Как преобразится бывший рабочий поселок в Приокском районе
Дома с собственными палисадниками и теплицами на крышах, современные школы, оздоровительный комплекс, детская поликлиника и новые места для отдыха — таким через несколько лет станет микрорайон Караваиха в Нижнем Новгороде. Бывший рабочий поселок превратится в настоящий город-сад, где можно приобрести жилье эконом- и элит-класса, развивать бизнес, заниматься спортом и отдыхать в новых скверах.
О том, что ждет это тихое место в Приокском районе, рассказали представители Института Урбанистики в ходе презентации мастер-плана развития данной территории.
Место с историей
Первое упоминание о небольшой деревушке на Арзамасском тракте относится к XVIII веку. Она принадлежала небогатому помещику Григорию Ушакову. Жители Караваихи занимались извозом и кустарными промыслами, женщины ухаживали за садами и огородами, пекли пироги, мужчины часто служили буфетчиками на пароходах. Во второй половине XIX века территория стала одним из излюбленных мест отдыха нижегородцев. Сюда приезжали дачники, здесь проходили пикники и народные гуляния.
В 1920 — 1950 годы территория Караваихи стала застраиваться жильем для рабочих находящихся рядом заводов. Сначала здесь возводили деревянные дома с водопроводом и канализацией, но без горячей воды и отопления, позднее стали появляться шлакоблочные строения. Первым кирпичным зданием была баня, построенная в 1929 году. Пустующие земли раздавались жителям и сотрудникам предприятий под садовые участки.
Со временем в микрорайоне появились кинотеатры и школа, а в 1960-е годы старые деревянные бараки начали сносить. В микрорайоне выросли панельные дома и пятиэтажные «хрущевки». Ряд старых построек сохранился до наших дней, но многие из них уже обветшали. При этом часть домов поддерживается в хорошем состоянии силами самих жителей, и люди не хотят переезжать.
Микрорайон имеет многослойную значимую для города историю. Нам было интересно посмотреть, как это можно использовать для современного развития территории, - подчеркнула куратор проекта по социокультурному исследованию Караваихи Вера Просвирнина.
Тишина, уют и… «разливайки»
Площадь микрорайона в границах улиц Бонч-Бруевича, Батумской, Пятигорской и 40 лет Октября занимает 50 га. В ходе обсуждения предстоящих изменений жители Караваихи отметили, что любят это место за тишину, уют, большое количество зелени и особую атмосферу. Некоторые признались, что здесь живут уже несколько поколений их семей, и не хотят никуда переезжать. В качестве основных проблем жители назвали большое количество ветхих и аварийных домов, мусор, «разливайки», отсутствие общепита и недостаточное число парковок.
Мастер-план был разработан архитекторами проектного бюро «DA» на основе проведенных Институтом Урбанистики исследований. Авторы концепции постарались уделить внимание максимальному сохранению зеленых насаждений и исторических зданий и учесть мнения как жителей, так и потенциальных инвесторов. Работа в рамках проекта «Караваиха. От уникальности места к архитектурному осмыслению», который реализуется при поддержке Президентского фонда культурных инициатив, велась с апреля 2022 года. Мастер-план уже обсудили с жителями и представили на архитектурном совете.
Жилье на любой кошелек
Итак, какой же будет новая Караваиха? По словам архитектора Зои Рюриковой, основными приоритетами при разработке мастер-плана стали комфорт пешеходов, максимальное сохранение зеленых насаждений и истории этого места, создание соразмерной среды за счет малоэтажной и среднеэтажной застройки и формирование современного жилья разного типа.
Высота новых жилых домов в микрорайоне составит от двух до девяти этажей, предусмотрены и таунхаусы, которые разместятся вдоль пояса садов.
Кварталы будут формироваться девятиэтажными домами, в которых 1 — 3 этажи выступают ризолитами на улицу Батумскую и сохраняют память места и существующую структуру, вызывающую интерес у экспертов, — пояснила Рюрикова.
Вход в жилье, размещенное в ризолитах, будет осуществляться с улицы. У каждой квартиры появится свой палисадник и парковочное место. Соответственно, стоить они будут дороже, чем более экономичное жилье, вход в которое организован со двора.
Мы внедряемся в окружающую среду, и существующая застройка диктует свои правила, согласно которым дома не могут превышать 30 метров, — добавила архитектор.
Для здорового образа жизни
Также в микрорайоне планируется создать кольцевую велодорожку. Она соединит общественные пространства, коммерческие и спортивные объекты. Запланирована и еще одна — сквозная — велодорожка.
Существующую баню, ставшую неформальным комьюнити-центром микрорайона, предполагается реконструировать. Там появится современный спортивно-оздоровительный комплекс.
Баня уже устарела как физически, так и морально. В ближайшее время там требуется провести ремонт. Также необходимо реализовать запрос жителей на спортивную инфраструктуру,- отметила Зоя Рюрикова.
Вера Просвирнина напомнила, что сейчас в микрорайоне только одна спортивная площадка. Она находится на территории школы и пользуется большим спросом несмотря на то, что неподалеку расположен парк «Швейцария» где есть и футбольные поля, и воркаут и теннисные корты, правда, сейчас ряд объектов становится платным.
Спрос на спортивную инфраструктуру внутри микрорайона достаточно высок, — подчеркнула Просвирнина.
Детская инфраструктура и новые дороги
На улице Углова планируется построить детскую поликлинику. Также проектируется два корпуса школы: один — для начальных классов, второй — для старшего и среднего звена. Кроме того, в Караваихе появится детский сад на 300 мест.
Детская инфраструктура здесь уже есть, но существующая школа переполнена, — сказала Рюрикова.
Около уже существующего детского сада на улице Батумской строить ничего не планируется, так как это противоречит законодательству. Там появится новый сквер с фонтаном и коммерческими объектами. Сами жители просили открыть магазины, где можно приобрести свежие фермерские продукты. Проектировщики пошли им навстречу и предусмотрели три таких павильона.
Для того, чтобы сделать пешеходную связь между Караваихой и Щелоковским хутором более комфортной, будет создана дорожка. Сейчас жители вынуждены пользоваться узким проходом между забором и гаражным массивом, чтобы добраться до зоны отдыха.
Решить проблему нехватки мест для стоянки автомобилей призваны одноярусные подземные парковки. Вокруг всей территории будет организован новый проезд.
Таким образом, мы формируем новую улицу, — отметила Зоя Рюрикова.
Мастерские вместо гаражей
Существующий гаражный массив будет снесен, а на его месте появятся мастерские с подземными парковками. Благодаря новому проезду доступ туда станет более комфортным, чем сейчас.
Эти объекты будут представлять собой теплые модули размером примерно 3 на 6 метров. Там можно развивать бизнес, открывать ремонтные, дизайнерские, швейные мастерские или даже небольшие пекарни. Такой тип креативных пространств уже зарекомендовал себя и в стране, и в мире, — рассказала архитектор.
Ветхие и аварийные дома на данной территории тоже будут снесены, однако наиболее интересные и представляющие историческую ценность объекты оставят и отремонтируют.
Мы хотим сохранить «фишку» этой территории — дом с эркерами. Там тоже могут быть комфортные квартиры, — заявила Зоя Рюрикова.
Существующие зеленые насаждения также будут сохранены по максимуму. Это и уникальные липовые аллеи на улицах Столетова и Елисеева, и вековой дуб, и краснокнижные растения вдоль проспекта Гагарина и в начале Пятигорской. Новая застройка их не затронет.
Цена вопроса
Главный вопрос, который волновал участников обсуждений, в какую же сумму обойдется реализация столь масштабного проекта. По словам Зои Рюриковой, только для того, чтобы расселить предназначенные к сносу дома потребуется более 2,2 млрд рублей. 83,8 млн рублей необходимо на демонтаж объектов. На территории предполагается снести 14 домов, признанных аварийными в 2017 — 2021 годах и один — после 2021-го. На эти цели требуется 718,8 млн рублей и 39,5 млн рублей соответственно.
Стоимость расселения домов, попадающих под критерии комплексного развития территории, составит более 1,3 млрд рублей. Также требуется демонтировать три аварийные постройки, признанные таковыми до 2017 года, предварительно обеспечив жителей новыми квартирами.
Затраты на строительство, по подсчетам специалистов, составят 10,9- 11,4 млрд рублей — по 80 — 85 тысяч рублей за квадратный метр. При этом продавать недвижимость планируется по 130 — 140 тысяч рублей за «квадрат». Таким образом, чистая прибыль составит 1,353- 2,478 млрд рублей.
Соответственно, рентабельность составит 11,81—22,54%, — сообщила Рюрикова.
Что касается сроков реализации проекта, то здесь, по словам Зои Рюриковой, все будет зависеть от инвесторов. Выходить на них планируется в 2022- 2023 годах, затем последует разработка и согласование документации. То есть, процесс может затянуться на несколько лет.
Как отметила Вера Просвирнина, спрос на квартиры в Караваихе уже сейчас достаточно высок.
Семьи целенаправленно покупают здесь жилье, а те, кто уезжает, потом возвращаются. Сейчас многие не хотят жить в центре города, считая его некомфортным. Караваиха — это достаточно тихое и зеленое место. Многих оно привлекает именно спокойной атмосферой, уютом и малоэтажной застройкой, — сказала Просвирнина.
Напомним, сеть спорткомплексов за 2 млрд рублей начнут строить в Нижнем Новгороде в 2023 году.