Антон Табах: «Жилье – это сфера не только рациональная, но и эмоциональная»
Лучшим способом вложения денег большинство россиян считает покупку недвижимости. Об этом говорят данные совместного исследования ДОМ.РФ и ВЦИОМ. При наличии крупной суммы 50% опрошенных вложили бы ее в жилье, еще 17% купили бы земельный участок. О том, чем отличается отношение к недвижимости в России и США, сильно ли пандемия изменила отношение людей к жилью и как повлияла на рынок льготная ипотека, «Пресс-лайн» поговорил с доцентом Высшей школы экономики, научным руководителем проектов «Жилфин» и «Финшок», экспертом по финансовой грамотности Антоном Табахом.
Страна жилищных собственников
— Антон, начну с вопроса, о который сломано немало копий: жилье – это по-прежнему актив?
— Актив – понятие сложное. Если не следовать бредовым концепциям товарища Кийосаки (Роберт Кийосаки, автор бестселлера «Богатый папа, бедный папа» — Прим.ред.), к которому я отношусь откровенно плохо: даже если у него и есть здравые идеи, они хороши для американского рынка, американской финансовой системы и американских же ставок по ипотеке. Так вот, если не ударяться в кийосаковщину, жилье – это естественно актив. Оно имеет ценность, может быть продано и как многие другие — в бухгалтерском и бытовом смысле — активы, те же автомобили, жилье требует расходов на поддержание.
Есть особые случаи, которые, наверняка, не редкость для дальних районов Красноярского края и тем более для Дальнего Востока, когда в схлопывающихся населенных пунктах от жилья, скорее, хотят избавиться. Но это проблема не жилья, а конкретной территории. На развивающейся территории жилье — это актив, которым можно воспользоваться и с которым много чего можно сделать.
— За последние 40 лет взгляд на жилье, как актив, в России сильно изменился?
— При советской власти квартирный вопрос всех портил, но это потому, что не было легального рынка. С появлением рынка в России возобладал американский подход: каждый должен владеть квартирой или домом. Справедливости ради – последний вариант встречается у нас гораздо реже.
Россия сегодня – это страна жилищных собственников: в частной собственности граждан находится больше 80% жилья. Уровень владения жильем у нас выше, чем в Штатах, большинстве других развивающихся и многих развитых странах. Соответственно, по этой причине и рынок аренды в России развит не так сильно и достаточно «черный». Из-за продолжающейся приватизации государство не заинтересовано в том, чтобы растить рынок социальной аренды, а рынок частный, который пытаются зарегулировать, работает не очень хорошо. Хотя, судя по тому, что в тему аренды жилья заходит Яндекс, есть шанс, что рынок войдет в более-менее цивилизованное русло. Понятно, что аренда квартир – не такси, но выход такого крупного игрока, который знает все обо всех, может серьезно изменить рынок.
— В развитых и развивающихся странах рынок аренды гораздо шире, чем в России?
— Нет общего правила – как говорится, в каждом домУ по комУ. Например, Америка и Германия – обе страны развитые. Но в Америке домовладение является краеугольным камнем. Всякий приличный человек там должен владеть домом, а если не владеет, то это хипстер «не пойми откуда». При этом в Америке развит и рынок аренды, потому что страна очень мобильна. За исключением крупных городов, аренда эта достаточно рыночная, умеренно краткосрочная, а вне пределов сроков аренды защита прав арендаторов не практикуется.
Теперь берем Германию – там более 60% населения свое жилье арендует. Рынок жесточайше зарегулирован: это многолетние контракты, причем, работающие в обе стороны. Выселить арендатора даже в случае неуплаты практически невозможно, но определенные защитные механизмы у арендодателя все же есть. Это уже другой вариант рынка, но и он прекрасно функционирует.
В каждой стране относительно аренды будут свои порядки. Есть, условно говоря, американская модель — более рыночная и заточенная на собственность; а есть немецкая, где наиболее высока роль долгосрочной аренды.
Для развивающихся стран тоже нет единого сценария. В том же Китае, который по понятным причинам переживает бум рынка недвижимости, больший упор сделан на собственность. Где-то, например, в Южной Африке в силу тотальной нищеты с собственным жильем сильно туго, зато в Конституции прописано право каждого на минимальный объем коммунальных услуг. Так что везде свои порядки.
Квартира-офис
— Разделяете мнение, что ценность собственного жилья – не только финансовая, а, скорее, психологическая, в пандемию резко повысилась?
— Пандемия, как любой крупный кризис, очень сильно вернула людей к традиционным ценностям. В вопросе жилья в том числе. Завиральные идеи евангелистов новой экономики о том, что можно всю жизнь провести в съемной квартире, рухнули.
Так происходит не только у нас. Посмотрим на Америку – страна переживает бурный рост цен на собственное жилье. Отчасти это происходит из-за снижения ставок по ипотеке и разного рода льгот, но еще и из-за того, что пришло понимание: коротать карантин в собственном доме – это как-то веселее, чем в съемной квартире. С другой стороны, цены на аренду, особенно в крупных городах, обвалились, что логично. Чтобы работать дистанционно, не обязательно жить на Манхеттене, подойдет какой-нибудь Сент-Луис или даже город поменьше, поспокойнее и подешевле.
— В России те же тенденции?
— Естественно! Поговорите с любым риелтором или посмотрите на цены. В Москве, Екатеринбурге, Ростове и городах поменьше спрос на загородную недвижимость увеличился в разы. Девелоперы говорят о росте требований к планировке: люди поняли, что в любой момент квартира может стать еще и офисом. Идея о том, что из квартиры нужно сделать одну сплошную залу, оставив маленький закуток под спальню, буквально за несколько месяцев развернулась на 180 градусов. Теперь есть запрос на изолированные помещения.
Рынок меняется, но это естественно. И пандемия не причина, а, скорее, триггер, ускоривший многие шедшие годами процессы. Технологии дистанционной работы были и раньше, но именно из-за пандемии они стали нормой, как и многие другие вещи.
— Другой сакраментальный вопрос о жилье – купить свое или снимать? Какой вариант финансово грамотен?
— Однозначного ответа тут нет и быть не может. Каждую конкретную ситуацию нужно рассматривать отдельно: оцифровать ее, сравнивая стоимость аренды и выплату по ипотеке. При этом необходимо учесть множество нюансов – от налоговых льгот на покупку жилья до возможностей, которые предлагают льготные ипотечные программы.
В каждом из вариантов есть свои риски. В случае ипотеки — риск потерять ипотечную квартиру, хотя сегодня есть ипотечные каникулы, и риск этот не так велик. А аренда съемного жилья, например, может резко вырасти в стоимости или у собственника появятся на него другие планы – это тоже фактор риска.
Мне представляется, что финансовые расчеты должны быть в начале, но при этом всегда надо смотреть вдолгую. То, что подойдет молодой семье, может оказаться не столь удачным решением для людей укоренившихся. Поэтому все расчеты должны дополняться здравым смыслом и понимаем собственной ситуации.
Не «пузырь», но «пузырики» в отдельных регионах
— Доступная ипотека в России сегодня – это дорога к «пузырю»?
— Это журналисты любят чертить такие причинно-следственные связи: есть что-то не очень хорошее, и оно привело к пузырю… Мир не черно-белый. Ипотека с господдержкой была достаточно удачной программой, которая помогла оказавшимся в сложной ситуации девелоперам и опосредовано подстегнула вторичный рынок жилья. Скорее всего, неудачным было решение продлевать программу – сначала до 1 июля 2021 года, и тем более дальше. Почему? Потому что все предложения на рынке покупатели уже «пропылесосили», а новое строительство, в том числе из-за пандемии, не начиналось. Все это наложилось на рост стоимости стройматериалов и нехватку рабочей силы – и в результате получился если не «пузырь», то пузырьки в отдельных регионах. Еще хуже ситуация на Дальнем Востоке. Там одновременно с ипотекой с господдержкой вступила в силу дальневосточная ипотека с еще более льготными условиями – и все это на фоне очень низких объемов строительства в регионе.
При этом те, кто ипотеку задумывал, предполагал, что программа подстегнет рынок в проблемных городах. В реальности же льготная ипотека в массе своей вылилась на рынки областных, республиканских и краевых центров, в которых дела и так обстояли неплохо. Поэтому при очень низком предложении там рост цен вообще зашкаливает. Это пример того, как хорошее решение оказалось не слишком удачным при его фактической реализации.
— Можно ли считать ставку, которую мы увидели благодаря ипотеке с господдержкой, справедливой? Часто можно услышать аргумент, что вот есть ипотека в Барселоне под 2-3% — и по сравнению с ней наши ставки слишком велики.
— Если про ставки по ипотеке в Барселоне или в Праге от того же Сбербанка рассуждают люди с улицы – это одно. Но если делать это начнет представитель профессионального сообщества, то это не специалист, а клоун.
Есть факторы, которые формируют ставку по ипотеке в каждой отдельной стране. Представьте, что банк – это пекарня, в которой из муки, масла, повидла делают булочки и их продают. Только в банке и на входе, и на выходе — деньги. На входе — это деньги с рынка или от граждан, на выходе – разного рода кредиты, включая ипотечные.
В первую очередь, на процент по кредиту влияет стоимость денег. И это не ключевая ставка ЦБ, а, скорее, ставка по ОФЗ, плюс премия за риски самого банка. Дальше есть регуляторная нагрузка – это все требования ЦБ к выдаче кредитов. Это еще определенный процент. Наконец есть расходы банка на поддержание работы и риск потерь. Минимальная рыночная ставка по ипотеке в России с учетом всех этих факторов составляет порядка 8,5-9%, и это без господдержки.
Как этот процент может быть снижен в перспективе? Во-первых, регуляторные послабления — хотя сейчас ЦБ, скорее, закручивает гайки; улучшение технологий, когда процесс выдачи кредитов будет максимально оцифрован и потребует участия меньшего числа людей. Риски же невыплаты ипотеки на самом деле невелики: просрочка по таким кредитам у нас чуть больше 1%. И надо понимать, что просрочка отнюдь не означает, что в итоге по кредиту не заплатят.
Почему, например, в Барселоне ставка сильно ниже той, что есть в России? Потому что стоимость фондирования (стоимость денег) там нулевая. Такова политика Европейского центрального банка. Соответственно, если бы в России была такая ставка, то ипотеку как в Америке можно было бы взять под 2-3%. Но у нас ставка 6,5%.
— Как грамотно брать ипотеку?
— Рекомендации в общих параметрах — внимательно читать документы; изучать, не можете ли вы попасть под какую-то льготную программу и всегда советоваться с юристами. Это максимум из области советов, который я готов дать. Все остальное слишком индивидуально.
Квартира-капсула и скит в поселке айтишников
— В текущий кризис рынок жилой недвижимости не обвалился, как это много раз до этого, а напротив, прилично вырос. В чем причины?
— Экстраполяция опыта прошлых кризисов именно в плане покупки жилья, действительно, оказалась неудачной — в этот раз все по-другому. Причины? В первую очередь, ипотека с господдержкой, что привело к удешевлению и всей остальной ипотеки. Плюс, в отличие от прошлых кризисов, доходы населения снижались не так радикально, далеко не везде и далеко не у всех.
Вообще в России рынок жилья очень подвижен. «Ты не в Чикаго, моя дорогая», — как говорится в «Мистере Твистере». Если смотреть на динамику цен на жилье, за последние годы рынок сильно падал дважды – в 2008-2010 гг. и в 2014-2016 гг. Полагать, что недвижимость – это то, что постоянно растет, было бы ошибочно. Но при этом уровень падения недвижимости всегда меньше, чем по многим другим классам активов. С третьей же стороны недвижимость также, как и многие другие активы, страдает от обвалов рубля. Однако в крайнем случае ей все-таки можно воспользоваться.
Стоит учитывать и то, что жилье – это сфера не только рациональная, но и эмоциональная. На рынке недвижимости побольше психологии, чем, например, на рынке акций. Последний, как минимум, более-менее описывается моделями. Принципиальная же разница в том, что в инвестициях ключевую роль на обеих сторонах играют профессионалы. На первичном рынке недвижимости профессионалы только с одной стороны, с другой – толпы любителей, которые в редких исключениях совершают за жизнь больше одной сделки. Вторичный же рынок – это вообще, частник против частника.
— В обозримой перспективе, 50-70 лет, идефикс иметь свое жилье сойдет на нет? Условно, будут некие капсулы для сна, как в футуристических фильмах – и человеку будет этого хватать.
— Мне кажется, что будет больше выбора. Кто-то сможет жить в капсулах, а кто-то в скиту в поселке айтишников в глухой тайге. Будет больше вариантов и возможностей по кратко- и среднесрочной аренде жилья, опять же в силу уберизации этого рынка. Люди вряд ли перестанут любить собственность, поэтому, думаю, могут возникнуть проблемы с нехваткой хорошей собственности и с желанием тех, у кого нет возможности ей обзавестись, раскулачить всех остальных.
Интересен вопрос, как будет выглядеть собственность при идущей вниз численности населения. Очевидно, что стандарт будет все время улучшаться. Если для наших дедушек и бабушек нормой было жить в коммуналках при 6 «квадратах» на человека, то стандарт сейчас – это отдельная комната и «квадратов» 16.
Скептически отношусь к планам концентрации вокруг мегаполисов. Дистанционная работа уже меняет и еще очень сильно изменит эту парадигму. Если бы мне приходилось выбирать — Москва или областные центры с хорошей инфраструктурой и в 1,5-2 часах езды от столицы, я бы, скорее, говорил про второе. Владимир, Рязань, крупные райцентры типа Обнинска с хорошей медициной и всем, что нужно для комфортной жизни. Д`Артатьяны всегда будут ехать за карьерой в Париж, а в России — ломиться в Москву. Но это будут истории про молодость, риски и успех, а не про единственно возможную траекторию жизни.
Наталья Повольнова
ИА «Пресс-Лайн» - Новости в Красноярске и Красноярском крае