по договорам эскроу также распространятся счета эскроу и полагающаяся в этих случаях страховка).
Однако подорожание первичного жилья — не единственная причина, по которой страховку следует увеличить втрое. «Такое повышение (до 30 млн руб.) соответствует максимальному размеру кредита по наиболее массовой программе господдержки «Семейная ипотека», — рассказали «РБК-Недвижимости» в ЦБ.
Где риски не покроет утроенный размер страховки
Если сумму страховых выплат по эскроу увеличат до 30 млн руб., в большинстве городов проблема исчезнет — подавляющее большинство квартир в новостройках стоят не дороже этой суммы. Однако в отдельных случаях ситуация может быть иной.
Как подсчитали аналитики платформы bnMAP.pro, на начало декабря 2024 года дороже 30 млн руб. продается:
- 26,3% квартир в новостройках Сочи;
- 19% квартир на первичном рынке Москвы;
- 5% — в Санкт-Петербурге;
- 3% — в Казани;
- 2,2% — в Нижнем Новгороде.
Также жилье дороже 30 млн руб. имеется в новостройках Владивостока, Ростова-на-Дону, Самары, Екатеринбурга, Новосибирска, Перми, Тюмени, Уфы, Краснодара, Воронежа, Челябинска и Красноярска, выяснили в bnMAP.pro. Однако в этих городах на него приходится менее 1% от всего объема предложения в новостройках.
Пока, впрочем, лимит страховых компенсаций остается на старом уровне и по-прежнему составляет 10 млн руб. Новые лимиты в 30 млн руб. до сих пор не приняты.
Были ли случаи выплаты покупателям новостроек страховки по эскроу
Как пояснили «РБК-Недвижимости» в Агентстве по страхованию вкладов, с 2019 года (момента обязательного введения счетов эскроу при продаже новостроек) таких прецедентов не было ни разу. «По счетам эскроу, открытым для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, ГК «АСВ» страховое возмещение не выплачивала», — сообщили там.
Возможностью открывать счета эскроу при продаже квартир в новостройках наделены 32 банка (они называются уполномоченными банками). В топ-5 из них аккумулировано 85% средств, размещенных на счетах эскроу. Оставшиеся 15% средств приходятся на 27 остальных банков, сообщили редакции в Центробанке.
За все время существования обязательных счетов эскроу список банков, которым разрешается открывать счета эскроу, почти не менялся, рассказали в ЦБ. Дополнительно в этот список был включен лишь один банк, у которого впоследствии была отозвана лицензия. «При этом он не работал с застройщиками, соответственно, счета эскроу в нем не открывались», — пояснил регулятор. Поэтому поводов для страховых компенсаций покупателям новостроек не было.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Авторы
Теги
The post Страховка перестала покрывать стоимость квартир. В чем риски дольщиков first appeared on 20ГА.РУ.