Лесть на стенку: в России резко сократилась доля микроквартир
За последние полгода количество малометражек в крупных российских городах рекордно упало — их доля на рынке новостроек теперь составляет лишь 8,6%, сообщили «Известиям» в агрегаторах по продаже жилья и аналитики. Такие квартиры практически не строят в Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону и Москве. При этом ограничение на площадь действует только в столице и Подмосковье. Студии — все еще достаточно популярный формат, но ограниченная квадратура может негативно влиять на психологическое состояние человека и сказываться на семейных отношениях, отмечают эксперты. О том, исчезнут ли небольшие квартиры с рынка, — в материале «Известий».
С чем связано снижение
В 2025 году доля предложения микрожилья (площадью 28 кв.м. и менее) в крупных российских городах снизилась до 8,6%, сообщили «Известиям» аналитики. В 2018-м доля таких квартир доходила до 17% от общего объема.
— Тренд на сокращение объемов строительства малогабариток в России начался во второй половине 2024 года, после того, как жилье площадью менее 28 кв. м запретили строить в Москве. В начале 2025-го аналогичный запрет был введен в Московской области, примеру столицы пообещали в перспективе последовать и другие регионы, — рассказали изданию в аналитическом центре «Движение.ру».
Наибольшее сокращение доли микростудий на рынке новостроек произошло в Нижнем Новгороде, Москве, Уфе, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Краснодаре. Снизилась доля малогабаритного жилья и в Новосибирске, Перми, Санкт-Петербурге, Тюмени, Красноярске, Самаре и Воронеже. А положительную динамику продемонстрировали Волгоград, Челябинск, Казань и Омск.
— Лидером по доле малогабаритных квартир в общем объеме предложения жилья на первичном рынке был и остается Санкт-Петербург, там они составляют четверть от всей экспозиции, — пояснил главный аналитик-редактор «Движение.ру» Ян Гравшин. — Те города, что сейчас показывают положительную динамику, — это города, где микростудий в принципе было мало, не более 3%, они нарастили до 4–6%.
По данным «Яндекс Недвижимости», по сравнению с прошлым годом количество такого жилья снизилось на 1,6%.
— Студии по-прежнему остаются популярным форматом. Их стоимость в среднем по всем городам-миллионникам по итогам октября 2025 года увеличилась относительно сентября на 0,7% и составила 5,9 млн рублей, — уточнили там.
Подтвердил снижение и главный аналитик «Циана» Алексей Попов.
— В начале года на них приходилось 9,9% от всех продаваемых квартир в новостройках, — сказал он. — Относительно исторического максимума, который фиксировался летом 2023 года, показатель потерял уже пять процентных пунктов.
При этом общий метраж приобретаемого жилья сократился незначительно, отметил он.
— В третьем квартале 2025-го она составила 46,7 кв. м., тогда как год назад — 48,5 кв. м, — добавил эксперт.
По данным «Дом.РФ», на сегодняшний день доля квартир площадью менее 28 кв. м составляет 11% от всего объема новостроек, на жилье площадью 28–44 кв. м приходится 39%. В Москве количество таких объектов на первичном рынке снизилось за год на 8,8%, а по России в целом — на 5,5%, добавила руководитель центра аналитики федеральной компании «Этажи» Ирина Пашковская.
— На вторичном рынке также отмечается сокращение доли таких квартир в продаже, но не так значительно, как в новостройках, — сказала эксперт. — В столице она снизилась всего на 0,1%, в целом по России на 0,3%.
В Москве среди самых доступных малогабаритных лотов оказались три студии, площадью 19,8–22,26 кв. м, сообщили «Известиям» в «Метриуме». Их стоимость варьируется от 7,4 до 7,8 млн рублей.
Почему популярно микрожилье
Формат студий привлекает как молодых покупателей, которые ищут первое собственное жилье, так и инвесторов, рассчитывающих на высокий спрос при сдаче компактных квартир в аренду, отметили в «Яндекс Недвижимости».
— Интерес к ним остается на высоком уровне — около 13% просмотров среди новостроек, — пояснили там.
Есть сразу несколько факторов снижения объема предложения малогабаритного жилья в продаже, рассказала Ирина Пашковская.
— В первую очередь это ограничение на его строительство в столичном регионе, которое заявлялось как пилотный проект с перспективой его распространения на другие мегаполисы страны. В итоге девелоперы начали сокращать долю таких квартир в своих перспективных проектах, — сказала эксперт.
При этом она напомнила, что любые ограничения всегда ведут к повышенному интересу со стороны покупателей, риски сокращения предложения спровоцировали более стабильный спрос.
— Он подогрелся низкой доступностью ипотеки, из-за чего часть тех, кто нуждается в собственном жилье, были вынуждены умерить свои аппетиты и взять квартиру, имеющую меньшую конечную стоимость, а значит и площадь, — добавила она. — Есть и объективные причины: девелоперы понимают, что сейчас государство делает упор на поддержку семей с детьми, в том числе многодетных, которым не очень интересны малогабаритные квартиры и смысла в росте их доли в общем объеме предложения нет.
В итоге микроквартиры сохраняют в проектах, но в меньшем количестве, чем было раньше, когда действовала массовая ипотека с господдержкой и они раскупались очень быстро.
Рынок строящегося жилья сейчас проходит трансформацию, вновь на первый план выходят привлекательность локации, концепции дома и качества строительства, а это комфорт-класс и выше, где доля малогабаритных квартир значительно ниже, отметил гендиректор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин.
Сокращение предложения такого жилья в российских городах-миллионниках — это закономерный процесс, который отражает переход отрасли на качественно новый уровень, полагает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.
— Причина в том, что страна взяла курс на повышение качества жизни, — сказал эксперт. — В последние два года застройщики активно наращивали долю малогабариток, особенно в столичных регионах, но теперь ситуация разворачивается.
Что ждет рынок малогабаритного жилья
Доля такого жилья продолжит снижаться, считают эксперты. По словам Валерия Тумина, активно обсуждается дополнительное ограничение по семейной ипотеке — вероятно, квартиры менее 28 кв. м выведут из программы.
— Для девелоперов это означает пересмотр продуктовых линеек, для покупателей — рост чека на первое жилье, — отметил он. — Но в долгосрочной перспективе мы получаем более здоровый рынок, где люди живут в нормальных условиях, а не в «человейниках».
Переходный период займет несколько лет — пока реализуются проекты, запущенные по старым правилам, добавил он. Однако тренд очевиден, и уже к 2027–2028 годам малогабаритное жилье станет редкостью в предложении большинства крупных городов.
Жизнь в таких квартирах может оказывать значительное влияние на эмоциональное состояние и отношения между членами семьи, напомнила семейный психолог Мария Тодорова.
— Когда у человека нет личного пространства, это неизбежно повышает уровень тревожности и раздражительности, — сказала она. — В ограниченной площади сложно восстановить внутренние ресурсы: даже кратковременное уединение, которое необходимо для психического равновесия, становится практически невозможным.
Особенно остро нехватка личного пространства ощущается в семьях с детьми, подчеркнула психолог. Ребенок в процессе развития нуждается в зоне, где он может играть, фантазировать, быть «сам по себе».
— Если такой возможности нет, это приводит к частым конфликтам, утомляемости, нарушению сна и повышенной возбудимости, — отметила специалист. — В теории привязанности мы говорим о важности базового чувства безопасности. Оно формируется не только в отношениях, но и через среду. Когда пространство слишком тесное, тело все время в состоянии напряжения, что постепенно отражается на эмоциональной устойчивости.
Психологический дискомфорт в малогабаритной квартире можно смягчить, добавила Мария Тодорова. По ее словам, важно зонировать помещение — визуально, с помощью перегородок, освещения или мебели. У каждого члена семьи должно быть свое место, даже если оно символическое. Это помогает сохранить личные границы и снизить уровень внутреннего напряжения.