«Метриум»: Занимают реже, платят больше – итоги года на рынке ипотеки в России
В 2019 году российские банки выдали на 14% меньше ипотечных кредитов, чем в 2018 году, подсчитали эксперты «Метриум», основываясь на данных Банка России. При этом общая сумма займов россиян сократилась только на 5%. Снижение ипотечных ставок во втором полугодии не вывело рынок на рекордные показатели 2018 года, а прирост сделок зафиксирован только в Крыму, Дагестане и Чечне.
По данным ЦБ РФ, в 2019 году россияне получили 1,27 млн ипотечных кредитов на сумму 2,85 трлн рублей, тогда как в 2018 году были выданы 1,47 млн кредитов, а их денежный объем достиг 3,01 трлн рублей. Таким образом, число займов снизилось на 14%, а их сумма – на 5%, подсчитали аналитики компании «Метриум».
Рынок ипотеки не повторил успехов 2018 года. Основные причины – кратковременное повышение ставок в конце 2018 – начале 2019 гг., а также заметный рост стоимости жилья.
Снижение ставок не стимулирует спрос
Динамика средней ипотечной ставки в 2019 году была разнонаправленной: в первой половине года кредит дорожал, а во второй – дешевел. По данным ЦБ РФ, в январе 2019 года средневзвешенная ставка достигла 9,87%, а к апрелю возросла до 10,56%. После этого ипотека становилась более доступной. К декабрю ставка уменьшилась до 9% и таким образом был поставлен очередной рекорд по минимальному уровню ставок – предыдущий был зафиксирован в сентябре-октябре 2018 года, когда средняя стоимость кредита опустилась до 9,41%.
Несмотря на это, спрос на ипотеку в декабре 2019 года оказался ниже, чем в декабре 2018 года, когда ставки были выше (9,66%). В последний месяц прошлого года количество выданных кредитов снизилось на 8%, а их денежный объем вырос только на 1%.
Во втором полугодии каждый месяц число ипотечных сделок снижалось примерно на 10-30% относительно аналогичных месяцев 2018 года, и это при том, что в то же время ставки последовательно снижались с 10,3% до 9%.
«Как видим, снижение ставок по ипотеке не столько стимулировало спрос, сколько не давало ему провалиться еще сильнее возможного, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом достижение нового исторического минимума не помогло рынку «выйти в плюс» даже в декабре, когда традиционно наблюдается всплеск активности клиентов. Позитивный эффект от уменьшения ставок был нивелирован ростом цен на жилье на фоне продолжающейся стагнации доходов россиян».
Цены выросли – кредиты увеличились
Если количество ипотечных сделок сократилось на 14%, то сумма выданных средств упала не столь заметно – только на 5%. Это произошло из-за внушительного роста цен на жилье в 2018-2019 гг.
В I кв. 2018 года средняя стоимость нового жилья, по данным Росстата, составляла 58,9 тыс. рублей за кв.м, а к III кв. 2019 года она выросла до 62,9 тыс. рублей за кв.м (дороже на 6,8%). Не отставала и «вторичка» – средний «квадрат» подорожал с 53,2 тыс. рублей до 58,3 тыс. рублей за такой же период (9,6%).
В крупных городах динамика цен была еще более внушительной. К примеру, в Москве, по подсчетам экспертов «Метриум», в I квартале 2018 года новостройки всех сегментов продавались в среднем по 271,6 тыс. рублей за кв.м, а в IV кв. 2019 года – уже по 320,1 тыс. рублей за кв.м (рост цен на 17,9%).
Поскольку доходы стагнируют, а жилье дорожает, покупателям приходится занимать больше денег на покупку того же или даже меньшего числа «квадратов», чем раньше. И это с учетом снижения стоимости кредита. Если в начале года средний размер ипотечного займа составлял 2,14 млн рублей, то в декабре – 2,38 млн рублей, то есть на 240 тыс. рублей больше. Но не у всех покупателей есть «лишние» 240 тыс. рублей, поэтому некоторые клиенты реагируют на рост цен увеличением срока платежей. В январе 2019 года он составлял в среднем 17,3 лет, а в декабре – 18,2 лет.
«Тем не менее рост среднего займа можно интерпретировать иначе, – рассуждает Мария Литинецкая. – Из-за повышения цен рынок покинули потенциальные заемщики со скромными финансовыми возможностями, а остались те, кто могут позволить себе покупку более дорого жилья – большего по площади или лучшего по качеству. Однако в этом случае заемщики едва ли увеличили срок кредитования, если рост цен на жилье не составлял для них трудность – переплачивать они бы не стали. Поэтому у роста среднего займа и срока кредитования при уменьшении числа сделок прямая связь – жилье для заемщиков стало менее доступным. Впрочем, на ситуацию мог повлиять и приток клиентов, которые воспользовались льготной ипотекой для многодетных семей, ведь такие клиенты, как правило, небогатые».
Сделок стало больше только в Крыму, Чечне и Дагестане
Почти во всех регионах России в 2019 году число ипотечных сделок сократилось. В основном показатель уменьшился на 10-15%, но есть и субъекты РФ, где падение спроса на ипотеку составило 20-24% (Татарстан, Ханты-Мансийский АО, Кировская область, Ульяновская область).
Между тем гораздо больше, чем в прошлом году, заняли на жилье жители трёх регионов, отмечают эксперты «Метриум». В Крыму количество ипотечных сделок выросло на 32% (до 3,9 тыс.), как и в Севастополе (до 1,3 тыс.). В Чеченской Республике спрос на жилищный кредит повысился на 26% (до 1 тыс.), в Дагестане – на 16% (до 4,5 тыс.). На уровне статпогрешности (1%) прибавилось сделок также в Северной Осетии (до 2,9 тыс.) и Чукотском автономном округе (до 554).
«Не исключаю, что рост числа сделок в северокавказских регионах связан с программой поддержки ипотечного кредитования многодетных семей, – полагает Мария Литинецкая. – Как известно, семьи с большим числом детей – это одна из демографических особенностей регионов Северного Кавказа. При этом уровень доходов в этих субъектах не очень высокий, поэтому многие семьи смогли улучшить жилищные условия с помощью ипотеки только на льготных условиях. Что касается Крыма, то здесь спрос остается высоким в силу туристической привлекательности этого региона».
Косвенно нерыночный характер роста спроса на ипотеку в этих регионах подтверждается и тем фактом, что именно здесь был зафиксирован самый высокий уровень ставок. В декабре банки в среднем выдавали кредиты в Севастополе под 10,02%, в Крыму – под 9,73%, в Чеченской республике – под 9,22%, в Дагестане – под 9,18%. Средняя по Росси ставка между тем составила 9%.
По подсчетам экспертов «Метриум», основанных на данных Минфина РФ, в 2019 году в России было выдано 38,6 тыс. кредитов по программе льготного ипотечного кредитования для семей с двумя и более детьми. Денежный объем этих займов – порядка 94,9 млрд рублей. Россияне стали намного активнее пользоваться льготной ипотекой. Если с февраля (запуск программы) по декабрь 2018 года в среднем каждый месяц банки выдавали около 400 льготных кредитов, то в 2019 году (по ноябрь включительно) – 3,5 тыс.
Чаще всех занимают на жилье жители столиц
Впрочем, если регионы-лидеры по динамике спроса изменились, регионы-лидеры по количеству выданной ипотеки остались прежними. В 2019 году больше всего кредитов было выдано в Москве (80,8 тыс.), Московской области (71,4 тыс.), Санкт-Петербурге (71,4 тыс.), в Тюменской области (52,7 тыс.), Башкортостане (46,2 тыс.), Татарстане (44,1 тыс.), Свердловской области (43,7 тыс.), Краснодарском крае (39,2 тыс.), Челябинской области (37,1 тыс.), Новосибирской области (32,4 тыс.). Во всех этих регионах зафиксировано уменьшение количества сделок; в наименьшей степени – в Москве (на 8%), в наибольшей – в Татарстане (на 20%).
Суммарно на долю десяти лидирующих по объемам ипотеки регионов приходится 40% выданных в стране кредитов этого типа, а по сумме займов – 50%. Такой же удельный вес на ипотечном рынке был у этих субъектов федерации и в 2018 году.
Самую доступную ипотеку в конце 2019 года выдавали в Чувашии и в Приморском крае (средневзвешенная ставка – 8,82%). Самый дорогой кредит получали севастопольцы (10,02%).
«В 2020 году надежды на развитие рынка ипотеки связаны по-прежнему со снижением ставок по кредитам, – комментирует Мария Литинецкая. – Хотя пока уменьшение стоимости займа не привело к восстановлению спроса на уровне 2018 года, тенденция к этому есть. При дальнейшем смягчении кредитно-денежной политики Центробанка и расширении программ льготного кредитования можно ожидать, что в 2020 году спрос на ипотеку восстановится как по количеству, так и по объему займов. В то же время субсидирование ипотеки – это искусственная мера, которая призвана компенсировать долгосрочное падение доходов населения и слабость экономического роста. Без улучшения макроэкономической ситуации подлинное развитие рынка невозможно. По итогам 2019 года доля ипотеки в ВВП России достигла порядка 6,8%, что в разы меньше, чем в развитых странах».